深圳甲级办公楼“量增价跌”空置率上升迫使租金下降

    继北京、上海之后，全国办公楼投资市场热点转向深圳。　　

    居高不下的房价让深圳住宅市场遇冷半年仍未回暖，但作为深圳产业发展“晴雨表”的写字楼市场却表现不错。日前，仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告显示，今年第二季度，深圳甲级办公楼租赁需求较前两季度得到改善且交投活跃，继北京、上海之后，全国办公楼投资市场热点转向深圳。

    不过，多家机构数据显示，今年以来，深圳甲级办公楼租金一直呈现下降态势，在新增供应和P2P企业退租的影响下，深圳甲级办公楼租金将会继续盘整，预期年末的空置率会上升，明年全市甲级办公楼租金高位回落风险增加。

    全国“热钱”流向深圳写字楼

    深圳统计局数据显示，深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%，为近三年来最高，其中第一季度第三产业增加值同比增幅9.1%。深圳工商部门数据显示，2016年前5个月全市企业注册数量同比增幅约27%。仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告认为，深圳良好的经济基本面支撑了全市整体的办公楼需求，尤其是高科技类公司和证券、银行、保险等传统金融类企业的租赁需求正稳中有升。

    值得注意的是，今年上半年，大宗交易频频出现在深圳办公楼市场。仲量联行也指出，继北京、上海后，全国办公楼投资市场热点趋往深圳，以目前相对比较活跃的保险、银行业为例，其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。

    来自仲量联行的监测数据显示，地产商毅德投资在南山成交了约7700平方米的甲级写字楼，地产商深国控在福田成交了约25000平方米的甲级写字楼，保险业的太平洋寿险在福田成交了约40000平方米的甲级写字楼，保险业的前海人寿在福田成交了约20000平方米的甲级写字楼，来自银行业的华夏银行和上海银行在福田分别成交了36000平方米和15000平方米的甲级写字楼。上述大宗交易的成交时间集中在今年上半年。

    戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端此前接受媒体采访表示，大宗交易频繁是住宅价格高企、投资风险增加、个人或机构投资者转向商业市场的具体表现。此外，“营改增”的实施对写字楼市场构成间接利好，因此上半年深圳写字楼大宗交易频繁。

    仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为，目前机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳，特别是核心区域物业未来的升值潜力；另一方面，金融与科技行业仍然在积极寻找优质可售物业用于自用，该方面需求将继续支撑投资深圳甲级办公楼投资市场的发展。

    空置率上升迫使租金持续下降

    戴德梁行监测数据显示，2016年上半年，24.5万平方米的新增甲级写字楼供应令全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激全市甲级写字楼吸纳量录得11.4万平方米的同时，也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山区甲级写字楼空置率上升至12.9%，福田区空置率上升至9.1%，罗湖区甲级写字楼空置率维持在5.5%的较低水平。

    需求回落迫使多个项目租金出现回调，从上半年市场表现来看，全市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中，福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响，甲级写字楼租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元，但罗湖区和南山区则分别增长0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。

    “深圳甲级办公楼资产值正在持续上涨，但租金仍处于盘整期，下降态势仍然持续。”夏春毅指出，优质单一业权物业需求依然稳定并且空置率保持低位，一些地标性项目租金甚至仍在上涨，但是，部分散售物业因为企业持续外迁导致入驻率没有明显改善等原因，租金叫价继续下降。

对于接下来的市场走势，张晓端认为，第三季度开始至明年底，大量已建成项目将逐步形成有效供应，可见供应量或将达到198万平方米；同时经济层面的风险令市场需求短期内难有显著改观，伴随高支付能力客户的减少和高新园区研发物业的分流，新增需求的减弱也将削弱对租金的支撑，明年全市甲级写字楼租金高位回落风险加大。