深圳旧改契机:中粮地产曲线拿地 或将重拾产业地产

　　不难看出，由深圳宝恒变更为中粮地产之后的3年时间里，中粮地产业务从以厂房租赁的地产业务转向住宅地产开发。原因是中粮地产方面认为进入住宅市场将更有利于实现长期的增长，而工业地产市场规模则相对较小。至2013年末，中粮地产实现营业收入101.78亿元，其中物业租赁收入2.52亿元，较之2004年增长近1倍，但在总营业收入中所占比例微乎其微。

　　城市旧改契机

　　十年时间，中粮地产的住宅开发业务实现了跨越式的发展。但支持地产开发的首要要素是土地，如今全国的一线城市都面临着地块紧缺的问题。在中粮地产的大本营深圳，2013年内仅出让三块居住用地，总计面积约13万平方米，通过城市更新项目拿地成为中粮地产重新审视旗下工业物业的契机。

　　“伴随城市边界不断外延，政府原来规划的工业类土地已经不符合城市发展的需要，政府也有意图释放工业物业土地使用价值。一些一线城市早就出台了相关政策，允许城市中心的部分工业物业改造为商用，现在上海很多的创意园区都是工业用地改造的。”苏智渊介绍。

　　中粮地产也正试图让旗下工业物业实现改造升级。自2005年开始，中粮地产就开始关注深圳宝安25区、67区、22区、9区等旧城改造动态，加强与地方政府的沟通，争取在旧城改造中，提升物业价值。

　　“中粮地产在深圳持有很多符合城市更新要求的项目，亟待升级改造，我们参与旧城改造是顺势而为。”李晋扬告诉中国房地产报记者，“现在中粮地产旧城改造申报的专项规划面积超过100万平方米，是中粮地产现阶段在深圳获地非常重要的一个方面。”目前，中粮地产旗下6个城市更新项目中，原为中粮工业园的22区、26区城市更新项目已经实现变性。22区未来土地性质为居住、商业用地，26区未来将兴建中州中央公园等住宅项目。

　　“工业用地变性现在在珠三角很常见，因为变性后的土地收益远大于原有工业用地收益。但如果企业要改变土地性质，开发商不仅需要向政府补缴土地变性差价，还需要接受一个公建的配套并保障原住居民的权益，这都将导致开发的成本上升。”中山大学城市与区域规划系副教授吴箐告诉中国房地产报记者。

　　事实上，中粮地产26区城市更新项目配套建设了一个公园，光明新区公明创维城市更新项目则补偿了搬迁总额16.5亿元。面对高昂的变性补偿款，加之全国住宅房地产形势尚不明朗，是进行土地变性直接进行传统开发销售，还是将工业园改造升级、提升租金贡献能力，中粮地产未必会将鸡蛋装进同一个篮子。

　　或将重拾产业地产

　　在今年五月的股东会上，李晋扬表示：“中粮地产目前正在积极研究养老地产未来发展模式，未来在产业地产方面也会有所延展。”

　　中粮地产方面表示初步希望在已建成的项目中，通过物业服务增值提供一些养老服务，在时机成熟的时候再在后续项目中拿出一定面积做养老地产的尝试。不过，近期其在养老地产方面并无动作。毕竟，对于依托深圳发展的中粮地产来说，其在深圳大量持有的工业地产项目，才是其未来的最大蛋糕。

　　67区城市更新项目即为中粮地产未来在产业地产领域的新探索。按中粮地产规划，67区城市更新项目未来将打造成满足高科技中小企业的生产、生活或文化的产业园。该项目已于2013年11月开工建设。

　　除了存量的工业物业，大股东中粮集团在布局食品全产业链的过程中，对也有意通过更充分的商贸流通设施来贯彻其整体战略。中粮集团旗下本来也建设了很多农产品综合基地和食品物流园，但在现代化农产品物流仓储及冷链物流仓储方面，显然还离国际水平有较大差距。