深圳住宅市场惨遭“浩劫”是否能撬动商业地产？

　　商业地产 承载希望

　　资本要增值，狂热的追逐资本的投资机构，民间私募资金，以及来自境外的热钱的幕后操纵者，他们的目标和出路在哪里呢？

　　让我们听听来自投资者的声音，一家投资机构的老总日前透露：“凡是价值被低估的项目，都是我们关注的对象。本土商业地产PE的发展已经到了一个‘拐点’。 这个市场在未来十年肯定会蓬勃成长，参与者会越来越多，资金量也会越来越大。”

　　商业地产，没错，就是商业地产。国家对住宅地产狠下重手，却对商业地产网开一面，2007年如此，2008也是，2010年也没有例外，这里面是无意还是故意？那么，商业地产，是否是吸纳热钱的一个主体呢？

　　嗅觉灵敏境内外基金、私募、银行，近期频频在深圳打听商业地产特别是写字楼的消息，这不能不令人引起注意。投资者关注深圳市的商业地产，感兴趣的多，观望的也多，目前投资者担心的是商业地产和住宅市场一样，存在着资产泡沫。

　　投资者的对商业地产的担忧，主要是什么呢？住宅市场惨淡，商业地产行情是不是也会变得很惨淡？

　　历史经验印证了一个奇怪的现象，住宅市场成交开始跌的时候，商业地产的成交量也会跌，而且跌的更猛。2007年深圳商品房住宅销售面积500.4万平方米，同比减少29.04%，办公楼销售面积20.87万平方米，同比减少44.33%，商业用房销售面积30.64万平方米，同比减少29.24%。如果仅仅是2007年的数据还不能令人信服，那么2008年的数据似乎又印证了这一现象的存在性。2008年深圳市新建商品房住宅销售面积389.26万平方米，同比2007年下降22.21%，比2006年下降44.85%，办公楼销售面积4.88万平方米，同比2007年下降76.64%，比2006年下降87.25%，商业用房销售面积17.9万平方米，同比2007年下降41.57%，比2006年下降61.92%。

　　实际上，2010年深圳的宏观经济环境已经今非昔比，实体经济已经全面向好，早已从2007、2008年的金融阴霾中解脱出来。而2010年外部经济形势的好转有力的保证了深圳市经济的回暖，这又是商业地产的一个不可多得的一个外部环境和成长良机。

　　深圳今年第一季度全市生产总值(GDP)1977.83亿元,增长11.1%,比上年同期加快4.6个百分点。受外部需求回暖，出口回升带动,外商及港澳台投资企业恢复较快，增加值为421.34亿元,增长9.3%,同比提高16.4个百分点；股份制企业增长14.7%,国有企业则增长9.3%。经济回暖的一个结果是，很多中小公司获得了数目可观的订单和利润，目前进入了稳步的发展阶段，2009年经济危机让很多公司裁员，2010年经济形势好转公司业务扩大又急需扩招职员以弥补人力缺口，这甚至是造成目前珠三角“用工荒”的一个原因，一些成长迅速的公司有计划的增加设备和办公室，这都是未来一段时间写字楼和商业地产的潜在需求，有些中小公司开始筹划上市，一个来自民间的消息，目前珠三角地区，有望在创业板上市的潜在中小企业，可达到1000多家。

　　另外一个方面，住宅市场价格飙升关系到国计民生的一个大问题，2009年国家为保经济危机下的GDP，不得不依赖住宅市场，完成全年GDP保八目标，但是却因为引发了民间关于房价问题的答复讨论中的各种不满。2010年开始了一系列的反省和“谢罪”动作。因为牵扯到“衣食住行”这个基本的需求，住宅市场不能过分商业化。

　　然而，和住宅市场不同，商业地产本来就是资本和投资者的乐土和宠儿，商业地产更多的是和金融的高端，它面对的不是业主，而是公司和企业。商业地产本身就是一个可以经营和盈利的一个实体。就深圳市场而言，住宅的固定回报率大约在3%以下，但是商业地产写字楼的固定回报率可以达到4.5%，而深圳市第三产业最发达、金融业最繁荣的罗湖区写字楼的回报率达到了5%——6%，而福田，南山写字楼的回报率大约是3——4%。这说明，在深圳，商业地产的回报率，远远高于住宅。这也难怪，目前罗湖区唯一在售写字楼——鸿隆世纪广场引起了很多本土投资客，境外银行以及私募资金的极大关注。

　　祸兮福之所倚，福兮祸之所伏，塞翁失马，焉知非福。住宅市场楼市新政是一把双刃剑，虽然利空住宅，让无数住宅市场投资者欲哭无泪，但同时也解放了大量的资金进入资本市场，有可能造就商业地产的一个黄金机遇期，住宅市场和商业地产是否可能出现“冰火两重天”呢？让我们拭目以待。