房企再次涌入三四线市场 业内：发展空间小持续性待考

　　过去几年，房企采取的普遍策略是重金布局一二线城市，而库存规模过大、利润空间狭小的三四线城市一直被列为“禁区”。2017年，这个区域战略可能需要重新锚定了。

　　在一二线城市限购升级后，受溢出效应影响，三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应的承接作用明显。

　　中原地产研究中心4月24日发布的数据显示，截至目前，50个重点城市2017年的“卖地”收入为7645.3亿元，同比上涨53.3%。但在一系列约束性政策下，高溢价、高单价地块出现数量有所减少。

　　4月以来，江苏启东，江苏苏州下辖的吴江市，浙江嘉兴、衢州等地连续拍出高价地，启东最高地价跨过7000元/平方米“关口”，并出现80家房企争抢一块宅地的局面。

　　不只是长三角。今年2月，恒大的8个投资部曾在报纸刊登整版广告求购珠三角土地，目标城市包括广州、深圳之外的东莞、佛山、中山、珠海、惠州等地。

　　另外，碧桂园、 华夏幸福 、绿城等千亿房企也在通过产业地产、特色小镇等模式打入三四线城市甚至县乡区域。

　　土地是房企规模的主要支撑，拿地动态则是其对后市判断的反映。历史经验告诉我们，对于区域选择和战略路线的准确判断可以成就一家房企，如2009年以后，主要业务在三四线城市的恒大转向一二线“攻城略地”，最终在2016年实现了销售规模的登顶;同时，对于区域的不当选择遇上楼市危机期也可能置一家房企于风雨飘摇之中。

　　眼下，房企再入三四线“禁地”，会是一个历史的选择吗?

　　三四线的机会

　　“今年新房销售的真正机会在三四线城市。”3月底， 世联行 董事长陈劲松对经济观察报表示。陈劲松的判断依据是，一二线城市是本轮调控的重灾区，成交量价均不乐观。

　　正如当代置业执行董事兼总裁张鹏所说：“一二线城市既限房价又限地价，利润是固定的，而通过国内发债与国外发债，开发商手头还有不少资金，没有地方投，利息支出、成本都在那摆着，肯定要向价值洼地的三四线城市流入一部分。”

　　今年一季度的房价数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。

　　北京“317”新政出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌;而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一，福建漳州房价也环比上涨了15.76%。

　　中金公司预测，三四线城市2017年上半年仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%。

　　兴业证券 房地产首席分析师阎常铭表示，此轮三四线楼市行情是由加杠杆而来的，过去几年三四线城市杠杆率在50%-70%，今年到了80%。因此，“杠杆跑到三四线城市去了”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也发现，目前包括湘潭、潍坊、大连、资阳等城市，去库存的态度还是很明确的，和主流调控不一样，部分城市在公积金贷款方面仍有较宽松的政策。

　　有券商做过三四线城市调研，显示“用按揭支付去库存”是一个普遍现象，很多按揭利率优惠幅度比数据统计还要大。

　　土地供应上，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，早在两三年前，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，如江西南昌去年商品房土地供应量下降两成，为近4年新低。在去库存的思路下，未来1-2年部分三四线城市的供求关系可能得到改善。

　　来自同策咨询一份长三角区域三四线城市的研究报告显示，未来3-5年，长三角区域部分三四线城市(含部分县级市)，可作为开发房企未来进入的备选城市。对于去化周期小于15个月或区域中心城市周边的三四线城市，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

　　聚焦城市圈

　　事实上，在今年3月的年报或业绩会上，不少主流房企已流露出对三四线城市的关注。

　　旭辉在其年报中阐述：强三线城市依靠产业和人口导入的优势，加上受惠于与相邻大型城市融合的“都会化”趋势，在2017年的市场调整期是最值得关注的城市板块之一。

　　新城控股 高级副总裁欧阳捷表示，除热点城市外，新城控股也在关注环大城市周边的中小城镇，“比如广州周边的东莞、惠州等地，北京周边包括固安、香河、永清，是未来市场的机会点”。

　　花样年董事会主席潘军则认为要在五六线城市中寻找机会。潘军在对经济观察报的专访中说，五六线存在行业整合的机会，这对“身形”比较小、管理灵活的中小型房企来说是个优势。

　　上述人士称，房企目前关注的“三四线城市”有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

　　在千亿房企中，碧桂园是依靠三四线城市走出规模扩张之路的典型。2016年，碧桂园新增土地储备规划面积中，一二线城市占比为22%，三四线城市占比为78%。2017年6163亿元可售货值中，约43%的目标市场为三四线城市。最新数据显示，碧桂园一季度销售额已达到1506.6亿元，同比大增251.4%。

　　碧桂园的一位区域总表示，碧桂园在选择城市和拿地时会做基础调研和综合判断，把市场去化率和价格预判进行量化。从财务指标上看，内部收益率、土地获利倍数能不能达到要求，是决策的主要依据。

　　碧桂园拿地的“纪律”，一是不拿面粉比面包贵(楼面价高于房价)的土地;第二，如果预测未来房价要涨10%-15%才能有足够赢利，一般就不拿了。

　　“一般位于都市圈中的强三线城市都能达到这个要求。”上述区域总说，碧桂园今年的计划是在深圳周边的东莞和惠州建10个科技小镇。对于房企而言，通过小镇的开发运营可以获取更加低廉的土地，并在后续运营中可以继续获取稳定的现金回报。

　　利润率难题

　　过去几年，对大多数全国化布局的房企来说，一二线城市是销售额和利润贡献的主要来源：在恒大2016年销售额中，一二线城市的贡献占比67.4%;万科去年新增了173个项目，有88.3%位于一二线城市;即便新增土地储备以三四线为主，碧桂园2016年销售额中仍有59%的比例来自一二线城市。

　　业内普遍认为，三四线城市蛋糕小，没有规模发展的空间。同时，在一二线城市做一个项目，获得的销售额和盈利规模相当于在三四线城市做三到五个项目，但付出的成本小得多。

　　同时，随着城市圈和城际交通的发展，三四线城市的基础设施建设、人口和产业的发展已日渐分化。因此仍有不少房企急于从三四线楼市中拔出脚来。

　　4月21日，深圳国资房企深圳控股就加快了对三四线城市土地的处置工作，挂牌出售5家间接全资附属公司的全部股权，上述公司分别于江苏泰州、广东佛山拥有未开发土地合约100.47万平方米。

　　据深圳控股年报，2016年，其深圳项目平均毛利率约为49.9%，其他一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，而三线城市平均毛利率仅为11%。

　　万科则在年报中对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个三四线城市进行了计提存货跌价准备，总金额为13.8亿元，较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺指出，和深圳控股一样，很多开发商剥离三四线城市项目，主要是基于管理和利润上的考量。如果市场规模不够大，企业只能操作一到两个项目，这很难形成品牌效应，也无法通过溢价带来利润的提升，这种规模增长“毫无意义”。

　　对于三四线的回暖，深圳控股董事长吕华认为主要是受政策驱动，从人口、财富和其他经济发展因素来看，这种回暖或者增长很难持续。未来政策因素淡化后，房地产的趋势必然会向一二线城市，特别是重点的一二线城市回归。

　　中信建投指出，根据历史经验，一二线城市出现向上的拐点后，三线城市往往表现会滞后;一旦向下的拐点出现，三线城市也会同步下跌。目前整体流动性依旧宽松，但宽松边际已经开始收窄。