戴德梁行:深圳工业需求回暖 城市更新促物业升级

2009年第4季度，在经济稳步回暖的带动下，深圳工业物业市场开始呈现回暖迹象。仓储物业在国内贸易和区域配送物流的稳定需求支撑之下，整体保持稳定，但由于不同企业对物业选址要求和租金承受能力的不同，市场开始出现明显的两极分化；厂房需求在转移性需求增加的推动下明显回升，市场总体空置率下降，尤其产业链相对完整的热点片区租金开始出现小幅回调。此外，市政府大幅增加了对互联网等高新技术产业的扶持，旧工业区升级改造和新产业基地的入市，有望令研发办公物业的供应持续增加。

国内配送主导物流市场新增需求，仓储物业需求渐向两极化

由于出口贸易仍未彻底好转，本季度出口监管仓和保税仓需求未见明显增长。但在刺激内需政策成效渐现之下，本地的消费品零售额持续增长，在其带动下从事区域配送和市域配送的第三方物流企业需求增长明显，普通仓的空置率继续小幅下降。与此同时，由于看好内贸市场增长带来的普通仓需求，一些物流园区主动把空置率较高的出口监管仓或保税仓改造成普通仓出租。位于龙华的华南国际物流园的改造工程即将完成，预计约7-8万平方米的普通仓将于2010年2季度入市，而其中一部分的普通仓正是由原来的保税仓改建而成；西部物流的前海物流园建设目前进展顺利，新的一期也将于明年2季度入市，根据市场需求的变化物业细分用途也进行了灵活调整，其中普通仓所占的比重大大提高。

而需求方出于对仓储物业区位的不同要求及租金、运输成本的考虑，逐渐呈现出两极化特征：主要从事市域配送的企业为了方便配送且降低运输成本，通常选择离关口较近的区域，同时承担相对较高的租金；而从事区域配送包括珠三角或省内配送的企业则往往选择租金低廉、相对特区而言位置偏远的仓储物业，如坪山、坑梓等，而实际上这样的选址对于珠三角或者广东省而言交通亦较方便。

工业市场明显复苏，物业需求增长推动租金回升

在总体经济环境好转的带动下，深圳的工业市场也出现了持续的增长，1至10月深圳规模以上工业增加值达2724.07亿元，同比增长6.8%。由于外围市场经济复苏相对比较缓慢，因此外贸出口仍然面对一定程度上的困难，深圳市的外贸出口虽然同比降幅有所收窄，但1-10月的出口总额同比仍有15%的降幅。

4季度，厂房物业需求也有小幅增加，整体市场的空置率也有小幅的下降，特区外的厂房空置率从上季度的17%下降到本季度的15%，而特区内则从7%下降到6%。但仍以转移性的需求为主，主要表现为一些大型的外资制造型企业把过去分散在各地的厂房搬迁到其总部所在地进行整和，这部分转至深圳的企业中以电子产品和精密仪器制造企业相对较多。
有限的新增需求仍然集中在成熟的工业区，如西乡、西丽、福永、石岩等地，其中光明新区的工业物业在本季度需求增长比较明显，租金也有明显的回升。总体来讲，厂房物业租金基本已经止住了下跌的势头，一些产业链相对完善的区域厂房租金已经开始出现回调。特区外的厂房物业租金从第3季度的每平方米27.8元上升到第4季度的每平方米28.25元，而特区内则从每平方米11.3上升到每平方米11.54元。

城市更新办法出台，旧工业区改造影响未来供应

近年来，在土地价值的快速提升以及政府产业升级调整的引导下，特区内旧工业区改造工作逐步推进，而近日《深圳市城市更新办法》的出台更将大大加快更新工作的步伐。除“权利人可作为更新改造实施主体”、“自行改造项目不需以招拍挂方式出让土地使用权”等在政策层面扫除旧工业区改造的障碍，提升改造的主动性和积极性外，目前已经批准31个工业区改造升级项目，而近期即将实施的6个工业区升级改造项目批准建筑面积就达到90万平方米，可见未来城市更新过程中对深圳工业物业供应的影响。

政策层面的支持，规划层面的引导外，旧工业区改造的推进还需要物业价值提升的驱动，可以预计，除部分可能的商业区域通过改造实现使用用途的调整外，工业区改造的方向必然是以产业升级为目的，结果将会是效益低下的产业空间被整和，为高成长型企业发展提供发展空间，在这其中租金实现提升。从目前推进的改造项目中，我们也看到这样的趋势：由旧工业区改造的深圳市互联网产业园一期工程将于12月底基本建成并正式开园，该互联网产业园位于罗湖莲塘国威路，占地1.5万平米，总建筑面积5万平米，是深圳市第一个建成并由政府主导的互联网产业园，首批入驻的21家互联网企业；位于梅林的“多丽工业区”则变身为“福田国际电子商务产业园”，整个园区占地面积2.2万平方米，总建筑面积7.66万平方米，目前已吸引8家企业入驻。