余丰慧：市场最后胶着 五一楼市热闹是回光返照

　　“ 五一”小长假期间，有部分开发商为试探市场对价格小幅松动，多个楼盘涌现抢购风潮。业内人士表示，目前各地房地产成交量都有所回升，市场处于最后的胶着状态。

　　“五一”小长假期间，中海地产、碧桂园等开发商打着降价促销旗号推出楼盘，消息一出，便引发上千人排队登记选房，开盘日现场遭遇千人抢房，场面热闹。据统计，4月底至5月初，上海、深圳、海南等地陆续开始了新一轮房展会，参展企业明显较春季有所回暖。最新数据显示，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%，其中77个城市房价环比上涨。从同比看，4月份一些城市还有不小涨幅，深圳、广州、成都、武汉、重庆同比分别上涨8.75%、8.65%、8.52%、6.91%、6.60%。媒体得出结论，在史上最严厉的调控下，在各地限购令纷纷出台的形势下，近日全国多地区楼市开始呈现回暖势头，房价高昂的“牛头”仍然难以按下。

　　不过细细分析可知，虽然4月很多城市房价环比、同比还在上涨，但涨幅已经大幅缩小，环比缩到0.5%以内，同比上涨10%以上者已经不见踪影。从国八条出台到各地限购令、房价控制目标等措施相继颁布，住房市场出现了交易量大幅萎缩、部分城市房价有所松动、投资投机得到一定遏制、自住型需求持币观望等现象。从房价上看也出现了拉锯状态，投资投机退出市场、自住型需求观望不买，开发商却死扛房价不降，这使得市场关于房价走势的信息繁杂混乱，一会儿降了、一会儿又涨了，整个市场处于混沌迷茫状态。但某种程度上这也说明，房价脱缰野马般上涨的态势已得到初步遏制，楼市调控取得初步效果。

　　我们必须注意到，房企由于死扛房价不降，加之去年大肆天价拿地，已经出现库存增加、负债上升、销量下降、现金流紧缺、经营性资金匮乏的困境。据wind统计数据显示，按证监会行业分类，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度的营业总收入和净利润较去年同期出现双双下滑的情况。更需注意的是，房企的存货和负债同比却大幅增长——113家房企整体存货达到9035亿元，较去年同期的6444亿元增长40.21%；总负债则突破万亿元大关，达10458亿元，较去年同期的7403亿元增长41.27%。存货和负债是正相关的，存货越多，负债上升越快。住房销售不出去，高价拿地不能及时开发，必然回笼资金难，进而负债直线上升。在这种情况下，实力雄厚的房企可能扛得长一些，实力较弱的房企则扛不了多久。同时，越扛风险越大，经营越困难。

　　目前房市拉锯状态正在考验各方的智慧和耐力。如果开发商扛到最后，调控由于经济下滑等原因松懈了，那么开发商将取得最后的胜利。但从目前情况看，调控再次走回头路的可能性不大。“五一”期间温家宝总理视察北京保障性住房建设工地时“三个坚定不移”放出的信号是誓将楼市调控进行到底，由此可以断言，深圳等地“五一”期间楼市热闹场面并不是回暖，而只是回光返照而已。

　　笔者再次提醒，聪明的开发商目前有两条路子：一是积极降价促销才能把握主动，从中海地产、碧桂园等房企稍微打折降价就能引来“抢房”的场面看，住房需求是巨大的，关键是价格太高，只要降价就能赢取市场；二是要积极投身到保障性住房建设中，这块蛋糕并不小。同时，还需提醒投机者包括资本市场投资者以及商业银行，一定要高度警惕房企高负债带来的巨大风险。