房地产电商模式存在硬伤： 靠侵占楼盘价格优惠蓄客

　　薛建雄表示，这笔款项的支配权应该在房地产开发商手中，因为开发商一般会在多家房产电商进行广告投放，因此会将消费者为享受优惠支付的款项以适当比例分配给电商。

　　目前楼市行情正处于调整期，开发商的营销费用普遍比较有限，购房者为享受所谓优惠而支付的费用，由于是以“团购费”的名义支付给房产电商，并不算在营销费用之内。卫民不动产智库蔡为民认为，开发商为了加速去化，需要房产电商引来客流，但是又因为营销费用有限而不愿意直接支付广告费用，所以才会选择这种方式。

　　部分房企终止和电商合作

　　上海一家房屋中介公司老总告诉《每日经济新闻》记者，很多楼盘的所谓“X万抵X万”优惠并不存在，其实是楼盘先将房屋价格上调，然后再降低的 “假优惠”。但为了获得上述“假优惠”，消费者不得不向电商缴纳所谓的“团购费”。

　　上海房地产资深人士杨子江告诉记者，消费者其实也不傻，大部分人都知道电商的上述优惠方式，其实是靠侵占原本开发商给的价格优惠来实现。

　　他介绍说，电商目前代理的不少项目其实不通过电商也能卖得不错，而对于那些无法大幅让利的楼盘，房产电商所能起到的作用其实并不明显。

　　新城控股副总裁欧阳捷认为，由于大型开发商在产品质量、客户信誉以及营销团队素质等方面情况较好，在楼盘去化相对较好的情况下，不大会选择和房产电商合作，只有部分去化不佳或者竞争压力大的楼盘，可能才需要电商的介入来增加客流。

　　因此，房产电商为了取得和大型房企的合作，相互之间的竞争异常激烈。薛建雄表示，房产电商一般会在营销费用方面进行较量，为了达成与部分企业的合作，甚至还会在广告价格方面作出让步。此外，为了获取更多的广告费，房产电商不得不绞尽脑汁吸引客流，诸如组织各种线下活动等。

　　房产电商在达成和大型房企的合作之后，在与中小房企的合作中将获得更多的话语权。由于中小房企营销实力相对较弱，电商在与他们的合作中，可以争取相对较高的回报。

　　但是，房产电商在与开发商的合作中也存在不少问题。欧阳捷表示，部分房产电商的工作人员为了增加销量，可能会向客户作出某些无法兑现的承诺，干扰了市场。此外，电商的驻场人员为了利益甚至会截流客户。正是由于这些原因，部分房企正在逐步终止和房产电商之间的合作。

　　不过，蔡为民认为，虽然目前房产电商和开发商之间的合作关系比较微妙，电商之间的竞争也异常激烈，但是这一模式还将持续，开发商需要客流，房产电商需要广告收入，购房者需要房源信息，三方之间的利益纠葛将继续。