碧桂园无视宏调放言30%增长 经营现金流持续负数

　　“2008、2009年是碧桂园最惨的时候。”多位房地产业内人士向记者表示，碧桂园的产品普遍区位较偏，上述时间段往往被视为其所度过最为黑暗的时刻。

　　彼时金融危机席卷全球，地产市场走跌，加上当时碧桂园大本营所在——广州(楼盘)市——推出经济适用房，种种因素导致其“一下子完全卖不出去了”。

　　当然，那只是碧桂园历史上曾经经历的艰难里程。

　　3月19日，港股碧桂园停牌休整，也正在当天上午，其在香港举行了2012年业绩发布会。在会上，总裁莫斌宣布2013年业绩目标为620亿，目标增长率为30%。

　　对此，许多券商分析师表示，就目前而言，该销售目标实现可期，然而，一如多年以前，区位较偏一方面是碧桂园的风格和优势所在，另一方面，该特点令其不断加注销售成本，也成为其遭遇市场环境变化的隐忧。

　　多栖扩张力保30%增长

　　3月19日，港股碧桂园停牌休整，也正在当天上午，其在香港举行了2012年业绩发布会。在会上，总裁莫斌宣布碧桂园2012年合约销售476亿元，同比2011年增长10%，计划其在2013年的业绩目标为620亿，目标增长率30%。

　　此目标业绩一出，引发业界人士广泛热议。

　　就近日众多房地产公司纷纷亮出2013年销售业绩目标，对此有香港一券商分析师表示，“华润置地、中海外这些大的国企都给了非常非常保守的预售目标，但是碧桂园今年特别乐观，我们很担心。因为国企保守肯定是有他的原因的，这一点要小心。”

　　在华南五虎目前发布的2013年销售目标中，与碧桂园略有相似的恒大地产，近几年保持较稳定增长，目标定为1000亿元，相比2012年增长20%。

　　而富力地产在业内一直被看做近几年扩张放缓，也在不久前的2013年业绩公告中表示，其2013年合约销售目标相比2012年增幅将期望达到31%。

　　纵观碧桂园目前在售项目，其在全国四个地区布局的滨海项目宣传势头最大，最为引人注目。

　　对于该四个地区滨海项目的发展规划，碧桂园战略发展部告诉记者，“十里银滩是否成为重点的发展方向，还要看有没有合适的地块来支撑这个发展的愿景。”

　　滨海项目中，“惠州(楼盘)项目占年度总产值十几个点比例，去年卖了38亿。”上述分析师向记者介绍道。

　　针对其在马来西亚合作布局的海外项目，碧桂园上述部门负责人告诉记者，“莫总是说给足我们海外项目充分的想象空间。”

　　有分析师曾通过侧面了解过该海外项目，“对于吉隆坡人来讲，那块地是很偏很偏的一个小乡镇吧，这么一个概念。”

　　作为大本营在广州的房地产公司，碧桂园2012年在广东省外的销售业绩占年总业绩的份额增长至40%，据其战略发展部负责人表示，未来希望省内省外比例可以达到五五开的分配布局。

　　就如何达到其2013年销售业绩620亿元的目标，莫斌曾公开表示，碧桂园目前有118个在建项目，其中有112个项目在今年会陆续推盘，这些都将是支撑销售目标的因素。

　　较高成本的融资支撑运营

　　一位长期跟踪碧桂园的分析师告诉记者，从长远来看，碧桂园的资金和负债仍旧是需要长期关注的问题。

　　“他还在去年股价还不错的时候做了配售新股，把公司的负债下降了一些。”上述分析师表示，碧桂园在同业中率先配售新股，还配合优先票据，提起偿还部分可转债，因而降低了其在同业中的净负债率。

　　回顾碧桂园上市以来的资产负债率，2007年为49.69%，2008年为61.33%，到了2011年和2012年，其该项目的数据上升至71%上下。

　　在相同时期，与同业的恒大地产和雅居乐地产相比，碧桂园的资产负债率相对而言较低。

　　但其实碧桂园的融资成本并不算低。

　　除却其在2013年1月发行2023年到期的优先票据利率为7.05%之外，其自2009年至2011年发行的优先票据均高于10%的利息率水平。

　　相比之下，雅居乐地产的融资行为同样较多，但其自2009年至2012年，发行优先票据的利息率均低于10%。

　　根据碧桂园发布2012年业绩公告中数据显示，截止到2012年12月31日，其账面货币资金占其流动负债合计数的17%，截止到2011年12月31日，恒大地产的相应比例为20%。

　　令碧桂园在较高融资成本下运作的保证，就是其大盘开发、快速周转的发展模式。

　　在地产圈，恒大地产一直以高速的存货周转率著称，其实碧桂园的周转速度与恒大地产不相上下，“我们要求新盘从开工起5-7个月开盘，1年内把自有资金的投资回笼。”碧桂园战略发展部如此介绍。

　　据碧桂园2012年业绩公告显示，其在2012年的存货周转率达到0.54，与尚未发布年报的恒大地产在2011年的周转率一致。

　　成也区位，败也区位

　　碧桂园的销售手法之灵活，是地产圈内人尽皆知的特色。

　　有香港地区港股分析师向记者介绍，“碧桂园和雅居乐在销售方面，都是学外国和香港的手法来做的。”

　　“全民营销”、“人海战术”、“空运业主看楼”……据香港某地产业内人士透露，“碧桂园的销售人员佣金比人家高出五六倍。大部分时候，一个销售是千分之一的佣金，碧桂园可以达到千分之五六，有时候千分之八也有。”

　　对此，上述业内人士表示，销售成本高一方面固然因为广东省本身销售成本上涨速度远快于全国平均水平;另一方面，某国际投资机构总裁表示，由于碧桂园的产品均处在郊外地区，物业所在地很偏，“他的广告力度一定要大，否则卖不掉。你只能把客户从城市抓过去”。

　　定位在二三线城市城郊地区或城市新区的布局模式，一方面可以保证碧桂园低价协议拿地、大盘开发，也令其在同类产品中售价相对偏低。

　　然而另一方面，碧桂园因为定位较偏，在历史上曾经一度陷入被动的境地。

　　“我记得非常清楚，在08年的时候基本上看不到他的销售了，当时股价从14块钱一路滑到2快、1快。”有分析师对碧桂园历史上遭遇的销售空窗期记忆犹新。

　　在2008-2009年，全球遭遇金融风暴，其间恰逢广州推出经济适用房，当时碧桂园的产品并不比经济适用房占据优势，且因为其主要布局较偏，“市场上就完全掉下来了”。

　　在政策调控的大环境下，有业内人士如此总结：如果房地产出现调整，往往必然的节奏是先从城外开始跌，然后到城乡结合部，再到城中，再从城外开始跌。在如此规律之下，碧桂园定位城郊的布局模式，亦成为其未来发展的一项隐忧。