赴港镀金后，物管股成了“香饽饽”

去年至今，内地房企掀起了一股分拆物业板块赴港上市的潮流。

　　继日前银城系物管公司银城生活服务挂牌上市后，截至目前，香港上市的物业管理公司数量已达17家。其中，有11家均是在2018年以后上市，大到“宇宙第一房企”碧桂园旗下物业公司，以741亿港元市值（截至11月20日收盘，下同）冠绝港股物业公司，小到和泓服务，市值仅5.44亿港元。

　　此外，还有保利物业、兴业物联、正荣物业、烨星控股、建业新生活、时时服务及华发物业等7家物业管理公司正在排队当中。

　　上市公司也“拼爹”？

　　尽管上市房企受行业下行周期和大盘影响，近年来股价走势并不明朗，但其分拆而来的物业股上市之后，却普遍表现得可圈可点。

　　特别是2018年上市的5家物业管理公司，相较发行价涨幅均超过100%。其中，涨幅最大的为新城悦服务，上市刚满一年，涨幅就已突破300%。

　　今年上市的6家企业中，除了奥园旗下的奥园健康和蓝光旗下的蓝光嘉宝服务的股价涨势可与上述5家相媲美之外，其他4家均“姿色平平”，值得一提的是，刚刚上市一个多月的鑫苑服务，股价仍处于破发状态。

　　同为背靠内地房企赴港上市的物管公司，为何差距如此之大？

　　“物管股的涨跌，主要靠‘拼爹’。”长江证券一位资深分析师在接受《国际金融报》记者采访时分析称，物业管理企业的业绩好坏，与其背靠房企的能量大小密不可分。

　　该分析师向记者表示，一方面，物管行业在国内很多房企看来，尚属蓝海领域，除绿城服务等少数企业，大都是近年来才发展起来，这注定其增长方式主要依靠收并购一些资质较好的小型物业公司，因此，没有过硬的实力作为后盾，就很难在竞争中取胜；另一方面，国内一二线城市刚刚从增量市场过渡到存量市场，大量新开发楼盘都是物业管理企业的业绩增长来源，而在争夺这一部分市场时，背靠大型开发商的物管公司，无疑具有天然优势。

　　一名上市物管公司的高管亦向《国际金融报》记者透露，尽管现在的物业公司竞争项目大都需要通过公开竞标获取，但出于品牌运营等考量，在竞标自身开发的项目时，企业往往更愿意下“血本”，其他物业公司很难与其争锋。且在实际管理中，除了一般的管理费收入，物业公司现在还可以提供很多增值服务或者对流量收费，如快递服务、广告收费等，也使其“滚雪球”的速度会越来越快。

　　《国际金融报》记者查阅上市公司财报发现，这些背靠房企的物业管理公司，其在管面积中自有项目占比大都超过50%。

　　例如，碧桂园服务2018年的在管面积高达5.05亿平方米，其中就有80.1%来自碧桂园自有项目。碧桂园去年全年的权益销售金额更是超过5000亿元，权益销售面积也超过5000万平方米，仅依靠自有项目，碧桂园服务的业绩也有强有力的保证。

　　即便占比相对较低的雅生活服务和永生生活服务，其自有项目也均占到30%以上，而其背后的雅居乐、绿地、旭辉等房企年销售额均达到千亿以上，相比之下，诸如和泓、鑫苑、银城等房企，仍旧徘徊在百强左右。

　　此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者指出，部分新上市的物管股增长缓慢与资本市场大环境密切相关。虽然物业板块比较火热，但投资者依然比较谨慎，其股价涨势如何还需要看企业上市之后的业绩表现而定，暂时遇冷并不代表什么。如碧桂园服务、新城悦服务等企业，也是在上市半年之后因业绩表现比较突出，股价才开始迅速增长的。

　　物管股成“香饽饽”

　　《国际金融报》记者注意到，在港上市的内地房企PE（市盈率）一般都在5倍左右，不超过10倍；但这些物业股，PE动辄达到30-50倍，可见颇受资本市场追捧。

　　其中，碧桂园服务的PE最高，达到51.4倍，紧随其后的是刚上市4个月，股价表现平平的和泓服务，PE为44.3倍。即便最低的银城生活服务，PE也达到了18.8倍，远高于同为港股上市的内地房企。

　　严跃进表示，PE是指股票价格与每股盈利的比率，一般而言高于20就说明股价被高估，而港股物管公司的PE高达30-50倍，反映出市场对于物业板块的高期待，例如医药行业因为拥有更为稳定增长的盈利预期，整个行业的市盈率估值都会比金融、地产等行业高，而高科技类的企业则更甚。

　　数据显示，和泓服务2016年-2018年营业收入分别为1.69亿元、1.96亿元、2.24亿元，平均增速15%；2019年上半年实现营收1.21亿元，同比增长21.9%。虽然这一数据在行业中表现得并不出彩，其PE却达到49.3倍。相比之下，与其PE差不多的碧桂园服务2019年上半年营收为35.18亿元，增速达到74.3%。

　　上述上市物管公司高管向记者表示，港股对于企业的估值从来都是超前的，看好的是行业未来的发展空间。例如房地产开发行业，虽然前几年房企增速普遍很高，但纯以开发为主的企业PE均不高，被认为股价低估，即便像碧桂园、融创这类龙头企业，也仅有5-7倍左右，这也是港股房企总想着回A的重要原因。而类似物管板块，虽然目前普遍规模不大，但因为背靠整个中国的存量市场，未来潜力不可限量，因此即便是规模最小的和泓服务，PE也将近达到50倍。

　　“同样是赚1亿元净利润，反应在市值上开发型企业仅有不到10亿元，而物管企业却可以达到50亿元，房企自然愿意投入更多的资金到物业管理板块。”该高管继续称，这也是近两年物管上市公司越来越多的原因，而且将会有越来越多的房企加入其中，目前仅排队上市的物管公司就有7家之多。

　　严跃进认为，港股普遍高估物管上市公司，说明投资者普遍认为物业板块未来的收益会有高速增长，这与国内房地产行业发展现状有关。一方面，房地产开发行业经过前几年的迅猛发展，导致众多一二线城市进入存量市场，对于物业管理而言，整个市场是数以万亿计的；另一方面，自去年受行业政策影响以来，许多大房企开始有意识地将资金向物业管理等方面倾斜，物管企业兼并越来越多，物管行业成为这些房企的新战场，这也是物管股被资本市场看好的重要原因。

　　“不过，市盈率越高，同样代表这只股票的投资风险越大，一旦企业后续经营情况发生意外，或者达不到市场预期的增速，反应在股价上就是利空。”严跃进提醒道。