中国物业服务企业TOP50揭晓，碧桂园服务夺冠

资本大年，年内18家物业企业成功上市

　　1981年至2021年，40年时间孕育了大批优秀的物业服务企业。

　　当下，物业服务企业百花齐放，服务范围逐步扩大到商办、工业园区、学院、医院等业态项目，亦由最初的房地产附属品走向更大的舞台，纷纷开启了资本化道路，为行业发展带来新的竞争格局。

　　2014年，彩生活成功在港交所敲钟，成为行业发展里程碑。之后几年内，碧桂园服务、中海物业、绿城服务等多家大型物业服务企业相继登陆港交所。

　　离2014年第一家物业服务企业上市，物业服务企业开启独立资本化路途已有6年之久。回首2020，疫情在全球蔓延，尽管多方因素导致资本市场剧烈动荡，但物业上市潮并未减退，资本价值得以再度挖掘，行业迎来了新的发展节点。

　　行业的热度刺激了房企的分拆意愿，据观点指数统计，2020年末进入资本市场的内地物业服务企业达到41家，其中37家在港股、4家在A股。2020年共计18家物业服务企业通过介绍或整体上市的方式登陆资本市场，其中H股有17家，A股有1家。远超2019年的11家，创下了历年以来的最高峰。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　聚焦港股市场，2020年港交所新上市企业共计146家，其中物业服务企业占比12.33%，这一数据在2018年、2019年分别为2.29%、4.92%。

　　可见，在2020年整体行情淡薄的情况下，现金流与增长预期稳定的物业服务企业深受市场青睐，物业服务板块在资本市场逐渐占据重要地位。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　从上市首日表现看，除去建发物业是通过介绍形式上市外，17家港股物业服务企业中，合景悠活、第一服务、恒大物业上市首日遭破发，金科服务、世茂服务上市首日艰难维稳。其余11家物业服务企业股价，均在上市首日有正向表现。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　拉长时间线，2020年全年永升生活服务涨幅领跑，达到222.3%。其后是银城生活服务、宝龙商业、滨江服务和碧桂园服务。值得注意的是，受益于上半年的涨幅累积，部分小型物业股股价乘势起飞，但下半年遭遇板块调整，已经回吐了年内大部分涨幅。

　　对比大盘来看，2020年下半年恒生指数跌3.52%，而物业板块股价虽出现短暂波动，但从全年来看，仍取得了16.33%的涨幅。

　　截至2021年2月，在H股和A股上市的物业服务企业已经达到46家，后续排队等待上市的物企更是如过江之鲫，物业板块的时间红利正在急速缩短，可供投资标的物业服务企业持续增多，也预示着资本市场对对物业服务企业的选择正由卖方市场转向买方市场。

企业分化加剧，规模物企市值与营收占优

　　市值表现方面，截至2020年12月31日，38家港股物业服务企业的市值为7301.1亿元，而2019年，港股市场物业板块总市值仅2062.86亿元。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　随着物业上市企业增多，市场稀缺性逐渐减少，企业间的市值分化程度也逐步加剧。

　　凭借庞大的管理规模、强劲的成长性以及优异的抗风险能力，物业服务行业逐渐成为资本市场的宠儿，而不断涌入的热钱也使得物业服务企业的发展势头如鲤跃龙门，强者愈强。

　　截至2020年12月31日，碧桂园服务1538亿元市值傲视群雄，其次是恒大物业、华润万象生活，市值垫底的烨星集团仅4.13亿。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　显然，资本市场对规模物业服务企业更为青睐。

　　规模亦预示着物业服务企业可在财年内获得可预期的现金流收入，在当下国际经济动荡的背景下，资本避险情绪明显，具有大规模在管面积的物业服务企业更容易获得资本市场认可。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　值得注意的是，规模并不是影响企业市值的唯一因素。从营收层面看，物业服务企业的市值与营收间基本呈现正相关关系。

　　大部分营收规模在20亿元以下的物业服务企业，市值分布在200亿元以下，但由于各个物业服务企业存在一定的经营差异，个别总营收较低的物业服务企业却能获得较好的资本市场关注度。

　　另一方面，市值差异化很大程度上源自部分企业的营收效益表现带给资本市场的想空间。从各家港股物业企业截至2020年中期数据看，38家上市港股物企平均营业收入增速为33.83%。

　　年内市值提升较高的如永升生活服务雅生活服务，营收增幅分别达到90%、78.55%，远超行业平均线。

数据来源：Wind、观点指数整理

　　综合来看，资本市场对具有收入、规模、利润高成长特点的企业更青睐。只有规模，但是成长性低的企业难以得到资本市场认可。2020年物业股的整体表现亦可以清晰反应这一特性，且在不断加强。

　　值得注意的是，从上市物业服务企业收入构成来看，基础物管服务仍是目前绝大多数物业服务企业的主要营收渠道，行业短期内仍无法摆脱规模论。

　　另一方面，尽管当下营收、规模与成长性在物业资本市场三足鼎立，但随着上市物业服务企业数量的增多，专注商办类的物业服务企业亦开始靠近资本市场。而这一群体由于单位面积收入溢价相对较高，在物业细分领域优势明显，更容易吸引市场注意。

关联方影响持续减弱，独立市场化路途仍远

　　如前所述，规模仍是物业服务企业发展的基础，亦是衡量企业营收状况的重要指标之一。

　　一般来说，物管公司通过关联企业交付面积输送、独立第三方招投标以及收并购三种方式来获取新的在管项目。其中，第一种获取方式虽然可以为物业企业带来稳定的增量面积，但比较依赖关联企业的发展状况，同时受宏观经济因素影响较大。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　以碧桂园服务为例，其飞速发展与母公司不无关系。

　　2019年12月31日至2020年6月30日，碧桂园服务新增在管面积4335万平方米，当中来自母公司碧桂园输送的面积约有2961.1万平方米，占比达到68.3%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　可以看出，近年来碧桂园服务正在扩大对外品牌输出，第三方在管面积持续加大。2020年中报数据显示，碧桂园服务第三方在管面积占比约为26.9%，2019年同期这一项指标为20.5%，市场化拓展成效明显。

　　这一状况亦能反映至整个行业，近年来出现的趋势是，物业服务企业在管面积中，关联方项目面积占比在持续减弱。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　但就目前情况来看，除去部分独立第三方物业服务企业外，绝大多数物企对关联方的依赖程度较高，后者的项目输送仍为物业企业扩展规模主要着力点。

　　此外，作为扩展规模的方式之一，独立第三方招投标可以说是评判真实市场竞争力的体现,既能降低对兄弟开发企业的依赖，也不像收并购那样高额支出，是长远发展的重要扩张手段，不过目前这一方式的占比还比较低。

“跑马圈地”愈发激烈，收并购成扩张主渠道

　　值得注意的是，2020年，伴随着物企上市潮，行业“跑马圈地”式扩张异常激烈。

　　据观点指数不完全统计，2020年上市物业服务企业披露的收并购事件数达到59起，涉及金额近100亿元，平均交易金额为1.7亿元。而2019年同期发生的收并购案例35起，涉及金额约64亿，平均交易金额为1.83亿元。

　　这从侧面反映出，随着收并购竞争升级，过去依靠并购优质标的企业以实现规模与业务快速提升的渠道在收窄。

　　同时，随着上市物企增多，市场稀缺性减少。一些属于优质标的物业公司在寻求并购意向时，倾向于平台更高、规模更大、运营经验更丰富的企业，这进一步提高了收并购的门槛。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　若细分被收并购企业的业务类型，可以看到，2020年物业服务企业仍坚持以扩张规模为主，多种经营业务为辅的收并购策略。

　　可以看到，发生在环卫清洁、康养医美、保险业务等延伸领域的并购越发频繁。如碧桂园服务收购城市纵横、合富辉煌等，通过收并购其他业务领域专业公司，延伸服务链条，创造业务增长点。

　　2020年，港股上市的18家物业服务企业，总在管面积超10亿平米，募资净额共计557.73亿港元，较2019年增长约39.8%。资金用途将用于战略收并购、数字化应用、孵化社区增值服务业务等，有望加速行业整合，拓展物业服务价值链，提升行业智能化水平。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　观点指数以现金及现金等价物规模衡量物业企业的收并购实力，以现金及现金等价物/总资产来衡量物业服务企业通过收并购业绩带来的资产弹性。

　　经测算，41家上市物业服务企业现金及现金等价物平均值为14.39亿元人民币，有14家物业服务企业超过平均值;现金及现金等价物/总资产比值平均值为42.68%，约有23家物业服务企业越过平均线。

　　从具体公司来看，现金及现金等价物较多且在总资产中占比较高的公司有碧桂园服务、保利物业等，在手现金规模较大而占比较低的为融创服务、彩生活、招商积余。

　　收并购最大的优势是能快速扩大规模，也有利于丰富管理业态和进入新城市，但需耗用大量资金，容易产生因整合不当导致的管理问题。

　　第三方拓展无需资金支出，是企业实力和品牌的证明，但增速慢、拓展难度较高;关联方支持对企业的规模增长确定性强，也有利于借助集团资源发展多元业务，但发展依赖于地产集团，市场竞争力较弱。因此企业要选择适合自己的拓展途径，实现规模高质量壮大。