深圳一房子被卖了两次 善意取得房产最终获产权

    房先生选购了一套二手房，然而前往房管局办理权属转移登记后，却收到了房屋被查封的消息。原来卖方曾经以该房屋作为抵押借债，因为还不了钱，房屋已经 “以房抵债”，但是一直没有办理过户手续，“心怀不轨”的卖家又将房子卖给了房先生。蒙在鼓里的房先生遇到麻烦的一房二卖，但是由于房先生买房是善意取得，并且已经构成了居住的事实，经过一番努力，房先生最终维护了自己的正当权利。

    过户“被封”

    房先生看中了市中心一套110平方米的房子，业主李先生报价320万元。房先生在看房后，对户型和环境都挺满意，便与李先生砍价。一番讨价还价后，李先生同意让价10万元，但需要房先生垫资150万元，将房子从银行赎回来。房先生犹豫了一阵，便答应了。

    第二天，房先生直接汇了150万元到李先生的贷款银行，替其还清了贷款，随后交易双方签署了《房地产买卖合同》，转让价格为310万元，同日向房管局申请办理了过户，并支付了100万元给李先生。一周后，两人签署了《房屋交接书》，房先生并支付了尾款60万元。至此，310万元房款已经全部付清，此后该房屋由房先生居住至今，期间还将该房屋进行了非毛坯。

    到此，房先生应该心安理得住上属于自己的房子了。掐指一算，到了拿房产证的时候了，这天，房先生如期来到房管局，出示回执，表示自己可以拿到房产证了。出乎意料的是，工作人员说不能给他办理房产证，取而代之的是《不予登记告知书》，仔细一问才知道，他那套房被法院查封了。

    这对于房先生而言，无异于是一个惊天噩耗，自己用合法收入通过合法途径购买的房产怎么能被查封了？

    两份合同
   
    原来，这套房子的卖方并非善良之辈。两年前，李先生一时手紧，就向朋友小张借240万元做生意，并签署了抵押借款协议，就以这套房屋抵押，当时这套房子的市值在260万元左右，但是不知为什么，当时没有办理抵押登记。

    一年后，李先生做生意失败，不能按期偿还债务，于是双方签署了房地产买卖合同，转让价格为240万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为李先生的房子抵押给了银行，尚有一笔抵押贷款需要还清。

    就在房先生和李先生过户将要完成的关键时候，小张起诉到法院，并申请财产保全，要求继续履行小张和李先生签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。

    事情来得太突然了，房先生搞得一时摸不着头脑，一套房子有两份买卖合同，并且都是签署有效，究竟哪方能够最后获得房屋产权呢？

    善意取得

    无奈之下，这个一房两卖的案件只能交给法院来判决了。

    案件的争议焦点在于房先生、小张分别与被告李先生就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。

    法院经过审理后认为，从两份合同的签订过程及履行状态看，李先生和小张签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且双方一直没有去房管局申请办理过户手续。故争议房屋的权利并未转移，小张要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。

    而房先生和李先生签订的买卖合同虽然在上述借款合同签订之后，但房先生不仅代李先生归还了银行抵押贷款，之后又按合同的约定支付了全部房款，还在房管局办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。

    关键的是，李先生也按约将房屋交付房先生，房先生也形成了居住的现实。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，房先生可能因被告偿还不能的损失高于小张，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。

    另外，从当事人的主观过错看，小张和李先生之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在签订合同一直到房先生过户这么长的时间里，都没有主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在房先生和李先生向房管局申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断小张是无过错的。而如前所述，房先生在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。

    综上，法院做出了有利房先生的判决。

    就这样，因为房先生是善意取得该房产，最终获得了该房的产权。

    专家点评

    本案的关键点是，房先生必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。

    此外，房先生还可以出示诸多证据来证明自己实际上已经形成了“事实居住”，如非毛坯款发票、物业费、水电费等等，这些都是较为有利的证据。

    而在这些实际条件下，小张想要求继续履行的要求是无法实现的。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”

    本案中还有一个难点，就是第三人房先生申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

    根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人房先生已经办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人房先生，也就是说房先生可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。