销售追击 保利三季度净利飘红与物业上市进行时

　　观点地产网 自8月份从第四名的位置掉下来后，保利发展在第三季度的各项数据普遍“飘红”，使得其与融创的第四之争显得更加有看头。

　　继万科发布季报后，于10月25日，保利发展发布公告称，截止今年9月底，实现收入1117.94亿元，净利润175.74亿元，归属上市公司股东的净利润128.33亿元，同比增长分别为17.77%、30.51%和34.08%。

　　此外，于报告期内，保利发展的毛利率为35.89%，较去年同期增长3.18个百分点，实现销售回笼3098亿元，回笼率达到89.34%，回笼率较去年同期提升3.62个百分点。

　　据国盛证券分析师任鹏在此前研报中表示，从保利已售未结面积的区域分布上看，在毛利率较高的华南及中部区域占比均有所提升，毛利率较低的西部、东北华东区域占比有所下降，随着已售未结资源的释放，保利发展的毛利率预计仍将维持高位平稳。

　　“争四冲三”的雄心

　　在销售数据方面，于今年前三季度，保利累计实现签约金额3467.73亿元，同比增长14.2%;实现签约面积2293.78万平方米，同比增长13.29%。

　　其中，于今年第三季度，保利发展实现签约金额941.49亿元，签约面积657.31万平方米，新拓展项目40个，新增容积率面积667万平方米。

　　尽管众多房企都喊着“促销售、抓回款”的口号，但保利发展在今年第三季度的销售上放缓不少，对比此前两个季度，不仅在签约金额上没有突破千亿，在签约面积上也较之前季度略显逊色。

　　数据显示，保利于今年第一、二及三季度分别实现签约金额为1096.6亿元、1429.64亿元及941.49亿元，签约面积分别为700万平方米、936.43万平方米及657.31万平方米。

　　这就不难看出，在经济处于下行、政策监管趋严之下，房地产的发展更是步步维艰，即使是头部房企，碰上“金九”也未能扭转遇冷的市场预期，“金九”成色不足也在意料之中。

　　按照上述销售数据及保利此前公布的“345战略”计算得出，保利2019年计划冲击5000亿销售目标的挑战不小。如完成这一目标，保利需要在第四季度突破1500亿销售，或许这对保利今年发展的情况而言，更像是奇迹的诞生。

　　曾在公开场合表态，要在未来两三年站到行业前三的保利，似乎从没有放下过追赶的决心。虽然离前三仍有不小差距，但从保利拿地投资的数量及金额可以看出其想要“争四冲三”的雄心，因而也采取了较为激进的土地策略。

　　于今年9月单月，保利在投资项目金额上仅次于6月，投资金额为160.48亿元，拿地数量也仍保持五月以来的双位数，获得13个项目地块。

　　而由于7月及8月投入拿地的资金均保持在120亿元以上，其第三季度较之第一、二季度的拿地数量和金额上也达到全年的高位，单季突破了400亿的拿地投入。

　　前三季度中，保利于北京大兴区、杭州萧山、广东佛山、长春、广东江门、长沙等地区拿下数宗地块。最近一次拿地则是10月11日，保利以36.77亿竞得浙江温州城市中央绿轴地块，成交楼面价1.71万/平方米，溢价率为12.9%。

　　截止今年9月底，保利合共获得84个项目，总投资金额为792.25亿元人民币及2600万澳元，累计新增容积率面积1493万平方米，总拓展成本996亿元，其中一二线城市拓展金额占比76%。

　　除了拿地节奏提升外，保利年内在新开工面积及竣工面积上的积极表现，也不断释放出更多货值。前三季度，保利新开工面积同比增长11.5%至3675万平方米，竣工面积1723万平方米，同比增长46.9%，在建面积为11852万平方米，同比增长42.7%。

　　积极获取新土地之下，保利发展还表示，截至三季度末已覆盖国内外108个城市，共有在建拟建项目666个，总建筑面积24772万平方米，待开发面积7654万平方米。

　　加大拿地开销后，保利发展的杠杆也较半年报时有所增加。截至报告期末，公司总资产9752亿元，净资产1985.09亿元，资产负债率为79.64%，较今年半年报时披露的79.3%上升了0.34个百分点。

　　保利物业上市进行时

　　近期物业公司不论是发展前景还是股价，基本上均被业内看好，物业公司赴港上市潮仍方兴未艾。近期已上市的物业公司不乏蓝光嘉宝、鑫苑服务，而递交招股书的则有银城物业等，华润置地称将在年内启动物业上市安排。

　　今年前三季度，除了拿地投资外，随着土地项目增多，保利物业赴港上市一事也提上了议事日程，分拆上市的工作业正逐步推进。

　　于9月17日，保利全资子公司保利物业收到中国证监会关于港交所主板上市的批复，核准保利物业发行不超过153,333,400股境外上市外资股(H股)，每股面值人民币1元，全部为普通股。

　　此外，保利物业本次发行境外上市外资股及上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、港交所等核准。

　　早于今年8月7日，保利物业发展就已向香港交易所提交上市前文件。截至4月底，保利物业合同管理面积3.7亿平方米，在管面积为1.98亿平方米，截至2019年4月30日，其在中国管理817项物业(含549个住宅社区及268个非住宅物业)。

　　上述分析师也提出，保利物业成功上市后，有望进一步提升母公司的综合实力。不仅可以将募集资金用于提升自身软硬件条件，增强综合管理能力，另一方面，上市后为实施管理层股权激励提供条件，更好绑定公司和管理层利益。