中国物业企业IPO潮：在云端与泥土之间

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 苗野｜北京报道

　　物业公司资本化的赛道越来越热闹。

　　10 月 7 日，蓝光发展发布公告称其下属控股子公司蓝光嘉宝已获保荐人告知，香港联交所原则上 同 意 蓝 光 嘉 宝 递 交 的 公 开 发行 H 股股票并于香港联交所主板上市的申请。

　　10月10日，鑫苑物业披露招股结果，最终发售价厘定为每股 2.08港元，全球发售所得款项净额约为2.203亿港元。10月 11日，鑫苑服务(01895.HK)实现在港交所上市。

　　它们身后，还有大量房企正筹备分拆物业服务上市。世茂总裁许世坛此前透露，旗下世茂物业完成转型并更名“世茂服务”后，预计将于 2021 年分拆上市。正荣集团也被曝出计划将旗下物管业务在香港上市，可能集资约 1亿美元。

　　继去年成为资本市场的“香饽饽”后，今年，物业公司再次掀起了一波赴港上市的小高潮。据中物研协的数据显示，计划上市的物企共 40 家 。其 中 计 划 在2019、2020、2021、2022 年上市的物企分别有 9 家、9 家、2 家、2 家，另有 18 家有上市意向但未确认上市时间。2019 年拟上市的物企除了鑫苑物业、蓝光嘉宝、保利物业外，还有时代物业、康桥物业、新大正物业、建业物业等。

　　物业公司扎堆赴港上市的背后，究竟蕴含着资本运作的哪些内在逻辑?TOP30 房企均有布局物业服务，谁又会成为上市物业公司的领跑者?

　　旭辉集团董事长林中认为，在房地产市场严格调控的背景下，通过将物业分拆上市，房企旗下物业板块能够减少对于集团的资金依赖，同时实现独立运作，减轻母公司财务压力。

　　也有声音认为，当下物业行业仍处于“跑马圈地”状态。尽管房企分拆物业上市如火如荼，从去年以来物业股也表现不错，但物业服务作为脱胎于房企的独立板块，以及转型运营的第一站，依然有不少的潜在风险点。物业企业 IPO 并非等于上了一道保险。

　　跑马圈地的 IPO 潮

　　房地产行业的规模争夺战，正在由地产开发赛道驶向物管运营。继物业上市第一股彩生活之后，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦 、佳兆业物业 、永升生活服务、滨江服务和奥园健康等相继赴港上市。

　　最新的数据是，已有 16 家物业公司登陆资本市场，物业公司正成长为港交所一个独立的板块。

　　“上市所得款项净额约 60%， 约 1.3 亿港元，将用于扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会。”鑫苑方面表示。

　　鑫苑物业成功在港交所上市买卖后，张勇成为少数同时拥有美股和港股上市公司的实控人。他认为房地产企业的竞争开始从规模转向物业服务生态，并计划增加鑫苑物业占有一席之地的城市市场份额，进一步扩大华中、华东及环渤海地区的物业管理项目。

　　这不只是张勇的野心，也是其他已经上市或正在上市途中的大多数物业企业的图谋。相比于依靠母公司输血或自身运营，物业板块独立资本化，无疑是更好的规模加速器，物业公司的上市、并购交织着进行。

　　从上市物业公司的资金用途来看，大部分资金都被用来收并购以扩张规模。如雅生活将 65%的融资投入收并购;永升服务将55%的募资金额用于战略性收购及投资。

　　易居企业集团 CEO 丁祖昱认为，由于目前物业管理行业集中度不高，全国约有 11 万余家物业企业，每一家平均的管理面积规模很小，行业前 100 强的市场份额仅占整个市场存量的 32%。因此，目前上市的物业公司几乎都将所融资金用来投资和收并购项目。

　　刚过去的 9 月，雅生活就发起了迄今为止物业行业最大的一起并购，拟以 15.6 亿元收购中民物业60%股权，及以不超过 5 亿元的对价收购新中民物业 60%股权。这已经是它在今年发起的第四次并购。

　　此外还有永升服务以 4.62 亿元收购青岛雅园物业 55%股权;碧桂园物业服务 1.9 亿元收购嘉凯城物业 100%股权;中海物业以 466万元收购中建捷成物业全部股权;中航善达收购招商物业100%股权。

　　对物管行业跑马圈地现象，有业内人士称，目前各大公司积极外拓第三方物业，同时加大收并购力度拓展规模，散乱的经营模式将逐步淘汰，开始向标准化进军。

　　安信证券分析称，房企分拆物业公司上市，一方面是源于对房地产行业增速放缓的预判，另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好，“做好存量”已成为房地产行业当下的重点。资本正以很强的姿态席卷物管行业，大企业正在跑马圈地构建自己的业务围城。