南都物业之后 新大正物业成为第二只A股上市物业股

继南都物业上市之后，A股将迎来第二只上市物业股。

10月25日，证监会发布公告称，按法定程序核准了重庆新大正物业集团股份有限公司的首发申请。

观点地产新媒体了解到，新大正物业是于1998年在重庆成立的物业管理公司，股份公司则成立于2016年8月，主营业务包括公共、学校、园区、商业、住宅等物业管理服务。

新大正物业招股书显示，其首次公开发行最多约1791.1万股，发行后总股本约7164.3万股，发行价格为26.76元/股，计划募集资金为4.99亿元，市盈率22.99，申购时间为11月20日。

关于募集资金的用途，新大正物业方面表示，预计募集资金4.99亿元将用于企业信息化建设、物业业务拓展、市政环卫业务拓展、停车场改造及投资建设、偿还银行贷款等。

相比一年多前南都物业的招股书，两者的市盈率仅相差0.01，新大正物业每股发行价则超出前者逾10元。同时，“后来者”新大正物业在披露的招股书中，无论是在管面积规模，还是产品结构，都与目前“唯一的对手”南都物业进行了一番对比。

今年上半年，南都物业通过与杭州之江城投成立合营公司、收购金枫物业等方式，不断扩大自身的在管面积。截止今年6月末，其累计总签约面积6001.59万平方米，同比增长了1006.62万平方米，累计总签约项目466个。

以目前的在管面积来看，新大正物业上市后或将超过“前者”，成为A股在管规模最大的物业股。招股书显示，截止今年6月末，新大正物业累计签约面积为6771.31万平方米，累计总签约项目323个。同时，2016年至2018年累计签约总面积分别为5137.68万平方米、6009.93万平方米、6272.43万平方米。

经营状况方面，2019年1至9月，新大正物业营收预计为7.5至7.6亿元，同比增加9918.5万元至1.092亿元，增幅为15.24%至16.78%；净利润预计为7500万元至8000万元，同比增加1310.86万元至1810.86万元，增幅为21.18%至29.26%。

虽然营收处于增长的趋势，但新大正物业的毛利率整体却呈现下降的状态。招股书显示，2016年度至2019年上半年，其主营业务毛利率分别为23.17%、21.38%、21.22%、21.3%。

关于营收情况，新大正物业解释，与竞品相比，由于东西部经济发展水平差异，物业价格水平有一定的差距；同时，公司从事较多公共、学校、园区等专项物业项目，所以溢价处于劣势。

从招股书披露的在管项目、收入情况来看，新大正物业主要贡献集中在重庆地区。2016年至今年6月，其计费面积中重庆地区占比分别为65.22%、62.43%、65.21%、61.1%；主营业务收入方面，重庆地区比例分别为87.77%、85.09%、82.52%、78.73%。

事实上，在新大正物业上市前，今年以来，蓝光嘉宝服务、鑫苑物业服务、正商集团旗下的兴业物联等房企物管公司先后完成了“敲钟”，后续将赴港敲钟的还包括保利物业、时代中国、建业地产等。

与房企下属物业服务平台上市不同的是，作为体量相对较小的独立第三方物管公司，包括新大正物业、南都物业，以及正在排队上市的特发服务和开元物业，都选择了A股上市。

对此，一位业内人士对观点地产新媒体表示，第三方物管公司没有房企提供物业支持，规模普遍较小，但没有房企关联关系，容易在A股完成上市。因关联交易、公司架构等问题，房企物业平台一般会选择港交所上市。

该业内人士继续说道，物业服务竞争的是在管面积规模，大多数房企物业可以凭借自身的影响力，在市场中对第三方物业公司进行收并购，不断扩大自身在管规模。第三方物管公司选择A股上市的优势则在于估值高和流动性强。

近几年来，无论是房企分拆物管平台上市，还是独立第三方“只身”逐梦，都折射出物业股是目前资本市场关注的焦点之一，两者的资本化路径可以说“殊途同归”。

但对于新大正物业来说，上市或许只是入局物管市场红海的第一步，在未来激烈的竞争中，新大正物业要走的路还很长。