深圳土地供应破局：城市更新成土地供应主要方式

　　临近年终调控目标大考，国土部提出各地政府要切实稳定土地市场，严防第四季度再出现“高价地”。深圳首先提出“深八条”，其中表示将加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。

　　截至目前，今年深圳新增土地共计25幅，合约112公顷，而其中居住用地仅有一块，总计还不到6公顷的用地面积。由于自生面积狭小，深圳近年来的土地新增供应量都处在较低的水平，与日益增长人口带来的住房需求间的矛盾越显突出。土地稀缺直接导致地价的攀升，以今年成交的两块居住用地为例，溢价率分别达到了76.3%和91%。而地价攀升又直接影响着房价，9月一二手住宅成交均价相比去年12月均上涨了两成左右，这与年度房价调控目标相距甚远。

　　对于新增供应土地有限的现状，深圳从09年开始调整土地供应模式，实施大规模的城市更新计划，释放存量土地弥补市场需求。以2011-2012年数据看，每年约有500公顷的旧改土地进入市场，而13年仍有200公顷的旧改供应计划。与招拍挂不同的是，更新项目中含居住用途的供应面积占比高达80%以上。虽然城市更新中诸如拆迁之类的“沉没成本”等不确定因素在一定程度上会抬升房价，但长期来看，随着更新项目的大量入市，供应增加对缓解整体市场供需矛盾以及平稳房价十分有效。也可避免招拍挂产生高价地的风险，这也是深圳新增土地供应量远不及北上广，房价涨幅却并未超过北上广的一个影响因素。

　　另外，从土地更新项目分布的区域看，龙岗、宝安、龙华等关外区域仍是主战场，占总量的85%以上。因而在今后的近几年内，新房供应区域将继续以关外为主，而南山、福田、罗湖、盐田四大关内区域的新房资源将越来越稀缺。今年关内推出新盘如合正香蜜原著、京基滨河时代、纯水岸、恒裕滨城，尽管高价仍受到追捧甚至抢购，由此并不能判断说市场失去理性，而是供不应求导致的结果。在未来关内土地资源日益趋紧的情况下，关内房价仍将继续在上升通道上前行。

　　城市更新作为近年来深圳土地的主要方式，一方面弥补了新增土地供应短板，另一方面也可避免招拍挂产生高价地、助长涨价氛围的风险。但是城市更新出让方式也隐藏许多隐性成本进而抬升房价，开发前期亦会招致投资客进入炒房。因此要让房价回归合理，还期待更加全面的土地长效调控机制。

　　深圳中原研究中心

　　2013.10.23