地产信托融资持续收紧 一大波房企将过“苦日子”

　　地产信托融资持续收紧，一向低调的信托公司也成为市场焦点。

　　7月11日，针对媒体报道部分信托公司已暂停房地产信托业务，中国证券报记者了解到，多家信托公司并未暂停房地产信托业务，但要求对房地产项目严规模、严合规，已成立的项目不受影响，对于部分已募集但未成立的项目，已退款给投资者。

　　近日，多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司 2019年3季度末房地产信托规模不得超过二季度末，并对地产信托业务提出一系列要求。这是继近日银保监会就房地产业务约谈多家信托公司后的又一举措，是对地产信托融资的进一步收紧。

　　业内人士表示，作为房企融资的主要来源，地产信托融资的持续收紧，将使一些负债率高，流动资金少的房企面临考验。

　　多家信托公司：没有暂停地产信托业务

　　针对今日媒体报道部分信托公司已暂停房地产信托业务，光大信托紧急辟谣称：这是谣言，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构、平滑运作。

　　国投泰康信托也发布声明称：公司一切经营正常，将继续依法合规地开展信托业务。

　　北方某信托公司人士表示，公司并未暂停地产信托业务，只是要求不合规的项目全部暂停，一些合规的项目并不受影响，已经成立的项目也不受影响，对于部分已募集但未成立的项目，由于合规原因，已退款给投资者。

　　某中型信托公司人士表示，虽然公司没有要求暂停地产业务，但监管要求三季度末地产信托规模不得超过二季度末，这对地产业务的影响很大。未来只能等老项目结束，释放一些规模，才能做新增业务。还有部分公司要求，老项目结束释放出的规模，优先供公司战略客户使用。

　　某信托公司相关业务负责人表示，公司未暂停地产信托业务，但要求严合规、严规模。

　　重拳出击 地产信托融资持续收紧

　　7月10日，中证君从多位知情人士处获悉，部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求：信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核;对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。

　　此外，多个省市银保监局要求，辖区各信托公司须确保 2019年三季度末房地产信托业务余额较2019年6月末零增长。

　　“对地产业务的合规性要求，基本按照23号文来执行。”某信托公司人士告诉记者，“目前地产信托业务只剩下：常规432贷款、标准ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。”

　　《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知(银保监发〔2019〕23号)》要求：

　　在此之前，银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。并对这些公司提出了五点要求：

　　一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求;

　　二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配;

　　三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展;

　　四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平;

　　五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

　　此外，中证君了解到，部分地区监管部门对辖区内部分地产贷款较多、增速较快的银行也进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度。

　　房企将过苦日子

　　克而瑞地产研究数据显示，2019年一季度房企融资延续2018年底的回暖趋势，融资规模达到近三年来的最高峰，但是二季度开始融资环境再次发生变化，企业融资规模也急剧下降，达到近三年来的较低值，与一季度形成强烈的反差。

　　作为房企融资的重要组成部分，信托贷款余额的波动有着一定的风向标作用，也反映了融资环境的变化。23号文的出台，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。在此背景下，信托贷款余额在经历了3、4月份短暂的反弹后又于5月再次回落。

　　克而瑞研究数据进一步显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券的期限在3年-7年间，2019年房企面临偿债高峰期，2019年上半年到期债券2108亿元，是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债，这也是2019年上半年发起发债量上升较大的主要原因。2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也属高位，不容小觑;到2020年下半年、2021年上半年，房企的偿债压力进一步上升，到期债券均突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

　　业内人士表示，随着房企融资渠道的持续收紧以及房企偿债高峰的到来，未来一些负债率高、流动资金少的中小房企将面临考验。

（来源：中国证券报 张凌之）