戴德梁行2018上半年深圳房地产市场回顾

　　2018年上半年，深圳一二手住宅月均成交量合计67.62万平方米，与2017年基本持平。商品住宅新房均价为54,160元/平方米，同比小幅下跌0.9%，单月均价“二十一连跌”。与此同时，部分楼盘受“网红盘” “摇号、抢购”等市场情绪影响受置业者追捧，造成个盘火热与整体低位趋稳现象并存。

　　上半年全市甲级写字楼市场供需两旺，存量推升至440.3万平方米，吸纳量亦达到12.5万平方米，空置率相较上年末下降0.55个百分点至12.01%。全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米273.52元，比上年同期上涨2个百分点。

　　商业零售市场方面，上半年全市优质购物中心存量攀升至362万平方米；而由于外围商业项目的增多，全市的租金水平租金则下降至每月每平方882.4元。展望下半年，新增供应主要集中在核心商圈内，预计租金将反弹，新供应下空置率亦将小幅走高。

　　住宅市场：调控查漏补缺，市场降温与个盘火热并存

　　2018年，全国房地产市场延续了2017年以来围绕“房住不炒”、“建立房地产市场长效机制”的调控走向——包括两会政府工作报告要求建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；五一前后住建部约谈12个热点城市；近期七部委联合整治房地产乱象、多地相继加码政策围堵调控漏洞；房贷利率普遍提升、房企融资渠道收紧等。同时，部分城市依旧热度不减，对此，戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端女士表示，包括整体调控背景下部分城市相对宽松的调控政策、人才大战下宽松的落户政策、限价下新房售价低于市场水平等因素都成为吸引购房需求和资金入市的主要原因。也正是这样的市场现状，令查漏补缺式的调控成为上半年住宅市场中的重要影响力。

　　而在深圳，自2016年一步到位的“深八条”颁布后，房地产市场持续保持稳定态势。2018上半年，商品住宅新房均价54,160元/平方米，同比小幅下跌0.9%。在批准预售环节的管控和价格指导措施的影响下，全市新房成交均价出现持续的微幅回落，单月均价更实现“二十一连跌”。并且，上半年累计110.37万平方米的批准预售面积和128.86万平方米的新房成交面积虽较上年同期分别上涨了42%、22.4%，但整体上仍处于低位，供需两端的表现均较低落。

　　需求端来看，2018年1-6月，一二手住宅月均合计67.62万平方米的成交量与2017年基本持平。而从月度成交走势来看，受季节性因素和新房供应有所增加的影响，一二手成交总量在五六月份略有回升，反映市场需求低位企稳的态势。期间，三月末的“三价合一”对二手房市场产生一定冲击，但很快被市场消化，同时也促使部分需求转而更加关注新房市场。尤其，当限价措施造成新房定价与二手住宅市场价之间的剪刀差，令置业者看到所谓的套利空间，进一步引发了对包括招商双玺、华润城润府三期等核心区域高质素物业的追捧，“网红盘” “摇号、诚意金、抢购”等关键词直接影响市场情绪，一定程度拉高房地产市场热度，也造成了当下个盘异常火热与整体市场低位趋稳并存的现象。

　　未来展望：住宅市场持续趋稳，二次房改构建住房新体系

　　不同于以往的楼市调控，本轮调控的目标正随着时间的推进愈加清晰——并非为了一时的房价调控目标，而旨在为长效机制的建设奠定基础。自去年以来，在针对商品房销售市场的调控之外，作为长效机制重要组成部分的租赁市场迎来了越来越多的关注和切实发展，尤其今年上半年出台的多项重大利好政策，如《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》、《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，对于租房租赁市场的发展都具有实质性的推动。

　　在深圳，除“三价合一”外，上半年最受关注的莫过于《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，该文件推出了长达18年的住房制度长效机制构建，预计将对深圳房地产市场发展产生影响深远，也因此被称为二次房改。其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房4：2：2：2的分配比例将带来多元化的住房供应体系，使更多中低收入人群的住房需求得到满足，选择面的扩大也将大大分流社会对商品住房市场的需求，有利于实现市场的稳定；而多元化的供应主体调动多方力量参与到住房供应中，将有效提高住房供应效率、增加总量，缓解以往单一供应主体之下的供需矛盾。此外，在广东省住房和城乡建设厅发布的《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》中，深圳也是试点城市之一。可以预见，在长效机制构建的背景下，高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体系将逐渐实现，而住房也将真正回归居住属性。与此同时，作为供需矛盾一直突出且流动人口数量庞大的一线城市，深圳的租赁住房市场也将迎来更多的发展机遇。

　　对于下一步深圳市场的走向，戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生认为，考虑到传统销售市场的稳定是住房制度改革重要前提，市场调控将会持续深入进行，预计短期内中央及地方对维持房地产市场稳定的态度坚决，调控不会退出；下半年随着资金压力的增加，预计房企将加快推盘节奏以回笼资金；长效机制的落实虽然需要时间，但已经对市场预期造成影响，并不断深化影响市场走向。综合考虑，我们认为下半年供求量或将有所增加，而整体房价在政府指导下还将总体保持近二十多个月以来平稳甚至小幅下滑的走势，个别项目降价跑量的现象也将出现。