华强北要变身商贸城 旧厂房难托中国电子第一街

华强北商圈要借“三旧改造”先行先试闯先机 两个旧工业区华丽“变身”商贸城

改造后的工艺礼品城。

 
　　正在进行拆迁的旧货市场

上周召开的省委十届六次全会透露，广东省的“三旧”改造获得了为期三年先行先试的机会。初步测算，到2012年，广东全省城中村改造投资将达1480亿元，“三旧”改造将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。省委要求各地都要积极创新开发模式和运营方式，掀起共建宜居城乡的热潮，确保一年见成效、三年大改观。

在深圳，去年12月1日《深圳市城市更新办法》（下称《办法》）实施，突破了更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。深圳市城市更新改造工作为此步入“快车道”。

近日，本报记者通过走访深圳两个旧工业区，为读者展现深圳城市更新的新举措和其中蕴藏的机遇。

华强北：

日交易近亿元藏隐忧

20年大限将近

工转商掣肘发展

“华强北到底有多厉害，去数下里面银行网点的数量就知道了。”在华强北经商的商户都有一个完全统一的认识，银行再多、ATM再多，去办理存取汇款业务也要排半天队。“有银行曾在我们市场尝试性地安装了两台转账终端，结果没几天这家深圳分行行长就亲自登门要求增加业务量，因为每天的交易量高达千万元，这对任何一个银行都是笔诱人财富。”一位卖场的负责人这样形容华强北的财富流转额。

2006年，华强北商圈的交易额已超200亿元，目前，也以年交易额达370亿元稳稳坐上全国第一的头把交椅。足以抵得上内地一个地级市全年GDP的商业旺地，尽管仍然聚集着财富、商机和巨大的现金流，但却即将面临转型所带来巨大危机。

20年大限将近

工转商掣肘发展

“华强北各商场的房子大多数都是以前上步工业区时期遗留下来的旧厂房改造成的，用地期满在即，以八大集团为代表的盘踞在华强北的多家公司面临着续签难题。”华强北管委会一位领导这样对本报记者说。

2000年深圳市人民政府颁布《华强北商业街区管理暂行规定》，明确“以福田区华强北路为中心，南起深南中路，北至红荔路，东起燕南路，西至华富路范围内”为商业区，并成立华强北管委会协调各职能部门对该片区进行管理和服务，此后华强北片区的功能被定位于“商贸功能”。

整个华强北商圈的地实际已基本均转型为商业用地，这也意味着土地用地期满后，必须补商业用地的地价才能继续在此经营。

商业圈看中的是人气，一旦强制让这些公司撤离华强北，那中国电子第一街的人气可能会大大受挫，短期内又没有合适地方，让这些“深”字头的企业聚集在一起。“城市更新办法”的出台实施刚好打造了一座立交桥，让有地的企业得以续签用地合约。“从某种层面上来讲，‘城市更新办法’即可视作对这些国企利益的妥协。”一位长期关注华强北未来的业界人士一针见血地指出。

“先行先试”

助华强北尽早蝶变

记者了解到，华强北多数用作商业设施的“前身”均为使用年限仅20年的旧厂房，如今使用“大限”将至，不少企业早已跃跃欲试，想续约，但又吝惜从工业用地改为商业用地所补的巨额地价，只能寄希望于其他途径以求早日解决这一横亘在企业面前的难题。

从广东省获得“三旧改造”先行先试，特别是2009年12月1日《办法》实施起，华强北的命运将为此改变。让商家在政府整体规划下进行自主改造、非毛坯升级，保住多如牛毛的小商家，给全国乃至全世界的顾客一个规划发展有序的印象，又能为给八大集团开绿灯找个冠冕堂皇的理由。

“华强北的改造势在必行”，因为先期的规划仅为工业区，所以在交通路网、地下管线铺设、餐饮配套等方面均没有详尽的规划，目前较为集中的矛盾就是每天巨大的人流和车流的交织影响。

在华强北经营某数码批发商城的总经理陈先生认为，城市更新办法对于加速华强北改造能起到非常大的促进作用。“以前，政府为了让华强北尽早改造，可谓软硬兼施，但效果不大，如今办法出台，预计能起到事半功倍的效果，有了这文件的支撑，各大集团恨不得早点续约拿地，争取把楼盖得更高，以确保其在华强北的话语权。”

陈先生展望，在城市更新办法的鼓舞下，华强北肯定会迎来新一轮改造或改建热潮。政府应在这轮改造潮之前，尽早介入明晰产权关系，将华强北的整体规划做好做彻底。让商家在政府规则的框架内，尽早完成自主改造或改建，实现华强北的‘旧貌换新颜’。”

问题

企业害怕“招拍挂”

深业物流集团总裁李八一告诉记者，作为企业来说，其实盼望《办法》已经很久，过去，由于广东省“三旧”改造和深圳市“四旧”改造更新政策一再搁置，导致园区的重大项目在自有土地规划建设项目上，重新确认土地使用权时无法可依。

有这样几个例子便深刻地说明了问题：进智现代物流分拨中心项目2006年已被评为重点物流项目，并完成前期理想工作。可是，这一等便是三年。虽然深圳市规委已于去年底批准该项目一期工程的规划设计要点，但由于更新改造设计土地使用权出让问题，公司花了近8个月时间，专门协调处理项目用地确权、规划用地功能等问题，但到现在都无实质性的进展。

长城物流中心项目已获取2008、2009年重大项目证书，市规委也于2008年底批准了总体规划，但在办理土地确权和出让问题上却遇上“难题”。深圳市人民政府副秘书长黄锦奎还曾为此主持过两次协调会，确定由政府先整体收回土地，进行招、拍、挂出让，但推进过程依然困难重重。

优点

加快物业升级步伐

李八一表示，广东积极推进“三旧改造”，特别是深圳的《办法》实施后，能调动权利人改造的积极性，加快物业升级的步伐。以前招、拍、挂的方式，企业不敢承担风险。这个方案是企业多赢的方案，企业可通过改造获得更高的租金，更愿意配合政府进行城市改造。这也令深圳市城市建设从外延扩大再生产转变为内涵扩大再生产。

“深圳市区的商业用地太少，建总部大楼的条件不具备，这也限制了深圳总部经济的发展。”据深业物流集团董事会秘书包同法说。现在外延式的扩展土地不太现实，关键是要集约式利用土地，与港澳相比，深圳的城市规划还有许多精耕细作的空间。“深圳地太少，纯粹做仓库太浪费。”他表示，如一位政府负责人提出要“向空中和地下要空间”，现在城市更新办法能改善现有的城市用地状况，最大限度合理利用土地。

笋岗工艺礼品城：

旧货市场“变身”礼品城

位于深圳罗湖区宝安北路与桃园路交汇处的笋岗工艺礼品城，如今热闹繁华、车水马龙。谁能想到，眼前这个高端专业市场，昔日曾是破旧的旧货仓库呢？实际上，笋岗片区也面临这产业升级这一课题，传统的仓储、旧货市场明显不符合城市发展的规划。而在这一点上，新打造成功的笋岗工艺礼品城便是一个典范。记者了解到，它是深业物流集团在对原旧货仓库市场改造的基础上，投巨资开发的一个国际化、现代化的大型工艺礼品高端专业市场。今后，深业公司计划分四期投入建成30万平方米的工艺礼品城。

“我们这种对原仓库的改造和产业升级是符合笋岗片区未来发展规划的，也得到了市、区两级政府部门的批准和肯定。”据深业物流集团总裁李八一介绍，笋岗物流园区已经形成了超过130万平方米规模的专业市场集群，年交易额超过300亿元，是深圳市最大的专业市场集群，特别是其工艺品、工艺礼品方面表现突出，从商品展示、交易、物流等方面形成了完整的产业链条。

记者获悉，这种升级得到广大商户热捧，开业以来也获得了不错的经济效益与社会效益。今年，笋岗工艺礼品城还获评了“影响中国的深圳十大品牌专业市场”。根据规划，园区将在83万平方米的空置土地上新建310万平方米的园区。

记者了解到，该园区需要开发建设或改造重建的154万余平方米的土地的权属主要集中在38家企业中，既有大型国企，也有国企改制后的民营企业