预测：7折房贷利率料最早明年现身

　　银行放贷冲动不强，一线城市仅见少量9折优惠房贷利率。

　　作为此次楼市金融新政的重头戏之一，7折首套一手或二手房贷利率距离现实落地还有多远?这是业界颇为关注的话题。

　　按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。据证券时报记者调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。

　　业内人士判断，即使央行年内不实施降息，当前社会总融资成本的下降趋势已基本确立，未来可能会通过债券、银行理财(含各类“宝宝”理财)、信贷这一链条加以传导。随着各地政府变相“救市”及有关部门房贷“窗口指导”的推进，最早在明年一、二季度，7折房贷利率将有望出现。

　　利率链条的传导：银行是否有执行7折房贷利率的动力?

　　不得不算一笔账。按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率应为4.585%，9折则为5.895%。这笔资金若是用于一般企业贷款，银行可获得的综合收益将比房贷高出至少20%以上。

　　此外，前几年浙江、福建等地房贷断供潮带来的负面影响还未散去，全国楼市的低迷现状，又进一步降低了不动产抵押物的无风险溢价。此外，经济走弱及企业信用风险上升带给银行的坏账压力，也会在很大程度上制约住房按揭贷款的顺利推进。

　　实际上，当前对传统存款有着替代作用的主要是各类货币理财工具，尽管存在表内表外的关键区别，但它们也属于利率传导链上的重要一环。以10月24日中国电子银行网监测的“宝宝类”理财为例，排名前三位的7天年化收益率分别为4.649%、4.579%和4.56%;蚂蚁金服旗下余额宝的7天收益约为4.145%，排名较后。

　　当然，房贷主要是依靠商业银行来进行，基金系、IT系的互联网“宝宝”产品只能作为参照。据统计，银行系货币理财中收益率最低的某股份行产品仅为4.122%，与第一名工商银行薪金宝的差距超过10%。

　　此外，其他各类与股票指数等挂钩的结构性银行理财产品中，3个月期单例最高的保本浮动收益率达到13%;同样期限的信贷类理财产品，平均预期收益率水平大致在5.3%左右。最新统计显示，当前市场中理财产品的预期收益率区间在3%～5%的占比34.9%，5%～8%的占59.15%;在基础资产的构成中，票据、利率及债券的占比合计59.03%。

　　值得注意的是，由于竞争日益激烈，任凭哪家银行也不会把当下的即时资产收益水平作为负债成本去考量，否则就会导致客户流失。也就是说，期限错配的普遍存在，使得银行敢于在资产端收益率下降开始，仍为对应的理财负债端支付此前承诺的较高预期收益;而一般在3个月至半年之后，新发理财产品的收益水平才会出现普遍下滑。

　　诺安基金资深债券研究员程卓对证券时报记者表示，市场中这一收益传导滞后现象，很好地解释了2013年上半年债券市场大熊市，而余额宝等的收益率一直到今年年初才攀升至6.76%历史高位的原因。同样，当前它的收益率下降也蕴含了这一规律。

　　财通证券一位自营投资经理表示，这的确是债券市场的一个有趣现象。随着资产端收益率的高低变化，机构不断在负债端进行(收益率)的压缩、修复、再压缩的过程，不断循环。

　　“今年以来债券都是牛市，9月以来升幅更明显。这或许预示明年开始，理财收益率将全面跌入3%时代，彼时信贷利率也势必向低位回归，7折房贷有可能会出现。”程卓告诉记者。

　　需要注意的是，理财产品的收益率并不能完全代表信贷资金成本，前者更多是表外资产，而后者属于表内资产。不过，在市场利率传导的链条中，它们却是息息相关的。

　　房贷“窗口指导”

    诸多数据表明，在当前的利率及宏观环境下，商业银行根本不可能给出7折房贷利率。甚至有市场人士指出，9折利率也难以找到靠谱的商业逻辑。

　　记者从一些渠道了解到，大多数银行对9折或9.5折房贷，都给出了相应的“捆绑条件”。在获得住房按揭贷款的同时，业主需另行购买一定金额的理财与保险，或者与该行签署一笔议定金额的信用贷款协议等。对此“打擦边球”的做法，目前并未听说有监管部门介入。

　　“个人判断，在房贷及利率方面，有关部门肯定对银行进行了窗口指导。”招商银行金融市场部高级分析师刘东亮对证券时报记者表示。

　　刘东亮在一篇关于信用风险将可能在2015年集中爆发的研究报告中指出，今年以来信用环境不断趋紧，以超日债为开端的违约或准违约事件不断爆发，银行不良率明显攀升。他担忧，未来我国信用环境将继续趋势性收紧，非政府类债务将成为“雷区”，2015年或进入“踩雷”高发期。

　　南京银行产品策略部总经理黄艳红对记者表示，越来越多地区商业银行的不良贷款率有所抬头，而冲销坏账会消耗掉银行的利润。因此在资金运用上，银行肯定是希望投到收益更高的地方。相对而言，房贷的吸引力还显得不太够。黄艳红举例说，主管部门对银行放给中小企业的贷款有一定指标要求，现在也取得了一些积极进展。

　　银行放贷冲动不强

　　实际上，我国经济对于房地产市场的依赖程度有目共睹。对此，监管层自然心中有数。

　　虽然暂无确凿证据表明有关部门对商业银行下发了“房贷命令”，但中国楼市当前以及未来若干时间内的状况“不会太乐观”，却似乎是大概率事件。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对证券时报记者说，预计当前银行放贷的冲动不会太强，9折利率都令人生疑，再何况更低的折扣?其中最主要的原因，应在于整个市场对房价上涨的预期发生了微调。

　　对于目前是否适合在上海买房的提问，宋会雍直言不讳地称，现在不是最好的时机，建议起码再观望两、三个月。

　　北京某国有大行金融市场部负责人对记者表示，市场利率环境的变化将是影响购房者意愿的一个重要因素，但这不能完全用简单的价格或价值规律去思考。她认为，更主要的还在于供求关系的变化，比如说京沪深等一线城市的人口红利未来还将持续，房价可能不会出现大问题;但西部地区偏远小城市的大量新建住房，往往就是有价无市，遑论银行房贷利率的下调?她认为，有关银行房贷的问题，监管部门不可能全国一刀切，对于某些省份可能有具体政策。

　　对于记者追问的“窗口指导”，该大行人士不置可否。而对于商业银行实施7折房贷利率的猜想，她的时间判断则更为延后，“7折利率至少要到明年年中吧”。

　　事实上，从国庆节以来，宣布实施直接税收优惠或购房补贴的城市，已从宁波、潍坊、芜湖等扩展到了天津、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉等中大型城市。这一趋势，或在中央救市措施发酵的同时，继续在全国蔓延。

　　楼市新政“组合拳”最多释放820万套购房需求

　　楼市密集注入“强心针”，房企也使出十八般武艺，忙着到处找客户。那么，市场到底还能释放多少购买力?无论是对决策者还是房企高层，这似乎仍是一个悬念。

　　10月24日，在西南财经大学举行的 “经济转型期的管理-以中国及新加坡为例”国际论坛上，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁透露，当前房贷新政加上公积金新政，一共最多可释放820万套购房需求，其中房贷新政可释放550万套。

　　不过，甘犁强调，上述结论仅是一个静态估算，并未考虑到未来购房市场预期可能改变等因素。另从公开报道来看，多地楼市近来成交活跃，有回暖迹象，而且部分城市还推出了购房补贴配套政策。

　　空置房受房价下跌影响大

　　一边是存量房空置，一边是新房供应高企，当前中国楼市向何处去?

　　中国家庭金融调查报告显示，2013年我国城镇住房整体空置率为22.4%，较2011年上升1.8个百分点。从城市分级来看，三线城市总体空置率略高于一二线城市，其中一线城市空置率为21.2%，二线城市空置率为21.8%，三线城市空置率为23.2%。其中，一二三线城市有一个共同点，就是多套房家庭空置率远高于一套房家庭空置率。

　　“全国约4900万套空置房，其中商品房空置率为26.3%，约为2700万套，经济适用房空置率为23%，约为200万套。”甘犁强调说，此数据也引起了地产大佬任志强等行业人士的争议和质疑。

　　在甘犁看来，中国住房空置率之谜的关键在于城镇化之谜，城镇化除了“主动进城”部分，还包括“被动进城”部分，也就是当地的居住地由农村变成了城镇，关键是这部分到底有多大?“因为城镇化，建了很多房子，但大量‘被进城’的不需要房子，所以商品房是空着的，属于错配现象。”甘犁解释说。

　　按照上述报告的结论，当前楼市进入下行通道，空置房更易受到房价下跌的损失，如果房价下跌20%，28%空置房将低于购买价值。

　　新政释放需求有限

　　9月30日，央行“新四条”出炉，其中松绑限贷成为一大亮点，实质就是“认贷不认房”。同时，各大商业银行可根据自身情况，调整房贷利率，下限为基准利率的0.7倍。在刺激导入购房需求的同时，央行“新四条”还进一步松绑房企的融资渠道，包括发行债券和资产证券化等。

　　另一方面，作为地方救市一大抓手的“公积金新政”也频繁上阵。近日，住建部、财政部和央行联合出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷，住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施。

　　在上述举措中，居民公积金贷款时，交纳公积金时限从12个月压缩为6个月，公积金贷款异地互认将进一步刺激外地购房需求。

　　在甘犁看来，房贷新政在短期内可刺激550万套购房需求提前入市，公积金异地互认至多刺激100万套购房需求，公积金门槛降低可释放170万套购房需求。

　　其中，对于房贷新政具体效果，上述家庭金融调查报告显示，一线城市中，有房无贷并且计划购房的家庭可实现的购房需求从58.7%上涨至79.9%，二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%，三四线城市该比例从50.3%上涨至72.7%。据此推算，一线城市释放的购房需求约50万套，二线城市约200万套，三四线城市约300万套。

　　不过，甘犁强调，上述结论仍属于静态评估，并未考虑到未来购房市场的预期改变等动态因素。

　　《每日经济新闻》记者注意到，近日部分城市在上述新政组合拳之外，另出奇招。比如，天津取消了对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，鼓励房企设计适销对路的产品。宁波近来也出台文件，称毕业10年内在宁波购房的大学生买房可享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠。

　　专家回应任志强质疑：中国空置近5000万套房屋

　　西南财大甘犁回应任志强：对城镇化统计的误解是关键

　　中国官方并不发布空置房数据，而西南财经大学的一项数据引发了巨大争论。这场关乎中国经济关键数据的争议还在继续，日前，西南财大方面做出了进一步解释。

　　今年上半年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。对此，华远地产原董事长任志强称此绝不可能。争议由此发酵。

　　西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁的结论基于中国家庭金融调查项目(CHFS)的数据：全国城镇地区住房空置率为22.4%，约为4900万套住房。商品房空置率为26.3%，约为2700万套。经适房空置率为23.3%，约为200万套。这一数据曾获得王志纲等地产大佬的认同。

　　任志强则从住宅竣工数量推算。1998年至2013年住宅竣工面积约106亿平方米，约1.1亿套住宅。其中，房地产开发为6700万套。按1998年旧房拆除量2.4亿平方米推算，16年间拆除30多亿平方米，净增约70亿平方米住房面积。1998年到2013年，城镇新增人口约2.2亿人，折算城镇新增约7000万个家庭。因此，住房套数和家庭数大体一致。

　　在任志强的质疑之后，甘犁当时曾作出过书面回应。而在10月24日由西南财经大学和新加坡管理大学联合举办的“西财-新大‘经济转型期的管理-以中国及新加坡为例’国际论坛”上，甘犁再次专门作出更为深入的回应，解答空置率之谜。

　　甘犁说：“这是非常大的谜，这个谜怎么解决?我们一家一户走下来看到了这么多空置房，但是国家宏观大数上算一算好像不应该有这么多空置房。解决这个谜底就是城镇化的谜底。就是我们对城镇化要有一个充分理解。空置率之谜要通过城镇化揭开这个谜底。”

　　关键在于，由于统计方式的变化，许多农民的居住地在统计中由农村变成了城镇，有数千万个家庭因此“带着房子进城”了。

　　首先，CHFS定义的住房空置是指城镇地区无人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出务工等原因而无人居住的住房;多套房家庭既未自住也无他人居住的住房。“比如，在北京上班，房子在成都空着的，也算空置率。”

　　甘犁说，一般认为，城镇化是农村居民离开居住地，“扛包进城”生活工作，也就是“主动进城”。他们或租房或购房，有刚性居住需求。但是，城镇化还包括另一类通常被忽视的城镇化：居住地由农村变成了城镇，当地农村居民也因此统计为城镇常住居民，是城镇化的一部分。

　　国家统计局公布了从2009年至2013年历年统计用区划和城乡分类代码。仅此期间，全国70万个社区(居委会、村委会)中有3.8%从乡村变为了城镇，占城镇社区的11.8%。“居住在社区上的居民就从农村居民变成了城镇居民，他的户籍是没有变化的，他的房子还在那里，他住着原来的房子。”

　　CHFS的数据还显示，2009到2013年，每个省的城镇化率的上升速度跟“被进城”的比例是相关的。基于CHFS数据，2013年常住地人口结构，城镇地区居民中的农业户籍人口，“被动进城”占比14.3%，而“主动进城”占比11%。

　　从住房需求上来说，“被动进城”家庭和“主动进城”家庭是非常不同的，和城镇户籍是比较接近的，而且少于城镇户籍，因为他们是“带着房子进城”的。所以不能把“被动进城”家庭当成“主动进城”家庭，认为有很多刚性需求，要买很多房子。

　　甘犁认为，2000~2013年城镇新建住房7000万套之外，城镇地区至少还新增了四五千万套，这是由“被动”进城的家庭带进来的。“你会看到被动进城比例越高地区住房空置率也越高，不是说这些被动进城家庭农村的自建房有空，空是空在商品房里面。因为城镇化建了很多房子，但是大量被动进城不需要房子，所以商品房是空着的。”

　　甘犁认为，“被进城”居民明显多于主动进城。不区分两类进城居民将导致住房需求被高估。对城镇化的误解有可能是导致中国3000万套商品房多建的原因之一。“从供给角度是多供给了，因为对城镇化的错误理解认为有很多需求，但是实际上大部分超过一半的城镇化暂时没有这样的住房需求。从需求角度来讲，就是多套房购买让这些多建的房子还是卖掉了，这是我们在需求供给一个非常严重的错配。”