中原：成交震荡下行 新房推盘回温促价格竞争

　　三季度央行货币政策执行报告第一次使用“不能过度放水，妨碍市场的有效出清”的措辞，表明了货币政策的放松节奏将有所放缓。在资本外流，实体经济下行，银行坏账率不断抬升的宏观环境中，央行又有意放缓货币政策节奏，这将使资金面难以提振，继续打击楼市的预期。推涨深圳楼市走高所需要的资金量的要求，已经比去年同期的条件大幅提高。而这种条件，是当前宏观环境无法满足的。

　　上周(11.02-11.08)有3个项目取得预售许可证，总批售住宅套数为2897套，无商业批售。本周批售住宅项目个数较上期多出一个，但两个达到1000套以上的批售让总批售套数较上期大增近1800套。批售商业套数则大幅度减少。需要注意的是，自从股灾以来，商业市场的销售就较为疲软，但是在9月开发商却批售了大量项目，或许造成了一定的销售压力。这也侧面反映了楼市的整体氛围较为清淡，自十月中下旬以来，开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整压力。

　　成交量数据来看，国土委数据显示上周(11.02-11.08)一手住宅成交1206套，成交面积仅为12万平米。成交套数和面积较上期有所下降，分别环比上周下降15%及10.8%。从11月前两周的情况来看，周均成交套数目前维持在1300套附近，随着推售数量的增加，我们预期在接下来的几周里一手成交数量将有所上升。但是随着市场对于价格的预期普遍趋于理性，预计一手楼盘的价格不会出现意外的大幅上调情况。反而有可能在供应增多，新盘竞争激烈的情况下出现一定程度的下降。

　　上周(11.02-11.08)二手住宅共成交2245套，环比下跌0.1%，基本持平;成交面积为18.3万平，环比上升3%。10月的周均成交套数为1683套，而9月的周均成交套数为2325套。11月至今全市二手成交又有所反弹至周均成交2246套左右的水平，这与九月的水平相差不远。从长周期看来，目前二手市场的成交量仍然处于下跌趋势中，此外二手房价涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行。如果央行三季度报告所言的货币宽松政策的放缓逐渐被市场发觉并反映的话，或许对于地产市场将会出现更大的打击。

　　【土地成交情况】

　　上周(11.02-11.08)无土地成交。

　　【一手供应分析】

　　上周(11.02-11.08)有3个项目取得预售许可证，总批售住宅套数为2897套，无商业批售。本周批售住宅项目个数较上期多出一个，但和平里中心和壹城中心均达到1000套以上的批售让总批售套数较上期大增近1800套。批售商业套数则大幅度减少。需要注意的是，自从股灾以来，商业市场的销售就较为疲软，但是在9月开发商却批售了大量项目，或许造成了一定的销售压力。这也侧面反映了楼市的整体氛围较为清淡，自十月中下旬以来，开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整压力。

　　【一手供应分析】

　　上周(11.02-11.08)有5个项目共计3134套房源入市。其中，推售项目数量较上期增加了1个，推售套数较上期大增了近2400套。随着资本市场的复苏，深圳市场出现了一定程度的信心反弹，包括深圳中原的报价指数和经理指数都出现了一定程度的回温。此外，随着年末推盘高峰期来临，金九银十积压的库存或许会在年末叠加入市，造成销售压力上升。在推售增加和市场热度有所转淡的双向负反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。

　　我们此前已经指出，在实体经济下行、银行坏账率奇高及资本外流严重的大环境下，近期市场的显著表现是，受到市场重点关注的地区标志性大盘的去化相对来说较好;而地理位置较不出众，或者绝对价格较高的楼盘，相对来说其销售情况会较淡。这一点对于本周的某大盘来讲也较为适用，由于前期宣传到位，再加上明星效应，在价格定位相对片区其他楼盘而言较为合理的情况下，实现了当日销售约1700套的盛况，在下半年的市场来看是绝无仅有的。

　　不过，三季度央行货币政策执行报告第一次使用“不能过度放水，妨碍市场的有效出清”的措辞，表明了货币政策放松节奏将有所放缓。在资本外流，实体经济下行，银行坏账率不断抬升的宏观环境中，央行有意放缓货币政策节奏，将使资金面难以提振，继续打击楼市的预期。推涨深圳楼市走高所需要的资金量的要求，已经比去年同期的条件大幅提高。而这种条件，是当前宏观环境无法满足的。

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，国土委数据显示上周(11.02-11.08)一手住宅成交1206套，成交面积仅为12万平米。成交套数和面积较上期有所下降，分别环比上周下降15%及10.8%。股灾之后，深圳地产市场的认筹及推售受到负面冲击，9月份的周均成交套数为958套，较6月份下降46%。不过，10月份的成交情况有所恢复，周均成交套数为1400套，较9月大幅度回升46%，符合我们预期。从11月前两周的情况来看，周均成交套数目前维持在1300套附近，随着推售数量的增加，我们预期在接下来的几周里一手成交数量将有所上升。但是随着市场对于价格的预期普遍趋于理性，预计一手成交的价格不会出现意外的大幅上调情况，反而有可能在供应增多，新盘竞争激烈的情况下出现一定程度的下降。

　　新房成交均价近3.95万/㎡，较上周上升了15%。不过，需要考虑到当前成交较少，成交均价容易受到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

　　分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。龙岗本周成交套数552套，较上周下降8套，占比46%，继续占据榜首位置。近期以来宝安和龙岗因为相对于关内而言新盘供应较多，交替占据一手成交榜首的位置。宝安本周成交477套，全市占比为40%，南山本期备案成交75套，较上期减少185套，占比6%。本周成交前十榜单中，尚峰花园以备案成交77套排名第一。

　　【二手成交分析】

　　上周(11.02-11.08)二手住宅共成交2245套，环比下跌0.1%，基本持平;成交面积为18.3万平，环比上升3%。10月的周均成交套数为1683套，而9月的周均成交套数为2325套。11月至今全市二手成交又有所反弹至周均成交2246套左右的水平，这与九月的水平相差不远。在宏观面风险稍有缓和的情况下，一手市场增加供应带来的成交反弹带动了二手市场的有所回暖。从长周期看来，目前二手市场的成交量仍然处于下跌趋势中，此外二手房价涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行。如果央行三季度报告所言的货币宽松政策的放缓逐渐被市场发觉并反映的话，或许对于地产市场将会出现更大的打击。

　　二手住宅成交均价为4.2万元/㎡，环比上升14%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比最高，为25.8%。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比均为18%。南山二手房成交占比为16.5%，福田占比为17.5%。

　　从实体经济的层面看，中国经济的局势没有明显好转。资本外流的压力在美联储加息可能性上升的背景下，也会大概率的继续维持下去。10月份的外汇储备减少低于预期，在市场看来已经属于正常现象，这主要是因为人民银行为了干涉市场对人民币贬值的预期，将干预外汇市场抬升人民币汇率的外汇损失都放到了商行的资产负债表里，以及使用了远期合约等方式来干预市场。但是，商业银行体系的外汇减少以及远期合约干预的后果，最终还是会兑现到央行的外汇储备里。只要资本外流的脚步没有停息，资产泡沫承受的压力以及央行货币政策的失效会继续存在。此外，从地产开发投资增速与房地产投资资金来源中的贷款增速持续回落的趋势可以看出，目前全国实际投入到房地产开发中的贷款额度是长期下滑的。有趣的是，这与房地产开发贷款同比增速自2014年中以来的大幅抬升相互背离。这或许可以解释为，大量的地产开发贷款其实是用作了其他途径。一个非常可能的解释就是，全国地产业已经陷入了借新偿旧的恶性循环。

　　美联储的加息预期已经导致了新兴市场的资本外流以及资产泡沫破裂的趋势越演越烈，这在某种程度上与1997年美联储加息引爆了东南亚金融危机的情况有所相似。美联储的加息的第一个表现就是中美两国之间的息差缩小，这就会导致国际套利资金的撤离。其次是，美国加息后，此前在美国本土借贷投资到其他国家的产业资本或者是风投资金都会有回流国内的压力。跨国公司也会因未来可能的汇兑损失，而加速兑换美元的进程。从1997年的东南亚金融危机的走势来看，本币贬值的国家同时也面临着资本外逃导致的资产市场泡沫破裂，其中受损最严重的市场之一便是房地产市场。随着内外宏观形势的发酵，香港楼市的价格已经开始向下调整。

　　短期来看，随着深圳新房市场推盘的增加，一手成交反弹是大概率市场，但是新房入市的增多将明显的带来价格层面的竞争，近期入市的新盘价格相对于周边楼盘来看定价较为合理便是该逻辑的体现。二手市场的走势，则要更多的关注市场热度的转换，短期来看资本市场的反弹能为市场信心带来一些支撑，但是市场供需双方的信心仍然处于6月以来的下跌趋势中。