戴德梁行:2010第1季经济复苏促工商物业市场回暖

本周，戴德梁行深圳研究部发布2010年第1季度市场透视，报告显示在经济稳步发展的作用下，各物业市场都出现了明显的回暖：写字楼市场受惠于国内经济增长回稳，基金及证券类和高科技企业表现活跃，积极寻找可租赁物业；普通住宅供应趋紧的局面在2010年初尚未得以舒缓，一手成交仍以中高端项目为主，成交价格依然维持高位；零售市场和工业市场也受益于经济环境的改善，经营状况有了大幅的好转，企业大多积极扩张，带动物业市场需求明显增长。

写字楼市场呈上行态势

2010年第1季度，卓越世纪中心4号楼的入伙为深圳甲级写字楼市场带来6万平方米的新增供应，至此全市甲级写字楼总存量达到1,616,891平方米。而卓越世纪中心3号楼的同期入伙亦带来36,000平方米的新增办公面积。

全球经济环境的改善及国内经济的增长回稳，带动市场信心进一步增强，写字楼需求自去年下半年开始逐渐回暖，本季度尽管存在农历新年的季节性因素导致吸纳量较2009年第4季度有所下降，但全市甲级写字楼吸纳量依然达到37,767平方米。基金、证券类机构以及高科技企业表现相对活跃，除体现在成交上，还表现在其积极寻找可租赁物业上，预计下季度有望促成成交。在此带动下，本季度全市甲级写字楼平均租金较上季度末继续上升1.4%，达到每月每平方米126.9元，涨幅最大的福田区平均租金上浮1.6%达到每月每平方米133.7元。与此同时，位于中心西区的甲级写字楼东海商务中心预租进展顺利，多家金融、证券及银行等企业积极表达进驻意愿，令多年来缺乏甲级物业供应的中心西区成为市场关注的热点。
买卖市场方面，本季度入市的创建大厦为市场提供了35,000平方米的可销售面积，目前已售出七成；同时，位于南山区的汉京国际进入预售阶段，将为市场带来约25,500平方米的可销售面积。就需求而言，国内经济的回暖吸引了一些外资和港资企业前来寻找自用物业，福田中心区高品质的写字楼尤其受到买家的追捧.

供应趋紧导致住宅新房成交量跌价升

进入2010年的第1季度，住宅市场供应趋紧的局面尚未得以舒缓，新增供应仍然保持在较低水平，前两个月全市住宅批准预售面积仅为336,335平方米，同比下降13.9%。有限的新增供应导致前两个月全市新建住宅总成交量同比下滑39.58%，仅为536,000平方米。受供应结构影响，一手成交主要为中高端项目，新房销售价格在首个季度依然维持在高位水平。前两个月全市新房销售均价达每平方米23,497元，同比大幅上涨110.3%。由于豪宅集中供应，盐田区和南山区上升最为显著，前两月成交均价分别为每平方米52,408元和31,997元。

在一手市场供应有限的情况下，部分购房者转向二手市场寻求房源，前两个月二手成交在总体住宅买卖交易中占比达71.2%。而新房价格的高企无疑使得业主对价格较为坚持，DTZ戴德梁行中高端住宅售价指数在第1季度内上升了5%。

两会结束后，相关房地产政策的出台并不能短期内产生直接的抑制效果，部分期待政策调控楼市的消费者于本季度末重新考虑入市。供应方面，春交会前后新盘的集中推出可在一定程度上缓解供应紧张的局面，预计下季度一手住宅成交量将有所增长。而持续上扬的房价还将逐渐抑制住宅消费的总体规模，年内市场仍将有调整压力

季节性因素影响商铺市场活跃度

农历春节前往往是零售业的传统旺季，零售商一般会选择在此之前进行扩张，因此对于物业市场而言第1季度反而是一个成交较少的淡季。受到季节性因素影响，本季度商铺租赁市场总体表现并不活跃。即便如此，餐饮业仍然相对积极，他们倾向于选择商业氛围相对成熟的区域，包括人流聚集的购物中心，江南厨子、鼎厨川菜、太兴等多家饮食企业均在本季度进驻福田中心区的怡景中心城。

经济的快速复苏为零售业提供了有效的支撑，也为商业物业市场带来了更多的需求。不少服装零售业开始着手寻求可扩张的物业，需求意向明显增多。由于3月至4月是传统的商业物业调整租约的旺季，预计下季度租赁市场成交将有明显增加。而在有效需求增加的同时下，租金也会有所上升。
福田中心区各个大型购物中心的经营状况伴随着核心商务区的日渐成熟而不断好转。随着新写字楼物业的陆续建成入伙，福田中心区办公人口快速增加；消费人群的壮大使得该区域内的商业氛围日渐成熟，零售商对区内的商业物业需求也随之持续增长，该区的租金在本季度也有明显的上升。
买卖方面，由于农历新年前后供应的缺乏，一手市场较为平淡。而来自香港的个人投资者则较为关注二手市场，尤其是成熟商圈内的优质物业。如东门、华强北等商圈内的商铺，虽然目前价格较高，但仍然受到这些投资者的关注

高质素工业物业受青睐

世界范围内的经济危机对以“三来一补”加工业为主的珠三角低端制造业构成严重的冲击，而在此轮危机之后，深圳工业以其相对多元的结构得以较快地恢复。一直以来大力发展的高新技术产业早已成为深圳的第一支柱产业，而依赖于先进技术设备的制造业的发展也加速了深圳制造业的多元化。“制造工业+总部经济”的综合发展模式对于深圳整体工业的发展都将是积极的推动。

得益于 “总部基地”、“高新技术”的产业导向，深圳在快速发展高新技术产业的同时，也吸引更多的优秀企业入深，近期TATA、阿里巴巴、百度纷纷在深圳设立区域总部或企业总部。高新技术产业的发展带动了深圳研发类物业的需求，本季度特区内研发物业的租金较上季度上升14%达每月每平方米58.25元，特区外亦升至每月每平方米30.5元。

从2009年第4季度开始，经营环境的好转和货币政策的适度宽松使得不少工业企业重新开始扩张产能。在需求上升的推动下，本季度工业厂房的整体租金延续了上个季度的升势：深圳特区内的厂房物业租金保持平稳，而特区外的租金则环比大幅上升20%；特区内的空置率也从2009年第4季度的6%下降到5%，而特区外则从15%下降到12%。从需求特点来看，经受金融危机冲击的深圳工业在经历了一轮思考和调整之后，开始出现新的产业结构的变化，反映到物业市场上便是相对高标准的厂房需求量相对较大。

外围经济环境的好转，使得出口外贸出口有了明显的恢复性增长。在出口物流的复苏和区域配送物流的稳定需求双重作用下，全市仓储物业租金出现了快速的上升，其中特区内的租金反弹尤为明显，从去年第4季度每月每平方米21.67元上升至每月每平方米26.67元，而特区内的租金水平也从29元上升到32.8元。