中国物业企业IPO潮：在云端与泥土之间

　　上市背后并非全是机会

　　最近三四年以来，中国物管行业被视为将是一个规模大、增速高的蓝海市场。有研究机构表示，到 2030 年末行业总量空间有望达到 318 亿平方米，预计较美日比值高达 2 倍和 8 倍，对应收入规模 2 万亿元，并且预计近年将进入规模爆发期。

　　而在房地产市场逐渐迈入存量时代，物管服务已成为很多房企的第二赛道，加大、加快楼市产业链下游的物业行业布局，已成为众多房企的目标。对规模和市占率的诉求，又使物业公司渴求资本市场融资，进而扩大规模。

　　永升服务总裁周洪斌认为，物管行业未来盈利空间巨大。在他看来，标杆物业管理公司一般拥有三大业务板块，一是传统基础 物业服务，目前占总收入的65%;二是非业主的增值服务，主要是对开发商提供的服务所产生的收益，占总收入的近 20%;三是住宅业主的增值服务盈利，即通过业主需求识别，物管公司通过设计相应的产品和服务满足业主生活需要，从而产生物业费之外的收入，占总收入的 15%。

　　“资本市场正在逐渐认识到物业公司的价值，并给予其明显高于房地产开发商的估值水平，这也给房企拆分物业子公司上市提供动力。不管 A 股还是港股，近期总体表现仍持续强势。我们可以看出，分拆上市的物业公司市盈率和市净率大幅高于母公司近三倍四倍，也就是说市场普遍看好物业股的价值。”某房地产资深评论人表示。

　　房企分拆物业上市潮越演越烈，物业板块价值也越来越凸显。今年上半年，上市物业企业的市值较上市首日平均增幅达 80%。其中，中海物业总市值达 117.68 亿 元，较 2015 年 10 月上市首日的市值增加超 3 倍。绿城服务市值较上市首日增长约 192%;新城悦市值较上市首日市值增长约 185%。此外碧桂园服务、新城悦、永升服务这三家公司市盈率超 40 倍，绿城服务、中海物业、奥园健康等 7 家上市物业公司市盈率超过 20倍。

　　有券商称，靠主业，但不依赖主业，还有很多收入链条，这些支撑着资本市场给已上市物管企业的估值足够高。价值获取过去是单一的，现在是多元的，估值高的都是在大城市物业服务占比多，其次就是看物业的技术水平、商业模式以及产品线的完整性。彩生活和绿城服务之所以估值高，就是因为他们都声称主营业务比重不大，有很多衍生产品的利润，所以市场给的估值都比较高。

　　事物也有两面性。在看似形势一片大好背后，物业公司的业务和经营也存在诸多潜在风险点。

　　保利物业在招股书中明确称，对于大部分房企的物业板块来说，其收入大部分来自包干制物业管理服务。当收取的物业管理费金额不足以涵盖其提供物业管理服务所产生的所有成本，或在收取该等费用方面遭遇长期拖欠，其现金流状况可能会受到不利影响。

　　东方证券分析师竺劲认为，物业公司利润率边际变化取决于新交付项目情况。物业公司在收入端增长受限，成本端却刚性上升，因此存量项目利润率逐年下降，而利润率水平较高的新交付项目，会在边际上影响物业公司整体的利润率。

　　另一方面，随着各家房企的物业独立分拆上市、兼并扩张，物业公司面对的市场竞争压力也持续加大。有业内人士认为，物管行业并不是开发商所熟悉的资源为王、资金驱动的产业。上市筹集资金本身并不能有效助推公司规模扩张，已经上市的物业公司实际上没有达到大家的预期，没有达到经营上的示范效应。分拆物业上市很难说是终点还是起点。

　　当众多上市物业公司仍极其依赖母公司实现管理面积高增长，寻找新的突破点时，作为行业龙头的万科物业、龙湖物业则多次否认有分拆上市计划。

　　中信建投房地产行业分析师刘璐称，资本市场更加青睐行业龙头，规模大意味着营业收入稳定，且端口流量变现想象空间大。资本也偏好具有强大母公司依托，自身在管面积增长有保障的企业。作为业绩的增量，主流上市物业服务企业的增值服务目前对毛利贡献已经占比 3~4 成，但是成色不尽相同，资本市场倾向于围绕房地产产业链，自身增值服务硬实力更强的物业服务公司。

　　刘璐提醒，从投资的角度，需要衡量物业企业增长的“四元”逻辑，即“量”的服务面积、“质”的物业费用 、“ 费 ”的成本管控以及“增”的增值服务。

　　本文转载自中国房地产报(微信号:china-crb)