鑫苑物业张勇：赴港上市通往罗马的道路 距新三板退出仅四个月

通向罗马的第二条路

时代在变，市场在变，行业在变，而鑫苑置业与“河南人”张勇也在改变。

或许张勇早已发现，过往的道路并不能助力其快速抵达罗马，因此，近两年鑫苑置业不断弥补土储短板，大幅纳储。与此同时，张勇也试图寻找新的方向。

2017年，鑫苑置业开始在智慧科技方面的探索，并提出一主多辅，主辅并进的发展模式；2017年4月20日，鑫苑置业旗下的物业平台——鑫苑物业在北京金融街举行新三板挂牌仪式，挂牌名为鑫苑科技服务股份有限公司。

新三板挂牌不到两年，张勇再次调整方向。今年1月，鑫苑物业从新三板摘牌，转战港交所，并于近日递交上市申请。

据港交所披露的上市申请显示，鑫苑物业成立于1998年，其主要业务是向物业开放商、业主及住户提供物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务。

截至2018年12月31日，鑫苑物业已签约管理的物业覆盖中国逾28个城市，包括郑州、济南、西安、成都、苏州、北京及上海。此外，截至去年年末，该公司在管建筑面积为1565.5万平方米，在管物业数目达96个。

数据来源：企业财报、观点指数整理

与目前已上市的物业公司相比，鑫苑物业在管建筑面积处于低位，仅为1565.5万平方米，全年总收益同样处于低值，仅为3.93亿元。据媒体了解，与鑫苑物业规模相当的滨江服务以及奥园生活、佳兆业物业等企业，2018年的年度总收益均高于鑫苑物业。

值得一提的是，在鑫苑物业逾1500万平方米的在管面积中，由鑫苑置业集团开发的物业建筑面积达1168.4万平方米，占总在管建筑面积的74.63%，数目达61个；来自第三方开发商的物业面积为397.1万平方米，占总在管建筑面积的25.37%。

数据来源：企业数据、观点指数整理

从鑫苑物业近三年的在管面积来看，2016年，该公司来自集团提供的物业管理面积达到919.3万平方米，占总在管面积的85.49%，2017年，鑫苑物业的在管面积当中，有1097.6万平方米来自鑫苑置业提供，占比为80.23%，2018年，这一数字则为74.63%。

与此同时，去年全年，鑫苑物业录得总收益3.93亿元，毛利率达到34.0%，其中，来自物业管理服务的收益为2.62亿元，占总收益的66.6%，毛利率为20.7%；来自增值服务、交付前及咨询服务的收益分别为7765.3万元、5379.4万元。

其中，为第三方开发商提供物业管理服务所得收益为4107万元，占比为15.7%；为鑫苑置业集团提供物业管理服务所得收益为2.21亿元，占物业管理服务总收益的84.3%。而2016年与2017年，母公司为其带来的收益占比达到96.2%、88.9%。

集团拟将IPO所得款项用于以下用途，一是，约60%用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会；约15%用于拓展增值服务业务线所提供的服务类型；约15%用于升级及发展自有信息技术及智能系统；及约10%将为集团的营运资金需求及其他一般企业目的提供资金。

一系列数字表明，尽管鑫苑物业在不断的拓展来自第三方的物业，但到目前为止，对母公司鑫苑置业的依赖程度依然不容小视。

而在张勇的眼中，鑫苑物业的前景一片光明，一方面有母公司支撑，另一方面自身经营状况日益改善，物业市场前景也十分可观。加之去年接连上市的雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务都受到了资本市场的青睐，鑫苑物业此时从无法融资的新三板走出，并一脚踏入香港资本市场，的确是个好时机。

但这种过度依赖母公司模式却也面临一定风险，因为鑫苑物业服从于母公司的策略，但也无法避免受到母公司各种外在因素的影响，一旦鑫苑置业的房地产开发业务受阻，鑫苑物业亦很难独善其身。

也就是说，鑫苑物业对母公司的过度依赖，是自身存在巨大的被动性与不确定性。因此，鑫苑物业登陆香港资本市场能否成为张勇“通往罗马”的第二条道路，依旧充满未知挑战。

（房掌柜整理来自观点地产网、同花顺财经、格隆汇）