保利物业拟下周香港上市聆讯 计划集资5亿美元

据外媒引述知情人士报导，保利地产旗下的保利物业发展正寻求约5亿美元（约39亿港元）的香港上市交易，可于下周获得批准。上市联席保荐人是农银国际、广发融资（香港）和华泰金融。中证监已批准公司发行约1.53亿股，并将出售最少15%的扩大后股本。今年首四个月，保利物业发展录得纯利约2.25亿元人民币，按年增加68％。2018年全年纯利约3.36亿元人民币。

若成功赴港IPO，保利物业将刷新上市物业公司排名。截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积为3.71亿平方米，即将超越绿城服务（02869.HK）成为第三大上市物业公司，仅次于彩生活（01778.HK）和碧桂园服务（06098.HK）。

2016年、2017年、2018年三年间，保利物业总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元。与此同时，公司同期利润分别为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元。

目前，保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务。物业管理业务是公司最重要的收入来源，2019年前4个月，公司物业管理业务收入12.11亿元，占总营收比例为70.5%。

与行业普遍现状类似，保利物业的收入仰仗母公司保利发展的资源，不过这一比重正在逐年降低。2016年至2018年各期，保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%，2019年前4个月再降至84.2%。

实际上，早在2017年8月，保利物业便于新三板挂牌，但在2019年4月11日公告退市。此后不到四个月，保利物业火速转战港股，并于8月7日正式向港交所递交招股书。

对轻资产物业公司来说，新三板限制过大，无法达到快速融资目的。而A股对于物业管理公司上市的关联交易占比过大非常关注，使得保利物业与碧桂园服务一样选择赴港上市。

当下，物管行业仍处于“跑马圈地”状态。平安证券研报显示， 2018年行业十强市占率为11.4%，百强市占率也不足四成。管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%，远低于龙头房企市占率。

对规模和市占率的诉求，使物业公司渴求资本市场融资进而扩大规模。此外，资本市场逐步认识到物业公司的价值，给予其明显高于房地产开发商的估值水平，这也给房企拆分物业子公司上市提供动力。

以在港上市的公司为例，碧桂园服务、绿城服务和中海物业三家物业公司市盈率分别为42.28倍、39.07倍和31.82倍。而对应的母公司碧桂园、绿城中国、中海地产市盈率分别仅5.28倍、19.26倍、6倍。

估值差异与行业未来成长性相关。实际上，传统房地产开发业务增速已进入平稳态势，但物管行业仍处于成长阶段。据中指院数据，物业服务百强企业的平均收入由2014年的425.0百万元升至2018年的886.2百万元，复合年增长率为20.2%。

行业厮杀中，保利物业的优势在于规模。截至2019年4月30日，公司合同管理面积3.7亿平方米，遍布全国136个城市；在管面积1.98亿平方米；在全国管理817项物业，包括549个住宅社区及268个非住宅物业。

但盈利能力偏弱却显而易见。数据显示，保利物业2016年、2017年、2018年的毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。

与行业类似规模公司相比，碧桂园服务净利率为19.98%，彩生活和雅生活的净利率也分别为14.34%和25.36%。规模占优势的保利物业，盈利能力却拖了后腿。

保利物业表示，公司面临各方成本上行压力，包括但不限于：最低工资增加、员工人数增加、节约成本措施生效所需时间。“倘按包干制履行物业管理服务时未能控制成本，我们可能会遭受亏损，且我们的利润率可能会下降。”保利物业称。

对于IPO募集资金，保利物业将用收购或投资物业管理公司，扩大物业管理规模；开拓增值服务，投资社区产品及服务公司等；升级数字化及智能化管理系统；用作运营资金及一般公司用途。