仲量联行：商业需求旺盛，甲级写字楼租金创新高

    优质商铺市场

    新项目预租情况理想。位于南山深圳湾填海区的华侨城欢乐海岸在本季度推出市场。新项目为一大型综合性项目，商业部分建筑面积7.8万平方米，增大了南山区高档购物中心的供给，使深圳优质商铺总体量增加至173万平方米。项目推出市场后，预租情况理想。

    地铁开通带旺沿线商铺。今年6月份，深圳市五条地铁线路全线开通，方便关外大量消费人口进入深圳关内，为沿线商铺带来大量客流。受惠于交通的便利，位于地铁沿线黄金地段的优质商铺，尤其是处于地铁交汇处的购物中心成为零售商的首选，其中有不少国内外中高档品牌。

    位于成熟商圈的购物广场空置率回落。2011年二季度末，需求活动持续活跃，深圳商铺整体空置率回落至过去五年历史低位3.5%。本季净吸纳量大幅回升，达8.4万平方米。零售市场畅旺，多家国外零售商计划在深圳开设店铺。位于成熟商圈的多个购物广场，例如海岸城、欢乐颂、京基百衲空间、天虹君尚百货中心店及金光华广场等，租赁情况良好，空置率下降。

    供应偏低，租金与资本值上行。由于市场供应有限，加上成交活跃，本季深圳商场首层平均租金为837元/平方米/月（按建筑面积计算），环比增长3.4%，同比增长6.0%。另外，买卖市场有更多资金流入，二季度的首层商铺资本值达至11.8万每平方米，环比增长7.0%，同比增长3.9%。

    下半年租金有一定上涨空间，资本升值放缓。展望下半年，通胀压力和经济增长放缓虽对需求有一定负面影响，但收入增长以及个人所得税的调整令居民消费力提高，深圳零售业市场总体看好。皇庭晶岛购物广场和东海国际广场购物中心将在下半年相继落成，为深圳优质商铺市场提供总共19万平方米的新增体量。然而，仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为，未来来两三年内，特别是2013年，新项目落成量渐减，零售商将集中抢占市场，尤其集中在地铁沿线的现有优质项目，预计平均租金仍有上涨空间。投资市场方面，住宅限购政策助资金移向街铺及分拆业权商铺，预计投资活动保持活跃。鉴于央行继续收紧银根，资金流动性减少，资本值升幅有所放缓。

    市场前景

    仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结，“在国内外经济前景仍然存在隐忧之际，下半年企业扩充步伐预料会维持审慎，但在部分新供应早已被消化下，相信即使需求放缓也不致对写字楼租金构成庞大压力。此外，相信国内息口在通涨未见回落前仍会维持较高水平，信贷步伐也会缓慢，除非经济增长显著减速而令政策再次从宽，否则，整体投资市场则无可避免继续呈现胶着状态。但由于大部分投资者从住宅转向商业地产，预料投资活动将保持活跃，写字楼与商铺资本值仍存上升空间。整体而言，下半年深圳楼市，不论写字楼或是商铺，都会是较为平稳的一个半年。”