“房二代”许世坛 操盘世茂房地产“贴地飞行”

　　操盘世茂房地产“贴地飞行” 销售规模指向千亿元

　　许世坛，世茂集团董事局副主席兼执行董事。1997年，许世坛大学毕业，进入竞争激烈的房地产代理行业，做最基层的员工，挨家挨户敲门推销产品。考察期为期一年。1998年，许世坛加入世茂集团，做销售工作。2000年3月，23岁的许世坛正式担任销售总监，同时，许世坛还攻读澳洲国立南澳大学工商管理硕士学位以及英国格林威治大学的房地产理学硕士学位。2年后，许世坛出任世茂国际执行董事，并在2004年11月担任世茂房地产的执行董事。

　　一切既在意料之中，也在意料之外。

　　意料之中的是，1977年生的“房二代”许世坛，开始掌控实权操盘世茂房地产。意料之外的是，这个年轻的“房二代”很快便在房地产行业崭露头角。在他的主导下，世茂房地产通过“自降身段”跻身中端市场和三四线城市以及布局住宅、商业、旅游、产业全线地产等成功实现战略转型，跻身2012年房企销售金额排行榜前十。

　　日前，世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛接受了本报记者采访，畅谈他关于世茂未来发展的梦想。

　　世茂“贴地飞行”

　　“三年后世茂销售可达千亿规模。” 世茂集团董事局副主席许世坛说这话时，还是2012年10月份。很显然，当时他并未料到，2012年世茂房地产会顺利进入房企销售金额排行榜前十的位置。当然，他更不会预估到今年会出台新“国五条”。

　　虽说“计划赶不上变化”，但许世坛并未因更为严厉、细致的调控政策而做出更改计划的打算。尽管一季度推盘量较少，但世茂房地产还是完成了全年销售指标550亿元的25%。考虑到今年世茂推盘量最多月份是在6月、9月、10月，按照目前形势，许世坛表示完全有信心达到今年的业绩目标。

　　或是今年一季度137亿元的销售业绩给许世坛吃下了一颗定心丸。对于未来实现1000亿的目标，许世坛称世茂房地产已有详细的执行规划。如果说“50后”和“60后”企业家更多是凭个人的胆识和经验做判断，“70后”的企业家，则更相信团队和高科技的力量。

　　当然，年销售额过千亿元，并不是一件十分容易的事情，这意味着世茂房地产这3年要保持在年均30%以上的复合增长率。“转型”成为世茂房地产迈向目标必经的过程。

　　所谓“手中有粮，心中不慌”，对于房地产企业而言，这个“粮”，就是资金。许世坛并不认同规模最大的企业就是最好的企业，重要的是可持续的增长和平衡感。在他看来，房地产最大的风险来自周转率，拿地时很兴奋，结果卖得慢、现金流跟不上，是因为产品、运作出了问题。

　　迫于房地产调控压力，不少房企纷纷调整产品线，除加码商业地产外，住宅开发“刚需化”也成为重要思路。

　　2012年1月，世茂房地产发布2011年经营业绩报告显示，2011年全年世茂房地产实现合约销售收入307亿元，相比2010年的305亿元有所增长，但相对于完成“全年合同销售额360亿元”的目标，仅完成85%。这促使世茂房地产在2012年对自身经营策略和战略进行了调整。于是，世茂房地产沿着“刚需化”这条思路开始了华丽转身。

　　对于世茂房地产而言，2012年是转型的试水之年。这一年，许世坛对世茂房地产的企业战略和产品结构进行了一系列调整。在保持高质量的豪宅开发能力的基础上，逐步增加针对城市青年群体基本住房需求和住房首次改善需求的产品的比例，同时，将产品线从高端扩充至“中高端”，虽只是一字之增，但大大扩展了世茂的产品线以及客群基础。

　　调整的结果非常成功，2012年，世茂房地产合约销售额461亿元，负债率降至55.9%，而前一年，公司负债率高达81.7%。通过将原有高端为主的产品结构逐步调整到“中高端”来提高销售和周转速度;同时，通过多业态发展的方式，实现企业在周转速度和利润之间的“平衡”，这正是世茂房地产2012年销售金额同比增长50%的“诀窍”。