多地开发商降价遭业主围攻退房 谁该为降价埋单

    随着楼市调控效果逐步显现，这一轮降价风波或许刚刚拉开大幕。显然，降价风波让楼市调控陷入尴尬境地，不降价公众不满意，降价则部分前期买房的业主不满意。
　　
　多地楼盘降价引发退房 业主不满称“价格欺诈”
　　
　　近日，上海多处楼盘大幅下调房价，引发已购房的老业主极力不满。10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处集聚众多老业主，砸损楼盘售楼处招牌；10月23日，中海御景熙岸售楼处，众多老业主也纷纷聚集表示抗议，售楼处内部一片狼藉。而绿地嘉定秋霞坊等楼盘也出现了业主纠纷。部分业主称由于降价，房子还没入住已经损失了数十万，接近总房价的三分之一。部分业主还声称房产商的降价行为系“价格欺诈”。
　　
　　据了解，随着政策调控的效力逐步效力，愈来愈多的开发商开始选择大幅打折促销。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。
　　
　　随着楼市调控的日益深入，开发商对后市预期普遍悲观，这才促使房企宁可顶着老业主的巨大压力也要选择降价跑量。上海证券报报道，除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
　　
　　舆论一反常态支持开发商 “业主围攻降价楼盘”违背契约精神
　　
　　对于“业主围攻降价楼盘”事件，舆论一反常态，一边倒的支持开发商。部分网友认为业主抗议楼盘降价毫无道理，不仅违背契约精神，还涉嫌违法。
　　
　　齐鲁晚报评论认为，面对市场行情的起起落落，对其进行投资的购房者，应当尊重合同契约对于价格和价值的约定，相应承受房价涨跌起伏的风险，这就是当前舆论反复提及的“契约精神”。
　　
　　扬子晚报指出，舆论支持开发商，是一种正常现象。一是按照商业契约等规定，房价下跌导致经济损失，业主是难以得到赔偿的；二是老百姓希望开发商降价是主流，对围攻开发商降价，难以得到同情与支持。
　　
　　盈科(上海)律师事务所的李文华律师认为，业主们的诉求很难被法院认可。他指出，从司法程序上看，房价下跌导致经济损失是不能得到赔偿的，房地产置业本身就是一项存有风险的商品交易，这一点业主应有所了解。
　　
　　另外，就开发商所涉嫌的有关得房率、交房时间不符、霸王条款等违规问题，只要业主在合同上签了名，就表示获得了当事人的书面“许可”，无论销售人员之前如何“承诺”都很难得到法院支持，而样板房漏水更是无法作为指责开发商的“质量不过关”的证据。“毕竟你买的不是样板房，质量好不好得根据自己房屋的实际情况而定，如真不过关，交房后可通过司法途径索赔。
　　
　　上海跃平律师事务所杜跃平也指出，经过多轮楼市调控的洗礼，开发商的预售合同正变得越来越严密，甚至在支付了违约金以后，购房者也不能像过去那样轻易退房。比如有的合同条款就约定，业主支付违约金后，仍然不能退房。
　　
　　上海中原地产法务总监姚志云认为，站在中立的角度，他并不赞同业主提出的退房或补偿的要求，因为这从根本上相当于解除了之前签订的购房合同。
　　
　　虽然降价维权难获支持，但业内人士也指出，如果捂盘被查实，开发商也应该受到相应的处罚。与此同时，若业主的诉求在合理范围内，开发商应适当满足，而采取避而不见的方式，很容易造成矛盾的激化，对于出现的老业主维权，开发商应该积极和老业主沟通协商。
　　
　　房价涨跌有规律，投资就要“愿赌服输”
　　
　　尽管业主“包围”售楼处不是理性行为,缺乏契约精神，但业内人士也认为，围攻事件不完全是业主们的错，开发商仍需反思。广州日报评论认为，一方面是由于监管部门没有尽到稳定房价的责任，房价大起大落造成降价风波；另一方面，某些开发商在销售过程中不负责任，私下承诺或保证房价不跌。
　　
　　该报指出，在楼市泡沫威胁宏观经济安全、影响公民居住权益实现的大背景下，房价需要下降到一个合理的价位。但如果各种降价风波愈演愈烈，出于社会稳定的考虑，不排除宏观调控力度可能有所减弱。无疑，如何权衡房价下降的利与弊，准确地说，如何消除房价下降的副作用，对监管部门而言是一种考验。
　　
　　一些企业家也指出，谁该为业主围攻售楼处买单，是市场还是调控？面对房价缩水，购房者去找开发商要说法，虽于理说不过去，但于情表示理解，毕竟近期房价的下跌不仅仅是市场行为，也有政府宏观调控的影响。
　　
　　评论认为，在市场经济和宏观调控的背景下，房价下降是大势所趋，上海等多处楼盘降价引发前期购房者不满只是开始，让开发商单独承担房价下降的“余震”，实在是说不过去。政府部门应该根据法律规定加以制止类似围攻事件的发生。同时，消费者要有投资的风险意识，而不是以非理性的手段托底。