市民买房中途遇限购 合同不能履行 定金还能拿回吗？

　　近日，深圳罗湖区人民法院审理了一宗由限购政策导致的房屋买卖合同纠纷案，判定解除房屋买卖合同及卖方退还买方20万元购房定金。

　　案情

　　市民买房中途遇限购，该怎么办？

　　本案是2016年10月4日深圳市颁发限购新政策引发的纠纷。限购政策出台前，原告王某看中了被告唐某的房子，两人签订房屋买卖合同。深圳市颁发新的限购政策规定深户单身人员在深圳仅可购买一套房产，因王某当时单身且名下已有一套房产，不再具备购房资格，致使合同无法继续履行。

　　罗湖区法院审理后认为，该案因房产调控新政策的实施导致合同不能继续履行，该情形属不可归因于双方当事人的事由，故判定该房屋买卖合同解除，买卖双方互不承担违约责任，卖方应将购房定金20万元返还买方。目前，深圳市中级人民法院二审维持该院一审判决。

　　释法

　　严格区分合同不能履行原因

　　承办该案的罗湖区法院一级法官、民三庭庭长何意，他在房地产案件审判领域深耕近10年，他总结称，近年来，中央及地方政府陆续出台了房地产调控政策，导致很多房屋买卖合同不能继续履行，引发较多纠纷，各地法院在处理该类案件时，曾存在两种意见：一是认定房产调控政策属于买方的商业风险，买方不能履行合同的应承担违约责任；二是认定合同因房产调控政策而不能继续履行，属不可归因于双方的事由，合同解除，双方互不承担违约责任，购房款返还予买方。

　　何意表示在具体审理案件时，应严格区分合同不能履行的原因。新的调控政策出台后，部分买方出于对房屋市场价格下跌的预期而不愿继续履行合同，而部分买方确因其不再具备购房资格而不能继续履行合同。前者属于买方违约，买方应承担违约责任；后者则不可归责于双方，双方互不承担违约责任，因此，甄别买方系出于何种原因而不继续履行合同，是正确处理该类案件的关键。判断合同不能继续履行的真实原因时，可根据当事人提交的证据、诉辩意见及庭审陈述综合予以认定。