深圳楼市进入综合体时代 京基佳兆业华润等房企争霸

　　8月10日上午，滨河大道新地标、综合体项目京基滨河时代开盘，开发商方面介绍，当天推出115—250平方米三至五房共计415套，当天销售超过七成，均价约4.5万元/平方米。深圳又一个城市综合体京基滨河时代正式进入人们的视野。

京基滨河时代

　　根据深圳中原不完全统计，2013至2014年，深圳入市的大型商业项目达19个，其中大型综合体项目13个，占总量近70%，合计总建筑规模762万平方米。在这13个项目当中，总体量低于30万平方米的只有2个，高于50万平方米的有10个，高于100平方米的有1个，平均规模59万平方米左右。以2013为原点，深圳已然进入到“综合体”时代。

深圳中心

　　据房掌柜统计，深圳目前在建综合体项目15个中，除富通城与中信“天空之城”、颐安都会中央外，其余12个皆为“旧改”项目(已启动拆迁或动工)，占比八成。尚未动工但已确认改造主体的综合体项目共计有16个，分别是中信龙岗龙腾片区旧改、佳兆业宝安尖岗山旧改项目、天安云谷、华润大冲村旧改、京基晶都旧改项目、华润湖贝旧改、佳兆业城市广场、星河雅宝高科创新园 、京基木棉湾旧改、深圳中心、中粮宝安25区旧改项目、深业上城、信义嘉御山、佳兆业盐田旧改项目、万科新老西村旧改和信义金稻田项目。

华润大冲村旧改

　　房掌柜了解到，深圳目前在售的城市综合体项目共12个，待售的城市综合体项目共8个。在售的综合体有中信龙盛广场、东海国际中心、星河盛世、THE TOWN乐城、佳兆业城市广场、远洋新干线、天安数码城、万科壹海城、京基滨河时代、福田的新天CBC、招商局广场和深圳湾1号，待售的综合体有城市春天、深业科之谷、坪山文化聚落项目、中洲中央公园、中粮大悦城、颐安都会中央、万科广场和壹方中心。

佳兆业城市广场

　　若结合目前已面世的综合体数量，深圳城市综合体发展至今，可以说已经实现了六大行政区的全程覆盖。而综合体数量也从十年前的两三个，一下子增长为数十个。并且，伴随着城市更新的不断推进，新的项目还在源源不断入市。根据世联地产的统计，未来5年。深圳1万平方米以上集中商业供应量将达504万平方米，其中大部分来自城市综合体，深圳城市综合体已经出现“井喷”现象。

鸿荣源壹方中心

　　不可否认，深圳城市综合体的出现，有其出现的必然性。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，首先缘于中国社会经济的发展，人们对于购物和消费有了更高的要求，而城市综合体配套功能更丰富、可融合元素更多元，更能适应中国消费者的新需求。其次，商业地产较少受到调控的约束，许多开发商由住宅领域转向商业地产领域。再次，从深圳这个城市的特殊性来说，过去30年里，深圳的商业配套相对于住宅开发偏弱，因此深圳对商业中心有比较大的需求量。最后，深圳土地稀缺，为了让土地产生最大的附加值，近几年深圳政府出让的土地大部分是综合用地，所以政府出让土地的类型也决定了开发商开发项目的类型。

　　深圳市职业技术学院房地产研究中心主任邓志旺表示，综合体的建设必定会带来大量的写字楼、商业和酒店，这是城市发展的必经过程，有助于各类物业的整体提升。特别是对于龙岗、宝安等关外区域而言，这是对生活配套不足的一个“恶补”过程。面对需求市场，大量综合体的出现是具有其合理性的。现在城市综合体的快速发展，是一个相对增速的过程，处于一个正常的阶段。

　　同时，城市综合体的快速发展也是一个大浪淘沙的过程，对于真实的市场需求而言，城市综合体的选址、规划等的不同，也决定了综合体未来的不同。既具有机遇，也充满挑战。部分城市综合体的淘汰不可避免，是城市发展必须付出的代价。

　　面对深圳这个的大市场，对于现阶段的城市综合体而言，出现产品和定位的相同是在所难免的事情。在未来的发展中，可能过去几年或者几十年，城市综合体一定会出现差异空间。而现阶段，则只能是“群雄逐鹿”的情况。

　　房掌柜获悉，在2013年第三、四季度，深圳将有多个大型综合体开业入市：万科广场、沙井京基百纳空间、皇庭 AIMALL欢乐海岸购物中心……除了新盘供应集中的龙岗区以外，前海土地出让带来的投资增值预期将会使前海周边区域也成为全市商业成交的热点区域。