办公楼市场持续利好；新兴租户带动零售物业租赁需求

　　住宅

　　紧缩的楼市政策持续抑制成交量。八月，央行推进了利率市场化改革，完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，以降低实体经济融资成本。调整后，更为市场化的LPR将取代传统的贷款基准利率，作为商业银行发放新贷款的基础利率。但此次调整后，房贷实际利率将基本保持稳定。持续紧缩的楼市政策抑制了住宅整体成交量。三季度，上海整体市场共成交约220万平方米，环比上涨0.6%、同比下滑6.5%。高端住宅市场方面，新盘集中入市带动本季度成交量环比上涨27%至625套，但是新开盘项目的认筹比明显下降。

　　高端住宅市场供应加速入市。三季度，上海一手商品住宅共迎来约210万平方米的新增供应入市，环比下降2.3%。由于整体市场继续趋冷，大部分新开盘项目的成交进度进一步放缓。虽然2019年上半年，高端住宅的新增供应十分有限，但三季度迎来六个高端项目入市，合计1,174套住宅。截至三季度末，新开盘项目中共有411套成交。

　　一手住宅价格基本持平，二手价格逐渐企稳。在严格的限价政策下，一手高端住宅价格保持在人民币每平方米116,096元，与上个季度基本持平。二手住宅方面，小业主的降价空间继续收窄，三季度二手住宅价格在下滑近两年后逐渐企稳，环比微涨0.3%。高端住宅租赁方面，国内租客的需求保持强劲，同时近期新竣工项目较少，使三季度租金环比上涨1.8%，较二季度0.5%的增幅有所加快。土地市场方面，三季度分别有24块商品住宅用地和9块租赁住宅用地出让，大部分以底价成交。

　　预计楼市政策将保持紧缩。由于此次利率市场化改革后房贷实际利率将基本保持稳定，短期内对楼市影响较小。预计未来政府将继续调控房地产市场，维持其稳定发展，紧缩的楼市政策将持续抑制后市成交量。仲量联行上海项目销售部总监周静指出：“一手住宅价格在限价政策下将保持平稳，二手住宅价格下降空间将进一步收窄。”由于近期开发商面临融资渠道收紧，预计未来，开发商在土地竞拍中将更为谨慎。

　　酒店

　　上海入境旅游市场保持稳健增长。官方统计数据显示，2019年前8个月，上海接待入境游客共计575万人次，同比增长0.7%。入境旅游市场的稳健增长主要得益于韩国 (同比增长9.7%)、中国香港(同比增长9.0%)及马来西亚 (同比增长7.7%)等客源地游客的增长。今年为期一周的70周年国庆黄金周，上海共接待游客1,037万人次，与去年同期基本持平。

　　继近年大批酒店纷纷进驻后，上海酒店市场供给趋于平稳。在地标性奢华酒店项目如上海宝格丽酒店及上海建业里嘉佩乐酒店的开业之后，上海酒店供给呈现放缓态势，其中奢华酒店市场尤为明显。在2019年已上市的5,000多间客房中，目前仅有上海鲁能万豪侯爵酒店一家奢华酒店入市 (合计515间客房)。大部分新开业酒店仍将集中在包括虹桥区域及青浦区域等在内的新兴商务区及城市周边区域。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示，预计从中短期来看，相对平缓的供给将利好城市高端酒店业绩发展。同时，部分酒店的延迟入市也从侧面反映出开发商对于酒店市场业绩增长预期相对保守。

　　尽管全球经济存在不确定性，奢华酒店入住率仍上升。截至2019年8月，上海奢华酒店每间可出租客房收入(RevPAR)同比上升2.7%，主要是由于入住率上升了4%。尽管如此，受贸易磨擦的影响，商务客源需求量及预算均出现小幅下滑，对上海酒店市场入住率及平均房价造成了一定影响。各类型酒店的平均房价同比出现0.3%至2.9%的下滑。

　　投资市场

　　上海大宗商办物业投资市场进入调整期。2019年第三季度，商业地产交易总额同比下降42%至人民币183亿元。主要受以下因素影响：首先，上海办公楼租赁市场进入供应周期，为办公楼的租金增长和去化速度带来一定压力，投资者们在制定决策时变得更为谨慎。此外，在经历了上半年的活跃成交之后， 投资市场步入一个自然调整期，市场暂现喧嚣后的沉淀。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成表示：“随着上海办公楼租赁市场承压以及买卖双方价格差距的扩大，我们观察到，近期上海投资市场出现明显放缓。这种情况在年底之前或将持续，预计未来几个月的交易量将低于预期。”

　　境外投资者对上海投资市场仍有信心。相较于上半年的“跑步进场”，三季度投资者们的脚步有所放缓，但境外投资者秉持长线看好的态度在市场中寻觅良机。三季度仍有一些境外投资者进行的交易，例如全球私募股权投资基金巨头之一的KKR携手一家国内基金在上海外滩附近拿下了一宗存量项目。总部位于伦敦的房地产公司Chelsfield携手香港鹏里集团共同收购了一处位于大宁的商业资产。