金地胶着岗厦十年拆迁 深圳房价五年内超过香港

《深圳市城市更新办法》仅实施了一个多月，业内人士对此“办法”明显观点不一。

日前，在“城市观点论坛中国行2009年度论坛”上，金地集团董秘徐家俊向观点地产新媒体表示，金地在深圳岗厦的旧改项目终于快完成拆迁了。“政府的项目，完成了谈判工作，拆起来就很快了。”

十年拆迁

尽管金地这几年一直在推进岗厦的旧改项目，但进展依然缓慢。

据了解，岗厦的旧改项目，其规划就改了将近10个方案，从最早的欧博到目前确定的中规院的方案，其中反复的时间居然长达十年。

“岗厦这种地方，利益胶着太厉害了，不能取得各方谅解的情况下当然是非常难以向下推进的。岗厦15年前的土地都不怎么值钱，但岗厦现在在中心区，本身地价就过万了。岗厦项目的进展主要还是看政府的力度，政府此前协调过很多次，07年底的时候就表示，08年一定要开工了，但一直还是拖着。”有深圳业内人士对观点地产新媒体表示。

而岗厦项目，在深圳全市的旧改项目里看，只是冰山一角。

深圳于去年12月出台了《深圳市城市更新办法》，明确鼓励权利人自行改造，可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施。此外，权利人可以通过协议方式转让土地使用权，而不用一定经过“招拍挂”的方式。

据深圳业内人士透露，深圳政府提出的旧城改造目标是900万平米，但实际可以纳入城市更新的土地远远不止，目前已经上报了几千个项目，批下来的却很少。

据了解，在2020年前，深圳政府将完成176平方公里的城市更新，其中拆除重建类在30%以下。如以30%计算，则拆除重建类未来10年总面积达5280万平方米。这将为深圳住宅新房市场持续的注入大量的新增供应量。

目前，《深圳市城市更新办法》仅实施了一个多月，业内人士对此“办法”明显观点不一。

“办法”争议

地产专家韩世同对观点地产新媒体表示，旧城改造的空间还很大：“政府目前还在研究，如果在一级市场上把土地征收的话，成本可能太大了。政府现在在研究和企业联合合作，目前的政策对政府和企业都有好处，何乐而不为呢？”

韩世同也表示，城市更新办法是站在了开发商和政府的利益上，因此要考虑更多的是地价的合理性。但如果有企业愿意“埋单”的话，这个城市更新办法还是行得通的。例如供销社，就很愿意有房地产开发商参与改造，双方都会将此认同为一个契机。很多土地既不能改规划又不能改用途，如此一来，土地即得到了盘活。

但是有深圳业内人士提出了不同的看法。深圳市建银财富投资控股有限公司副总经理贺承军先生表示：“深圳的更新办法原来是在基于深圳土地不足，希望通过改造来盘活旧地找到出路。另外，政府希望通过旧城改造这样有吸引力的项目来留住投资资金。尽管目前开发商可以介入，但有关拆迁的问题还是很难推动。更新办法刚出来，业界议论纷纷，现在却已经悄无声息了，推动起来有一定难度。”

“金地的项目就因为一直没有得到平衡，所以僵持了很长时间。”贺承军透露。

另有不愿意透露姓名的深圳业内人士分析，更新办法出来以后，一方面要符合公共利益，另一方面要以政府为主体。如旧改项目，推动的力量是政府，但实际的拆迁是交由开发商完成的。而《更新办法》酝酿五年才推出，出台的政策却是要把拆迁这块交给开发商，此举必然会加剧开发商和老百姓的冲突。

“城市更新办法对于前面五年的项目确实能起到一个推动作用。但仅仅于此了。”该业内人士透露。

还有任职于深圳中介公司的业内人士对此更新办法实施后，深圳旧改项目的进展表示了担忧：“深圳城市更新办法出来以后，深圳很多老城区的很旧的老房子的房价在11-12月就直接上涨了30%-50%，深圳钱多人也多，三级市场二手房的房价就能迅速拔高。”

该人士认为，城市更新办法是站在整个城市的层面，抬高了未来开发房地产的成本，之前的成本相对来说已经不算高了。福田区多层老房子的房价已经高达1.8万-2万。

“之前拿到旧城改造项目的企业的利润率，肯定会不低。现在三级市场的交易价格已经高达1.8万-2万了，在这种情况下，之前介入到旧改的，可能是说会受惠于城市更新办法。如果没有此办法，企业改造的成本会很高，现在有此办法，整个城市层面的旧改成本都高了，也就是造富效应了。不仅需要拆迁的人富了，周围片区的百姓也富了，整个房地产市场的成本都抬高了。”按照此业内人士的说法，早前介入旧城改造项目的企业，无论项目进展情况如何，依然是赚了。

“只要深圳实行现行的土地供应政策和城市更新办法，深圳的房价五年内超香港都有可能。”该人士警告。