“国八条”打压之下 多城市楼市库存逼近历史高位

    从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。

    房价居高不下的理由究竟何在？随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？

    存销比 指在一个周期内，商品库存与之前一定周期内月均销量的比值，是用来反映商品即时库存状况的相对数。

     多城市库存逼近历史高位

     据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。

     其他一线城市也不乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米，据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。在二、三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。

     世联地产华北策略资源中心总经理刘春岩表示，从市场各方的期待和判断来看，衡量本轮房地产调控的最重要的尺度之一就是房价是否下降。

     张大伟表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。

     下半年全国楼市供应潜力巨大

     刘春岩分析，目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。

     据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。刘春岩表示，无论是这40个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年三、四季度推出，这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。

     根据世联地产研究，供销差达到顶峰时，随即迎来价格底部。

     刘春岩分析认为，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，2012年1季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。

     开发商资金链貌似不受影响

     在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。

    一家房地产企业高层人士对此表示，这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。

    分析人士认为，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。

    数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、恒大、保利、碧桂园等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。分析人士指出，很多开发商已储备了大量资金以应对风险。

    刘春岩表示，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。据新华社

    □观点

    预计新限购城市多达30个

    有报告指出，根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前10个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德，这些城市出台限购措施可能性很大。

     中国指数研究院副院长陈晟在接受采访时表示，房价涨幅大、限购政策不严的城市或将加码。而通过对全国出台和未出台限购政策城市的房价涨幅分析，陈晟预计可能新出台限购措施的城市将多达30个左右。

     楼市冬天可能会更长

     易居中国副总裁金湛久在接受记者采访时则指出，二三线城市的限购政策应该会在近期实行，这是国家对房地产市场宏观调控这一盘棋中的一招，早在他的意料之内。“这一举措说明之前的政策调控没有达到预期效果，国家因而下更大决心对房地产市场实行宏观调控，而三线城市是国家对房地产市场进行进一步调控的一个平衡点。”

    “冬天可能会更长！”金湛久认为，国家对一线城市房地产市场的调控已初见成效，因此下半年应该不会对一线城市的调控进一步缩紧。而从他的观察来看，目前二三线城市房产交易市场的压力也已有“山雨欲来之势”。“在江阴，160平方米一套的住宅已经越来越难卖，这也吻合了预计以保护中小户型、自住刚性需求为主的新限购措施。”他同时认为，通过抛出二三线城市限购这张牌，首先是从心理上对市场参与者产生了震慑，“如果能达到效果，那么具体措施可能会缓一步落实。”据《新闻晨报》