深圳楼市调控加码 房地产调控长效机制前奏吹响

　　10月11日，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出包括严格执行限购限贷、增加土地供应、调整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供应力度等在内的八条调控措施，俗称“深八条”，传递出政府调控加码，逐步建立房地产调控长效机制的信号。这是短短12天内，深圳第二次释放楼市调控信息，在“深八条”出台前，深圳已对房屋过户要求、存量房评估价等政策做了调整。

　　第四季度的10月份往往是房地产销售旺季，房价上涨压力大，政府面临全年调控目标能否完成的大考，此外，随着下月十八届三中全会的临近，在这一关键时点上深圳率先出台“深八条”，显示出深圳积极响应中央号召，充分运用市场化手段，逐步建立房地产调控长效机制，坚决遏制房价过快上涨的决心。

　　“三限”加码，短期调控还将继续

　　“限购、限贷、限价”是需求管理的一种，能有效抑制住房投资投机，在住房供应一定的情况下满足首套置业者的需求。

　　“深八条”第四条提出“继续强化商品住房预售管理，引导房地产开发企业理性定价”，通过预售这一行政手段限制开发商定价过高，在一定程度上能够起到限制房价过快上涨的作用，为了绕开这一政策限制，有的开发商采取期转现的捂盘策略，使这一限制政策的效力下降。但不可否认的是，预售管理仍是当前最直接作用于房价的政策之一，对于短期内抑制房价过快上涨起到积极作用。

　　“深八条”第三条提出“加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率”，既要保障居民首套住房需求又要抑制住房投资投机行为是房地产调控的重要思路，值得注意的是，由于银行信贷缺紧，早在政策出台前的三季度末，深圳已有15家主流银行的房贷利率上调，其中首套房最高上浮20%，二套房最高上浮30%，而当前二套房首付六成，至于提高首付比例平抑房价的思路值得商榷，因为从北京的调控实践看，尽管北京调高二套房首付比例达到七成，但效果并不显著，并且3月份的深圳版“国五条”也提出过“必要时调整第二套住房贷款的首付比例和利率”，但终究并未落实，所以，此次可能依然是稳定市场预期，重申房贷收紧，实施可能性不大。

　　加大供应，缓解供需矛盾

　　(1)源头抓起，加大土地供应

　　针对市场反应较为强烈的供需矛盾，“深八条”从土地供应这个源头抓起，提出“确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地”，不同以往模糊表述，此次20%的增幅和新增60公顷土地指标可量化，政策的可操作性更强。

　　(2)引导市场分流，加大保障房供给

　　数据显示，2013年深圳全市计划开工保障性住房1.5万套，竣工2万套，基本建成3万套，供应2.5万套，“深八条”第五条提出“确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成”，即明年年初可以新增2.5万套保障性住房供应，能对市场分流起到一定作用。

　　首提长效机制，寓意深远

　　“深八条”提出“加强住房政策研究，加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制”，这是近期首次出现在官方房地产调控的表态中。从近十年的房地产调控实践看，政府主要采取“头痛医头、脚痛医脚”的短期调控策略，没有从更深层次上找原因，即将召开的十八届三中全会可能会在土地、税收等方面改革，“深八条”提出在“长效机制”上调控房地产，可能为下一步房产税扩围埋下伏笔。

　　房价的上涨受到诸多方面影响，要充分结合政府这只“看得见的手”和市场这只“看不见的手”，从土地、税收等深层次方面着手，建立符合我国实际的房地产调控长效机制，才能从根本上促使房价的合理回归。本届政府传递的市场化信号将在今后的调控中逐渐体现，预计十八届三中全会将会是一个关键时点。

　　深圳中原研究中心

　　2013.10.23