华润“啃”下罗湖村城市更新项目 布局深圳版图再扩大

近日，罗湖汝南实业股份有限公司召开了“罗湖村更新改造股东大会”，全体股东表通过同意对罗湖村所在片区进行城市更新，并且同意华润（深圳）有限公司作为罗湖村所在片区更新合作方。

深圳土地资源稀少，这样使得公开招拍挂的土地少之又少，所以旧改就成为了开发商在深圳发展的主要出路之一。作为深耕深圳城市综合体开发的华润置地，除了罗湖村旧改之外，其在深圳还有多个代表性旧改项目。

华润大冲村旧改（华润城）

总建筑面积：280万平方米

（效果图）

（实景图）

大冲村旧改最早始于2002年，被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一，因为拆迁补偿等问题一直未能得到妥善解决而导致项目推进缓慢。2013年12月，大冲旧改回迁房自住A区顺利封顶，也是大冲村民首批回迁物业，回迁物业涵盖全新的住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等。此外，从2014年下半年起至2015年底，总建面为110万平方米的回迁物业已分期分批竣工并交付给原居民。

据房掌柜了解，华润城占地63万平方米，总建面280万平方米，其中商业万象天地约24万平方米。是集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体，主要分为华润自有物业、回迁物业和市政配套三部分。其中华润自有物业共分为5期开发，总建筑面积159万平方米。

华润湖贝旧改

总建筑面积：205.8万平方米

（效果图）

（实景图）

罗湖区湖贝村，又叫湖贝大围，至今已有500多年历史。百年前它也曾经商铺林立，繁荣昌盛，那时，它是深圳墟的一部分。2012年，华润置地获得了湖贝旧村城市更新项目的开发主导权，被列入《2013年深圳城市更新单元计划第一批计划》。

华润湖贝村旧改项目地处罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，总用地面积约40万平方米。拆迁之后可开发建设用地总面积约17.3万平方米，计容总建筑面积约205.8万平方米。相当于3倍万象城体量或5倍于京基100的体量。

据华润置地官网显示，华润湖贝村旧改项目将在9年的时间内、投资300亿元，打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。

华润笋岗冷库旧改（华润万象食家）

总建筑面积：294670平方米

（效果图）

（实景图）

据房掌柜了解，该项目位于罗湖区梅园路与宝安北路交汇处。更新单元占地面积45537平方米，拆除用地面积44819平方米，开发建设用地面积28848平方米。

该项目原本为华润五丰的仓储冷库项目，但此前的利用率并不是很高。所以，2014年项目开始申请城市更新，直至2016年开始奠基动工。房掌柜查询了解到，该项目案名定为华润万象食家。

从规划图上来看，该项目由五栋高楼以及底商组成，其中，商业、办公、酒店共计10.45万平方米，商务公寓面积4.48万平方米，住宅8.5万平方米（包含1.7万平方米保障房），物流建筑5.87万平方米，公共配套设施0.17万平方米。除此之外，地下设置还有1.8万平方米的商业用房，地下公共充电站700平方米。

华润莲塘城市更新项目

总建筑面积：约200万平方米

（效果图）

（实景图）

2013年，莲塘片区被深圳市发改委认定为互联网产业集聚区。莲塘互联网产业园是由国威路、仙湖路、畔山路围合区，占地面积约40.35万平米。莲塘片区旧改范围包括中兴通讯、特发光纤光缆、国威、斯比泰等现有企业，这是华润置地在继万象城、华润城、银湖蓝山、深圳湾、前海中心、湖贝旧改之后的第7个项目。

有业内人士认为，未来华润将充分发展这些企业，维持并强化该区“互联网产业技术企业总部及工业开发、科研基地”功能。

华润清水河街道城市更新项目（智地文创中心）

总建筑面积：31810平方米

在2016年公示的《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第十批计划》中，华润接手原为深圳市喜上喜实业有限公司的两块宗地，在罗湖区清水河街道打造“华润智地文创中心”。

据房掌柜了解，该项目位于于清水河街道，靠近草埔小学和清水河货运市场。拆除用地范围面积7573.5平方米，开发建设用地面积5120.3平方米，计容积率建筑面积31810平方米。

华润李朗村城市更新项目（华润·李朗二十四城）

总建筑面积：约50万平方米

（效果图）

华润李朗·二十四城位于布吉下李朗片区，是目前龙岗区面积最大的城市更新项目。

2012年4月，华润与下李朗村签订协议，拿下该旧改项目。但因地块较大，农民房较多，至今仍未有大动作，整个工程的进展较慢。

预计该项目建成后，会打造成集住宅、商业、商务、休闲于一体的大型社区。照华润的实力、项目的地理位置和占地面积，后期很有可能会成为片区标杆项目。

华润银湖旧改（华润银湖蓝山）

总建筑面积：32万平方米

（效果图）

（效果图）

华润银湖蓝山位于深圳银湖片区，北环大道北，毗邻银湖风景区。占地面积约6万平方米，总建筑面积约32万平方米，分两期开发，打造为集高层、超高层住宅、台地园林、会所、8000平方米配套商业“蓝山汇”。

深圳银湖片区是深圳首个豪宅区，也是华润三九总部所在地。按照深圳市城市更新改造规划，华润三九在旧厂房搬迁之后，该地块由工业用地改为住宅商业用地。当时就有业内人士认为，华润或将凭此进入深圳“第一豪宅区”。

目前，该项目近70%户型为150平方米以上纯粹大宅，一期在2014年11月开盘，二期在2015年10月份开盘，目前还剩尾盘在售，均价约在8万/平方米。

华润罗湖村城市更新项目

总建筑面积：暂无

罗湖村位于深圳市南部，与香港一河之隔，地域属罗湖区南湖街道办事处，占地面积约4.8万㎡。罗湖村东至文锦渡口岸、南与香港新界隔河相望，西至和平路，与渔民村相连，北接春风路，与向西村为邻。

据房掌柜了解，1993年8月，经罗湖区委、区国土局批准，由深圳市中建实业股份有限公司与罗湖区建筑工程公司联合开发位置编号为93-267的罗湖旧村地块，两公司与深圳市罗湖汝南实业股份有限公司签订了赔偿协议书，由汝南公司负责赔偿安置事宜。从1993年至今，这一旧改项目已有24年。现在由华润置地接手，有业内人士认为，未来这里或又将成为另一个“万象城”。

相比于万科、恒大、碧桂园等开发商的拿地模式，华润置地的优势在于一直能通过较低成本获得较为优质的土地。比如华润城、华润银湖蓝山以及深圳湾项目，都有比较好的地段优势。深职院地产研究所所长邓志旺向房掌柜表示，从拿地情况来看，华润一直在土地储备路上从未停歇，企业土地储备量可谓充足，为后续开发可提供源源不断的活力，同时也可为后续房地产项目的开发奠定强有力的基石。