• 经济环境稳步改善的同时，写字楼租赁需求也逐渐活跃，本季度在 118,463 平方米甲级办公物业推出市场的刺激下，全市吸纳量 达到 81,275 平方米，远高于前三个季度的总吸纳量 19,483 平方米。
• 经济的平稳向好大大增强了居民消费信心，又逢传统的零售旺 季，商铺需求明显增加。包括中航城购物中心、京基百纳空间以 及欢乐海岸在内的大型商业目前招商工作均进展顺利，餐饮及服 装零售等企业表现活跃。
• 本季度工业物业的需求有了明显的回升：厂房空置率出现明显下 降，全市平均租金稳中微升 2%；仓储物业在国内贸易和区域配送 物流的稳定需求支撑之下，整体保持平稳发展。
• 一手住宅市场有限的供应抑制了新房成交量，10 月和 11 月新房 成交量分别为 496,996 平方米和 468,057 平方米，均低于前十一 个月的平均水平。与此同时，二手住宅在年末税费优惠到期的刺 激下剧增，并推动 DTZ 戴德梁行住宅价格指数在第 4 季度内上升
6.8%。
经济概览
• 1 月至 10 月，深圳经济继续回升，主要经济指标增速 进一步提高，经济运行积极向好。
• 工业生产平稳增长，1 月至 10 月全市规模以上工业增 加值 2,724.07 亿元（US$398.84 亿），比上年同期增 长 6.8%，比前九个月加快了 0.5 个百分点（表一）。
• 固定资产投资增长加速，1 月至 10 月全社会固定资产 投资 1,284.18 亿元（US$188.02 亿），增长 15.1%。 其中，基本建设投资 795.04 亿元（US$116.4 亿）， 增长 25.0%（表一）。
• 前十个月居民消费价格仍比上年同期回落 1.5%，市场 消费价格继续回落（表一）。
写字楼
• 港中旅大厦、天利中央广场二期先后入伙，为市场带 来 118,463 平方米的甲级写字楼供应，至此全市甲级写字楼总存量达到 1,556,891 平方米（表二）。
• 随着国内经济的稳步回暖，市场信心在年末进一步增 强，推动办公物业租赁需求增加。第 4 季度，全市甲级写字楼吸纳量达到 81,275 平方米。其中，本季度出现新增供应的福田区、南山区吸纳量分别为 56,060 平 方米和 23,346 平方米（图二）。
• 从租赁客户来看，2009 年以来包括保险、银行、证券 企业在内的内资金融机构成为甲级写字楼市场新增需 求的主要来源。进入第 4 季度，内资金融机构依旧是 支撑市场的主体，而外资机构亦较早前有所活跃。
• 在租赁市场回暖的拉动下，本季度全市甲级写字楼平 均租金继续稳步上扬，较上季度末上升 1.6%达到每月 每平方米 125.2 元（US$18.3）。涨幅最大的福田区 平均租金上涨 3.9%达到每月每平方米 131.6 元
（US$19.3）（表二）。
• 买卖市场中，商业地产限外令的取消，短期内虽然未 对写字楼买卖交易构成直接刺激，但预计随着政策的 逐步消化，将对后市产生积极影响。
• 预计 2010 年，在整体经济继续回暖的带动下，写字楼 市场也将稳步回升。下季度，预计需求稳定释放的同 时，写字楼租金和售价也有望继续稳步上升；而自春 节后的 2010 年 3 月开始，预计写字楼市场将继续保 持上升的状态。
市场活动
• 联合证券租用港中旅大厦 10,000 平方米。
• 中安信业租用时代科技广场 2,600 平方米。
• 摩根士丹利租用嘉里广场 1,600 平方米。
商铺市场
• 1月至10月，深圳社会消费品零售总额为 2122.89 亿人民币（US$310.82 亿），同比增长 13.9%，增幅比 前九个月提高 0.4 个百分点（图三）。
• 第4 季度，有三个大型项目开始招商工作，包括位于 华强北的中航城购物中心、蔡屋围的京基百纳空间以 及华侨城的欢乐海岸，目前商户进驻的意愿强烈。这 三个项目都计划在 2011 年内开业，将给市场带来超过25 万平方米的商业面积
• 本季度餐饮行业表现活跃，在当前几大商业项目招商中多家餐饮企业均积极表达进驻意向。此外，进入零 售旺季，零售商的经营状况提升：来自服装行业的租赁需求增加明显；国际品牌一改前期观望的态度，亦有扩张的意愿。
• 核心商务街区，如罗湖区的蔡屋围片区，依然是需求 的热点区域，本季度租金上升明显（表三）。社区商 铺则多数因为区域商业氛围不足，且前期供应量大， 而不得不面临激烈的市场竞争。
• 买卖方面，由于大型集中式商业目前多采取只租不售 的方式，本季度一手商业成交主要集中在特区外的社区商业二手市场方面，尽管自 11 月 18 日起港澳台 及境外人士购买深圳商品房不再受限，但本季度二手 成交量尚未出现明显变化，预计下季度港澳台及境外人士买卖商铺的活动将刺激二手成交量增加。
• 随着零售商的经营环境逐步好转，商铺市场亦呈现向 好态势。经过前期的调整，预计下季度租金依然存在 上升空间。
工业市场
• 在总体经济环境好转的带动下，深圳的工业市场也出现了持续的增长，1 至 10 月深圳规模以上工业增加值达 2724.07 亿元（US$398.84 亿），同比增长6.8%。
• 第4季度，由于需求的恢复，工业物业的整体租金止 跌回升。深圳特区内的厂房物业租金环比第 3 季度轻 微上升了 1.8%，特区外的租金则环比上升 2.0%。同 时，特区内的空置率也从第 3 季度的 7%下降到 6%， 而特区外则从 17%下降到 15%（表五）。
• 在区域配送物流的稳定需求支撑下，全市仓储物业租 金保持平稳，特区内的租金出现轻微上升，从第 3 季 度每月每平方米 28.8 元（US$4.22）上升至每月每平方米 29 元（US$4.25），而特区外的租金水平则与上 季度持平（表五）。
• 特区内研发物业的供应持续增加，但由于需求有所回 升，本季度的空置率仍然维持在 10%（表五）。本季 度新增入市的项目包括深圳市互联网产业园一期和福 田国际电子商务产业园。
市场活动
• 深圳市怡化电脑有限公司以 40,822,500 元（US$5,976,940）竞得位于南山区高新科技园南区面 积 5,581.74 平方米的工业用地。
• 深圳市盛波光电科技有限公司以 43,466,100 元（US$6,363,997）竞得位于坪山新区聚龙山片区面积78,323.56 平方米的工业用地。
主要数据-租赁市场
住宅市场
• 第4季度住宅市场的新增供应比去年同期显著减少，10 月和 11 月全市住宅批准预售面积为 473,563 平方米，同比下降 64.2%。截止至 11 月，2009 年全市住宅批准预售面积累计为 3,923,547 平方米，同比下降 超过三成（表八）。
• 1月至11月全市新建住宅总成交量为6,262,005 平方 米，同比增长 101.7%。龙岗区、宝安区和南山区是成 交热点区域，三区的成交量占全市总成交量的 87.1%
（表八）。
• 受到二手房交易税费优惠政策即将到期的刺激，购房 者在第 4 季度集中入市，推动 11 月二手房的成交量创 下今年的高位，共成交 1,482,720 平方米，环比 10 月 大幅上涨 62.3%。与此同时，业主普遍惜售抬高叫 价，推动 DTZ 戴德梁行住宅价格指数在第 4 季度内上 升 6.8%（图六）。
• 由于第4季度一手住宅成交中普通住宅比重相对增 加，新房销售价格较上季度微幅下调，但依然处于高 位水平。11 月全市新建住宅价格环比 10 月下调 5.2% 至每平方米 19,172 元（US$2,807）。从区域来看，1 月至 11 月福田区和宝安区的新房价格上升明显，同比 分别上升 35.6%和 12.1%（图七）。
• 总体看来，市场需求保持活跃。在国内经济稳步回暖 的同时，中央经济工作会议提出 2010 年继续适度宽松 的货币政策。因此预计 2010 年住宅市场将在稳定向好 的发展环境下保持平稳上升的趋势。
定义
可出租面积
可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被 占用，且随时可供使用。
空置率 可出租面积与楼面总面积之比。
开发中项目 由两部分组成：
1. 正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面 非毛坯的楼盘。
2. 已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼 盘。
净吸纳量 一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。
新供应量 已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指 工程已竣工，即楼盘已获使用许可证（如有需要），或只缺 少非毛坯。
预租售 竣工前已经租出或售出的开发项目。
最优租金 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即 可靠）租约下可达到的最高租金。
（特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税费，以标准 租约为准，不包括特定市场的非常规约定）
租金
除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支 出。
最优物业回报率 品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好（即 可靠）租约下可达到的最好（即最低）收益率。（特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的 支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。）
一般市场回报率 年租赁总额与物业资本价值之比。
存量 商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。
占用面积 已被使用的楼面面积，包括下列几项：
(i) 出售/出租给最终使用者的办公室
(ii) 预售/预租给使用者的开发项目
(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权
（特别注意：此项包括转租，但不包括续租。）
空置面积 即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售（无论 是因为租户暂未使用、正在非毛坯或业主有意空置。
中英文附件下载：
粤公网安备 44010602005421号
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