中国物业服务企业TOP50揭晓，碧桂园服务夺冠

　　摘要：凭借庞大的管理规模、强劲的成长性以及优异的抗风险能力，物业服务行业逐渐成为资本市场的宠儿，而不断涌入的热钱也使得物业服务企业的发展势头如鲤跃龙门，强者愈强。

　　观点指数： 回顾历史，中国物业服务行业于80年从深圳出发，迄今已逾40年。在改革开放时代背景下，1981年由深圳特区房地产公和香港妙丽集团合作开发的东湖丽苑成为我第一个涉外商品房小区，并引入了物业服务一概念，国内物业服务行业随之启程。

　　彼时物业企业大都由房地产开发企业为务旗下项目所设立，缺乏统一的全国性法规，盈利能力也偏低。1994起，国家相继颁布了《市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区业管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》提出了要逐步推动物业服务行业专业化、社化管理。自此，物业服务行业走向崭新的阶段行业规范逐步完善。

　　2003年，我国第一部物业管理行政法《物业管理条例》颁布，对物业服务企业及主的权益提供了法律保障，为行业未来的规化发展确定了基本框架。

上百家物企角逐TOP50，碧桂园服务突围获榜首

　　2020年，突如其来的疫情席卷全球经济，物业服务企业作为“社区最后一公里”，社会价值逐步被市场认可，从而推动了物业服务行业的资本化进程。

　　“物业的价值”成为2020年市场的热点，并引起巨大反响。观点指数通过多方调研、模型搭建等，对物业服务企业全年运营及财务数据进行综合评测，最终有50家企业入选“2021中国物业服务企业TOP50”。其中碧桂园服务、万科物业和恒大物业凭借突出的表现，收获榜单前三位。

　　从营收看，企业间梯队分化明显。TOP50物业服务企业总营收规模达到1748.7亿元，其中TOP10企业达到878.5亿元，占据榜单总营收规模的50.24%。TOP20企业营收规模1372亿元，占比78.46%。TOP30-50企业占据份额并不多，榜单尾部企业营收与榜单首位差值近百亿，企业间分化较为严重。

数据来源：企业公告、观点指数预测

　　一般来说，物业服务企业的营收规模与在管面积规模关系密切。榜单数据显示，TOP10企业规模与营收情况相似，头部企业占了主导地位。TOP10企业在管面积合计28.6亿平方米，占比达到49.85%;TOP20企业在管面积规模合计40.2亿平方米，占比70.26%。

数据来源：企业公告、观点指数预测

　　值得注意的是，由于企业间经营策略、业务构成以及营收效益不尽相同，也会导致部分企业在管面积规模虽然名列前茅，但营收状况不尽人意的情况。

　　从毛利率角度看，2020年TOP50企业平均毛利率为27.62%。

数据来源：企业公告、观点指数预测

　　从趋势线看，头部企业毛利率表现要优于榜单尾部企业。原因是前者的发展更侧重于成本管控、开展高毛利率的多元增值服务以及提高单价服务费等。

马太效应显著，增值服务收入与规模呈正相关

　　尽管近年来物业服务企业越发看重增值服务业务，但纵览物企数据，增值服务对降本增效的作用远大于对营收增长的拉动。换句话说，基础物业管理依然是物业服务企业的业绩筑底，在管面积以及增长情况可以直接反映出物业服务企业的营收规模。

　　而且，在管面积/合约面积可以反映当前物业服务企业的业绩释放比例，比值越小，说明其业绩释放越小，未来业绩释放潜力越大，业务增收势头强劲。

数据来源：企业公告、观点指数

　　据观点指数监测的数据显示，TOP50企业在管与合约面积比平均值为69%，上图可见头部物业服务企业该指标处于0.4-0.8。当中表现较为优异的物业服务企业有龙湖智慧服务、碧桂园服务及融创服务等。随着企业的拓展动作继续维持，预期上述企业未来的发展势能充足，业绩增长幅度相对较大。

　　一般认为，物业服务企业的增值服务包含两方面，即社区增值服务以及非业主增值服务。

　　而在2020年，由于疫情的关系，有更多物业服务企业选择侧重发展业主增值服务，因此进一步加深了增值服务收入与在管面积规模的相关性。

数据来源：企业公告、观点指数预测

　　整体来看，物业服务企业由于丰富的社区属性，在管面积规模越大的物业服务企业越有余力发展增值服务，再加上既有的规模优势，增值服务收入也越大，如雅生活、碧桂园服务。

添砖瓦，物业行业风好正扬帆

　　近年来，得益于我国城镇化水平及人均可支配收入显著提高，物业服务行业得以快速发展。据国家统计局数据显示，中国城镇化率(即一定时期内城镇人口规模的预期平均比率)从1999年的34.8%升至2019年的60.6%。根据《国家人口发展规划(2016年-2030年)》预期发展目标，预计2030年城镇化率升至70%，城镇化率提升将带来物业服务增量需求。

　　公开数据显示，2014年国内物业服务企业的总在管面积规模为278.24亿平方米。随着行业发展，2019年物业服务企业总在管面积增加至345.18亿平方米，复合增长率达到4.4%，而到了2020年，预计国内物业服务企业的总在管面积可以达到355.19亿平方米。

数据来源：Frost & Sullivan，观点指数整理

　　行业存量规模稳步增加，带动营业收入大幅度增长。数据显示，2014年全国物业服务营收规模约2076亿元，预计2020年升至3478亿元，六年间增长幅度达到67.53%。

　　此外，伴随人均可支配收入的增长和消费升级，增值服务亦有望成为行业规模和利润的重要增长点，物业服务行业仍有巨大的市场待挖掘。

数据来源：Frost & Sullivan，观点指数整理

　　物业服务行业营收规模的提升，除了受到基础面积规模影响外，物业费单价亦是关键因素。据《政府工作报告》显示，2018年全国居民人均可支配收入28228元，较2017年名义增长8.7%;2019年全国居民人均可支配收入30733元，比上年名义增长8.9%。

　　人均可支配收入是衡量人民生活水平的重要指标，收入连年增长预示着人们消费水平不断提升。同时物业服务具有一定的需求导向，人们追求美好生活的愿望更加强烈，也会进一步推动企业更为注重提高专业性与服务多样性。以上，成为物业费单价提高的潜在动力。

　　另一方面，城市从增量向存量发展，老旧小区的改造亦为物业服务市场带来新的切入点。

　　2020年4月14日，国务院常务会议部署将加大城镇老旧小区改造力度。另根据住建部2019年披露的数据显示,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约40亿平方米。老旧社区改造工程正加快推进，市场空间巨大。

数据来源：住建部，国务院

　　近年来政府不断加强对全国老旧小区的改造力度，并且鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与，这一举措亦将给物业企业的发展带来巨大的想象空间。