中国物业服务企业TOP50揭晓，碧桂园服务夺冠

穿越疫情周期，抢摊非住宅业态蓝海

　　一般而言，非住宅物业业态主要包括办公物业、商业物业、公建物业以及产业园区、学校、医院物业等。

数据来源：公开资料、市场调研、观点指数整理

　　就目前上市企业数据来看，可以看到，物业服务行业已经开始横向延伸，由最开始的专注住宅物业，不断扩大行业服务边界，大举进攻非住宅业态蓝海。

　　据观点指数整理，目前，典型样本物业服务企业在管面积约22亿平方米，其中非住宅物业在管面积约7亿平方米，占比31.8%，仍有较大的增量空间。

　　根据国家统计局数据，2000-2019年全国商业营业用房竣工面积为15.67亿平方米，办公楼竣工面积为4.32亿平方米;2000-2018年文化体育娱乐用房竣工面积为4.88亿平方米，科研及教育用房竣工面积为18.83亿平方米，医疗用房的竣工面积为4.79亿平方米。以上非住宅类用房累计竣工面积约50亿平方米。

数据来源：公开资料，观点指数整理

　　值得注意的是，由于传统五大行已经在办公、商业方面占据主导地位。而医院、机构、公建类物业对物业服务企业有着更高的管理、服务要求，导致传统住宅物业服务企业转型非住宅业态准入壁垒成倍提高。

　　相较于住宅项目，非住宅物管项目通常在单价、毛利率、提价能力等方面具备一定优势;同时，由于非住宅业态大都面对单一大业主，价格提升空间相比住宅更为容易，在常规物业管理费的收缴率方面也有更多保障，因此成为了中大型物管企业重点开拓的领域之一。

　　以商业物业服务而言，中海物业、华润万象生活和金地物业是比较突出的代表。中海物业是老牌的商写物企，对服务和业态的坚持，让其一直是同行的学习榜样。

　　而金地物业成立专门的商服品牌金地商服，深耕非住宅领域，服务的业态包括写字楼、综合体、购物中心、产业园、政府公建物业、高校物业等，代表项目超100个，合计面积超2000万平米。

　　从政策上看，部分非住宅业态正处于政策红利期。在“机关及企事业单位后勤服务社会化”和“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等系列利好政策推进下，非住宅物业对物业服务企业带来的增量空间未来有望进一步释放。

增值服务多点开花，行业发力点明朗

　　一般而言，物业服务企业的营收构成主要分为两大类，一种是通过提供基础物业管理服务，向业主收取物业管理费，内容主要是“四保一服务”，即保安、保洁、保绿、维保，价值创造主要在于房屋设备的保值增值。

数据来源：公开资料、观点指数整理

　　第二种是通过提供增值服务收取费用，包括面向社区居民的社区增值服务，包括空间运营、房屋经纪、社区金融、家政服务和养老服务以及电商零售等;以及和房地产产业链相关，主要面向开发商的非业主增值服务，包括销售案场管理、前期物业咨询、工程服务和新房销售代理等。如建业新生活打造智慧社区解决方案，为物业管理服务增加溢价，同时打造增值服务增长极。

　　对于物业服务企业来说，基础物业管理收入由于受到市场指导价以及业主委员会等因素影响，在很长一段时间内是固定的。同时由于基础物业服务需要消耗大量的人力资源，人工成本是刚性，且难以压缩。

　　随着增值服务的兴起，基础物业费难以上调的缺点逐渐被克服。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　通过观察某物业公司的财报，可以看到其2020年业主增值服务、非业主增值服务增长势头不一，其中业主增值服务获得大幅度增长，2020年业主增值服务收入同比增长116.9%，而非业主增值服务收入同比增长率为37.5%，非业主增值服务的增速低于业主增值服务收入。

　　原因或许在于受2020年疫情影响，部分如案场销售、房屋经纪等非业主增值服务难以开展;同时，如上文提及，近年物业服务企业逐渐开始优化收入结构，减少对关联企业的依赖，这亦变相影响了与关联企业较为紧密的非业主增值服务的营收占比。

　　物业服务发展初期，利用关联企业的资源拓展非业主增值服务的阻力较小，同时费用收缴稳定，因此非业主增值服务更有利于初期物业服务企业打开局面。但B面是过分依赖该部分收入，容易形成对关联方的依赖，同时部分非业主增值服务还具有一定周期性，会随着经济环境改变或房地产市场波动而受到影响。

　　2021年1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对当前行业主要问题提出了针对性的解决方法，具有里程碑意义。

　　整理发现，《通知》中与物业服务企业重点相关的内容主要有：(1)落实街道属地管理责任，推动成立业主委员会;(2)扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格机制;(3)推动发展社区增值服务，重申养老服务政策优惠。

　　从社区增值服务收入占比来看，大部分头部物业服务企业不超过15%，社区增值服务还远不是主要的收入来源。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　当前，物业服务企业发展社区增值服务的盈利模式并不完全成熟，还需要对服务内容和方式做进一步的拓展和优化。

　　值得注意的是，由于社区本身拥有巨大的人口流量，对于物业服务企业来说，重点拓展业主增值服务，可以不断完善社区生态布局，更有利其发掘新的增长空间。

数据来源：观点指数

　　观点指数整理财报中24家明显划分社区增值服务的上市企业数据，2020年上半年典型物业服务企业单位面积社区增值服务的营收为2.69元，如果按每户平均100平来计算，即每户居民一年可以带来约270元的增值服务营收。

　　而且，社区增值服务与基础服务共享人工，具有较高的毛利率，对物业服务企业增收减负的贡献更加突出。

数据来源：公开资料、观点指数整理

　　另一方面，承接网络平台的繁荣发展势头，网络消费已成为普通民众一种新的生活消费方式，除了火爆异常的线上购物平台外，服务类的消费需求也日趋增加。

　　物业服务企业已经开始主动挖掘管理区域客户的消费潜力。线上平台的搭建亦成为不少物业服务企业重点布局的领域。

城市服务成增长新飞轮，模式探索依然在途中

　　回顾2020年，越来越多物业企业开始涉入城市服务领域，城市服务有望成为新的规模增长飞轮。年内，万科物业、碧桂园服务、融创服务、招商积余等均在该领域大力拓展。

数据来源：企业官网、公开资料、观点指数整理

　　从共性来看，市政环卫是目前头部物业企业试水城市服务的主要切入点，各个已落地项目的业务均有涉及道路清扫、垃圾清运、园林绿化养护等基础内容，可以看作是传统物业"四保"服务场景的延申。

　　同时，诸如万科物业、碧桂园服务、保利物业部分项目服务内容包括老旧小区保洁管理，为解决老旧小区改造后的持续管理问题提供一个市场化的可选路径。未来，物业服务企业将进一步深入到城市治理的方方面面，为地方政府提供全套的城市服务解决方案。

　　行业趋势来看，城市服务将会成为头部物业服务企业主要抢占的赛道。但城市服务与传统物业服务不同，有着更高的入局门槛，所涉及的业务范围跨越多个行业，能否统筹与整合多方资源形成强大合力，对企业的运营能力和资金周转提出了更高要求。

　　且提供的服务会面临政府和公众的监督，前者在选择合作对象时，可能会更偏向于央企、国企和大型品牌企业，更考验物业服务企业的服务水平。

　　事实上，城市服务的真正价值是企业的“服务力”与居民生活所需、城市发展所需三者碰撞所创造出的巨大可能性。而值得注意的是，“城市服务”作为一种新兴业态，并没有完全将经验固化形成成熟的服务路径，率先入局的的企业，其模式也仍在探索之中。

　　诚然，随着时代发展、消费升级、居住文化的迭代，社会对物业服务行业所赋予的意义亦随之变迁。当前，各个物企的发展愿景亦不尽相同。万物云已经将公司标签改为“空间科技服务者”;碧桂园服务早前公布“新物业”品牌则再次重申了物业服务企业不是“科技”企业，而是永远的“服务”企业;保利物业亦公开表示物业服务企业依旧定位为服务行业的底层逻辑。

　　这种不同的愿景与战略碰撞，正是物业服务企业不断实践，开拓业务边界的探索。未来，哪家物企可以在新蓝海中突破行业天花板，率先打造出成功的发展模式，相信可以获得市场和资本的进一步认可。