洛阳市涧西区创新物业管理模式 老旧小区展“新颜”

　　路灯亮了、垃圾堆清走了、车辆摆放整齐了……近期，重庆路办事处第二社区景华路20号院里发生的变化，居民们都看在眼里。

　　涧西区老旧小区多，小区管理问题也较多，该区创新小区物业管理方式，采用“政府引领、企业唱戏、业主参与”的方式，通过财政补贴招聘物业企业竞争进驻。一年多来，老旧小区物业管理水平得到了较大提升，居民生活质量也明显提高。

　　变局

　　政府公开招聘，无主管小区有人管了

　　重庆路办事处第二社区书记胡贺洪说，景华路20号院不算大，有6栋楼、280多户，居民多为国有企业职工。随着原国有企业改制、破产和重组，企业在职工生活区的后勤管理上开始“断奶”，家属区的物业管理逐渐社会化。由于基础设施老化、维护管理成本高、物业费收缴率低，几乎没有物业企业愿意进驻，即便来了也干不长，此类老旧小区逐渐成了“无主管单位”小区(简称无主管小区)。

　　为改变这一状况，居民们曾尝试进行自治，组织小区热心人出面，收缴物业费、打扫卫生、清理垃圾等，但仅凭一腔激情，欠缺专业理念，小区管理水平还是满足不了居民需求，甚至办事处、社区要耗费更多精力为这些小区进行托管当“管家”，定期对小区环境卫生进行维护。

　　记者采访中得知，此类情况在涧西区较为突出，相关数据显示，截至2017年年末,涧西区无主管小区共计121个，占全区小区总数的23.4%。

　　为破解此类小区管理瓶颈，涧西区政府向外地取经，并结合自身实际，在2017年年末印发《关于无主管小区物业长效管理实施方案的通知》(文件于2017年11月1日执行，试行期一年，至2018年10月31日结束)，由政府通过公开招聘的方式选聘了4家物业企业，来负责首批89个小区的物业管理，政府为这些物业企业提供相应补贴。

　　好转

　　物业企业比着干，小区面貌“靓”起来

　　涧西区物业办主任吉朝群说，起初，他们以为能吸引来口碑好、实力强的大型物业企业，可实际上，多数企业并不愿接手，因为他们感觉这些小区难管理、无利润、投诉多，因为在管理期间如果投诉过多被记入诚信记录，反而会对企业发展造成影响。与之相反的是，一些中小型物业企业参与意愿强烈，希望通过这一项目来塑造自身在市场上的口碑，所以最后选聘的这4家物业企业也都是中小型企业。

　　在试行期的一年内，4家物业企业进驻后，从积存垃圾入手，共清运小区长年积存垃圾杂物1100余车;出资27万余元为38个小区安装道闸、监控，疏通下水管道、清理化粪池等;同时规划小区停车位、疏通消防通道。全区有89个小区1.1万余户群众受益。

　　重庆路办事处第二社区景华路20号院就是其中一个，今年45岁的居民杨建西在这个小院里住了20多年，提起这些改变，她十分欣喜。

　　“以前，小区没有物业，环境卫生差，一到夏天，小区里气味难闻。现在比以前好太多了，环境美了。”杨建西说，从2017年年底至今，小区先后被政府部门请来的两家物业企业管理，从管理情况来看，一家比一家管理得好。

　　为啥“前任”物业干得不错又要换?吉朝群说，在试行期一年结束后，该区重新组织公开竞聘，且覆盖范围进一步扩大，最终5家物业企业分包进驻102个无主管小区。此次，进驻景华路20号院的就是新入选的洛阳弘爱物业管理有限公司，此前的那家物业公司被继续聘请管理其他小区。

　　该公司总经理金宏利说：“老旧小区确实难管理，但有政府补贴兜底，我们信心十足。哪怕微利或是收支平衡也要把服务尽量做到最优。”

　　改进

　　想方设法，鼓励物业企业提升服务

　　涧西区住建局副局长周华说，目前，该模式实施一年多，成效初显，小区居民生活质量明显提高。今年拟增加对物业企业考核和责令退出机制，进一步激励其提升服务。

　　每季度由办事处组织居民开展企业满意度测评：满意率超过一定标准的，可申请全额补贴;未达标的，补贴标准相应降低;若企业连续两个季度的群众满意率低于一定标准，将责令其退出，由满意度最高的企业接手进驻。

　　对此，河南科技大学人文学院社会学博士赵庆伟认为，涧西区相关部门的做法值得肯定，通过“有形的手”去引导企业为老旧小区解决“老大难”问题，不仅为居民生活环境带来改善，也给一些物业企业注入了管理信心，激励物业企业给居民提供稳定的服务。作为居民而言，看到小区面貌得到了改善，各方面管理逐步到位，居民通过按时缴纳物业管理费等形式，配合管理方做好小区管理的意愿也会随之增强。

    （来源：洛阳日报）