实探 | 远洋前海首秀，滨海大厦601套公寓，主推35-53-70㎡1-2房

5月20日，龙光以159.97亿拿下前海限价宅地，让前海沸腾起来，“前海的房子”再次成为热门话题。

房掌柜2020踩盘大暴走计划，第四站来到南山。小O在前海发现一个新盘——远洋滨海大厦，推35-53-70㎡1-2房公寓，共601套，步行4分钟到1号线荔林站，1公里内有荔林小学、南海中学，开车20分钟逛海岸城、茂业百货，开车16分钟到华科大协和深圳医院，步行4分钟到荔林公园，还能享受前海发展利好······

现场

出地面约15层，体验馆装修中

项目位于南山区东滨路与前海路交汇处，位于大南山北麓，东侧紧邻荔林公园，北至东滨路，东至荔林公园，南邻南山党校和铭筑居住小区。

2015年下半年，项目开始拆迁；动工后，曾因修建地铁9号线停工一段时间；2019年3月，项目在挖基坑；同年10月出地面。

项目在挖基坑 拍摄时间：2019年3月

项目已经出地面 拍摄时间：2019年10月

现在楼层挺高，粗略数下，估摸有15层左右。

出地面约15层

体验馆门口停着一辆卡车，车上都是装修材料，工人正一趟趟搬运建材，看样子正在装修体验馆。

项目系龙船塘旧改而来，曾用名“远洋广场”，2019年8月，更名为远洋滨海广场。

图源：家在深圳

深圳房地产信息网显示，龙船塘旧改面积约21312.8㎡，其中拆除用地范围约17375.4㎡，开发建设用地面积约1.21万㎡，总建面约11.96万㎡，规划集国际化甲级写字楼、高档服务式公寓以及配套商业于一体商务综合体，共1071套房源，规划320个停车位(1栋243个，2栋77个)。

图源：房信网

项目内包含01-02及01-06两宗商业地块，均为不规划形状，共规划2栋约120米的高层，其中1栋办公(01-02地块)共25层;1栋公寓(01-06地块)地上共30层，地下3层底商。

此外，项目中间为春牛堂南山区区级文物保护用地，创建于明代，面积约925㎡，是深圳仅存一座农耕文化史迹。

效果图 来源：远洋集团官网

今年4月，南山住建局发布项目总平面图修改公示，01-06地块总占地约7191.7㎡，总建面约61051.22㎡，容积率7.05，计容建面约50799.76㎡，最高33层，地下3层，建筑高119.9米，绿化率30%，地下停车位77个。

其中，商务公寓建面约26195㎡，办公建面约16005㎡，商业(含消防控制室70㎡)770㎡，物业服务用房(含办公)150㎡，公共配套450㎡。

此外，还有地下商业3000㎡。

户型

公寓推35-53-70㎡1-2房

5月28日，深圳市住建局公布了今年深圳商品房房源信息，项目今年将推130套公寓，总建面约5695㎡。

项目目前还没开放展示中心和样板间。

5月29日，小O打电话给项目客服中心，对方告知将于6月6日开放展示中心，公寓主推建面约35-53-70㎡1-2房，最快6月底入市，2022年6月底精装交楼。

“前段时间项目周边有些土地变更，就有人在传我们转变成住宅了，其实不是的，我们还是商业用地，没有任何变化。”

6月2日，小O再次打电话确认时间时，对方改口了，“体验中心开放时间改到6月20号之后，开盘时间挪到7月中之前”。

开发商

远洋地产，国企背景，深耕深圳近10年

深圳市规土委网站资料显示，龙船塘城市旧改于2013年被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，彼时申报主体还是深圳市南山荔源实业股份有限公司(荔源实业)。

2017年底，荔源实业及金枫房地产发布了公告，表示项目于2015年至2017年的几度公示之中，并未收到相关的书面异议，金枫房地产入主项目。

金枫房地产为北京远东新地置业有限公司控股公司，而北京远东新地置业有限公司背后大股东是远洋集团。

远洋地产是远洋集团(国企)下属企业，创立于1993年，以房地产为核心，业务范围主要包括中高端住宅开发、城市综合体和写字楼投资运营等。

2011年，远洋成功收购龙岗南联小学旧改，首次入深。首个项目为龙岗中心城附近的远洋新干线，后开发远洋新天地、代建众冠时代广场(益田假日里是其商业部分)等。

据其2019年年报显示，远洋在深圳拥有土储约107万㎡，另在南山、宝安、龙岗、龙华等区有约430万㎡城市更新项目土储。

目前，远洋在南山除远洋滨海大厦外，还有西丽远洋天著(展示中心已开)、荔湾荔山工业区旧改等。

区位

城市新中心前海

前海有深港创科城、深港科技创新生态谷等科技基地。截至2020年3月，有356家世界500强、936家国内上市公司在前海设立企业(福田CBD有63家世界500强企业)，包括顺丰、招商、腾讯、中广核、华润等20余家总部企业;注册港企达12012家，注册资本达1.3万亿。

目前，前海正推进实施《前海城市新中心规划》及三年行动计划。2020年，前海城市新中心计划完成投资高达586.1亿元(约等于盐田一年GDP)，推进235个项目建设。未来前海就业人口预计达52万，居住人口预计23万。

此外，2019年年初，深圳政府工作报告明确提出，要推动前海合作区扩区，目前扩容方案已经上报国务院，范围包括前海15平方公里+宝中7.2平方公里+大铲湾+小铲岛+大铲岛+孖洲岛+大小南山面积约57.7平方公里。

项目距前海自贸区约998米，步行约15分钟，处于一线辐射区，可充分享受前海发展利好。

配套

交通：步行4分钟到9号线荔林站

1公里内有9号线荔林、怡海、南油西3个地铁站。其中，项目距荔林站约291米，步行约4分钟；距怡海站约920米，步行约11分钟；距南油西站约945米，步行约13分钟。

1公里内有19个公交站，南山党校站最近。

南山党校站

周边有前海路、月亮湾大道、广深沿江高速、桂庙路、南海大道等主干道，自驾出行便捷。

此外，项目毗邻深圳湾跨海大桥、深圳湾口岸、蛇口港、太子港邮轮母港等多个港口。

教育：1公里内有荔林小学、南海中学

当小O在电话里问及学校时，对方表示：“南山之前出过文件，纯正的商务公寓作为唯一住宅，可列为特殊房产，可申请学位，但今年政策有点变化，并没有提及这一点，具体还是以政府为准，我们不承诺学位。”

1公里范围内，有荔林小学、南海中学，二者均属于南山实验教育集团。

荔林小学口碑不错，不过积分要求有点高，2016年以来，荔林小学的录取积分基本是90-94分，2019年录取积分96分。

南海中学2019年中考成绩430分以上排全市36名，名次还可以。

商业：开车20分钟逛海岸城、茂业百货

项目自带770㎡底商和地下3000㎡商业。

周边5公里内有来福士广场(1.9公里)、蛇口招商花园城(3.4公里)、海雅缤纷广场(3.5公里)、茂业百货(3.8公里)、海岸城(4.7公里)等购物中心，都在20分钟车程内。

茂业百货和海雅缤纷广场

医院：开车16分钟到华科大协和深圳医院

项目距南海中医医院约515米，步行约7分钟。此外，项目距蛇口人民医院约3.3公里，开车约19分钟；距华中科技大学协和深圳医院(三甲)约3.3公里，开车约16分钟。

华科大协和深圳医院

休闲：步行4分钟到荔林公园

项目距荔林公园约200米，步行约4分钟。从东西两侧任意一条路进入荔林公园都不超250米。

荔林公园位于南山公园北部，2008年年底开园，占地近60万㎡，园内有覆盖50%以上的百年荔枝树，分为湖光山色区、林下休闲区、文体中心区、荔林生态区、城市精品区五大景区。

南山公园主峰高336米，山上树木茂密，登高远望，整个深圳湾畔尽收眼底。公园内有南山明灯、天街揽胜、龟寿齐天、石景赏析、花溪幽谷、荔香徐来、万木竞秀、西隅闲趣等景点。

价格

前海新房公寓均价9万+/㎡

小O在电话里打听价格，对方表示暂时还不知道，但，“假设总价400万/套，公寓首付4.5成，贷款10年，四舍五入估算下来，月供1.8万左右。”

前海在售公寓较少，目前有华润前海中心·悦玺在售T4栋建面约121-337㎡商务公寓，均价约9.85万/㎡。

5月31日，招商前海领尚公馆开盘，741套商务公寓，均价约9.7万/㎡，户型建面约41-97㎡。

本文踩盘时间2020年5月19日，文中距离均来自高德地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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