观澜房价4字头堪称楼市洼地 交通+旧改或让片区强势崛起

　　2017年伊始，龙华与坪山双双升格为行政区。一直以来，龙华被定义为福田“后花园”，由于规划的利好、交通便捷，大量人口涌入龙华，房价也在快速上涨。龙华摇身一变成为“宇宙中心”。而在房地产层面上，龙华楼市发展并不平衡。受交通制约，观澜与民治、龙华中心区相比，堪称为龙华楼市中的价格洼地。如今，龙华红山片区房价冲破6字头，而龙华中心区也早已冲破5字头，唯有观澜片区目前仍处于4字头。

　　龙华观澜片区旧改项目多 众多开发商抢滩

　　从片区农民房、破旧厂房林立的面貌来看，“拆拆拆”或成未来相当长一段时间内观澜建设的主旋律。据不完全统计，观澜片区(包括观澜、观湖及福城)三个街道有约37个旧改项目立项改造，拆除重建建设用地总面积约401万平方米，占龙华区旧改项目约3成，涉及多个旧村改造;其中，涉居住功能的项目超20个。

　　面对庞大体量的旧改，众多开发商早已低调入场，万科、鸿荣源、绿景等房企在观澜皆有布局。有消息称，万科已收购福城街道占地面积超10万平的长湖头村城市更新项目，去年6月已经全面开工。

　　如今的观澜，正在变成一个大工地。

　　而在房地产开发之外，目前观澜的整体环境和交通情况却还是被人诟病。然而，随着民治片区、龙华中心区的崛起，财政投入正在往观澜片区倾斜，观澜在交通、产业、文体设施等方面都有新进展，片区环境或将迎来改善。

　　蜕变中的观澜：交通、文体、产业全面升级

　　片区崛起，交通先行，观澜的交通情况正在得到改善。龙华首个有轨电车已于去年6月开通运营，这条有轨电车主要串联观澜和龙华，打造龙华北站快速出行通道。值得注意的是，这是示范线，未来龙华还有3条有轨电车。而计划中的4号线延长线也早已动工，预计将于2020年开通，两条轨道线路形成了2张买房的掘金图，而观澜就藏身在其中。

　　龙华首条有轨电车起点设在清湖站，终点在观澜中心，主要是串联观澜和地铁4号线清湖站，打造龙华北部快速出行通道，而4号线延长线也将延长到观澜牛湖，双轨交汇，缓解观澜老城区交通拥堵。

　　据介绍，作为城市中轴线上的主要客流通道，地铁4号线北延段建成通车后，坐地铁从观澜牛湖到福田中心只需要45分钟左右。北延段建成后4号线的客流量将会越来越大，但是随着全市轨道交通网络的完善，特别是地铁6号线和10号线的建成，轨道网络客流量将会日趋均匀化和分散化，将有效改善龙华、观澜片区市民的出行条件，缓解交通拥堵，对推动特区一体化和加速城市发展具有积极意义。

　　值得注意的是，地铁4号线不仅支撑深圳中部发展轴，还将发挥南接香港、北联东莞的作用。阮文忠表示，4号线三期工程终点站为牛湖站，距东莞只有一个站的距离，预留了向北衔接东莞的条件。

　　文体设施

　　观澜体育公园，“十三五”期间龙华规划建设的16个区级文体设施项目之一，预计2019年建成崛起。

　　深圳自然博物馆，选址观澜片区福城街道，项目建面4.3万平，建筑规模国内第二大，将配属建设图书馆和群艺楼。

　　观澜森林公园：坐落于宝安区、光明新区和龙华区三区交汇处，跨石岩、光明、公明、凤凰、玉塘、大浪、福城7个街道，建设规模为2115.20公顷。分为7大风景区，打造生态动感时尚的森林公园，建成后将免费向市民开放。

　　产业升级：华润将在观澜打造苹果小镇

　　观澜占地面积是广，且山水资源丰富，但是山水资源是保护用地，不能用来土地开发。目前观澜片区内商品房较少，而且都是近几年建成的次新楼盘。主要以农民房、厂房居多，老城区的面貌发展要靠旧改来带动。

　　这不，前段时间传闻的观澜的苹果小镇项目，亮点是由品牌开发商，央企华润来牵头，吸引较多投资者关注。规划占地是很大约198万平方米，有壹成中心4倍大，预包括大水坑1-3村，还有桔岭新、老村、章阁村。

　　讲观澜苹果小镇之前，先聊下观澜的城区发展和楼盘现状，好多人可能只知道观澜湖、高尔夫，还有观澜富士康等。

　　其实观澜早期商品房很少，主要是小产权农民房、村集体统建楼、厂房为主。

　　现有的观澜商品房楼盘，大部分近几年建设的次新楼盘，主要集中在龙华新区政府和鹭湖片区，单价在4-4.5万左右，住宅基本都是以3房以上为主，总价在360万起。

　　在人口外溢的情况下，辅以交通和旧改的利好，观澜片区是否有可能继红山片区、龙华中心区后强势崛起?观澜是否会成为刚需在龙华置业的最后一片宜居之地?敬请期待未来观澜片区的发展。