实探 | 在家看河景，出门坐地铁，观澜迷你盘均价5.26万/㎡，值得买吗？

今年上半年，龙华开盘的住宅项目并不多，除了龙湖春江天玺（点击看楼评）、鸿荣源璞誉府，还有观澜的锦顺星苑。4号线北延线年底通车，关注观澜的粉丝也多起来，今天来说说锦顺星苑。

房掌柜2020踩盘大暴走第六站龙华，十三香实探锦顺星苑，项目距4号线北延段长湖段（在建）约50米，与观澜河一路之隔，紧邻龙华区第三外国语学校（已开学）。项目已于2020年6月23日开盘，均价5.26万/㎡。

现状

接近完工，162套住宅均价5.26万/㎡

锦顺星苑位于龙华区观澜大道和碧澜路（旧称泗黎路）的交汇处，占地约1万㎡，体量不大，由一栋住宅和一栋商业建筑组成。

项目与观澜河一路之隔，高层部分户型可以看到一线河景。

观澜河实景

项目距4号线北延段长湖站（在建）仅50米，是妥妥的地铁口物业。

长湖站

从现场的建设进度看，项目已经快要完工了，只有最下面的几层还挂着绿网。

项目于2020年6月19日取得预售证，共备案162套住宅，建面涵盖94-110㎡3-4房，毛坯交付。备案均价约5.26万/㎡，总价区间412-617万/套。拿到预售证4天后，6月23日，锦顺星苑开盘。

《建设工程规划许可证》显示，项目计容建面32733.17㎡，其中住宅15898.36㎡、商业16251.07㎡以及物业公共用房、公共厕所等共计290.57㎡。

效果图，图源：锦顺源官网

营销中心在项目靠近观澜河一侧的一层，十三香踩盘当天是开盘一个星期后的工作日，现场除了我们并无其他看房的客户。

锦顺星苑沙盘

据现场销售介绍，项目住宅部分是3梯6户设计，十三香比较看好小户型，于是销售按照最小户型的94㎡做计算，“首付三成，（首付）大概是150万，月供一万八”。

十三香本来还想看看样板间，但是销售说要验资50万，囊中羞涩的十三香最后没看成样板间，不过拿到了户型图。

户型

94-110㎡3-4房，部分户型可看观澜河景

根据项目预售许可证信息，项目一共备案了162套住宅，涵盖建面94-110㎡3-4房，备案均价约5.26万/㎡，总价区间412-617万/套。

94㎡3房2厅2卫

95㎡C户型3房2厅2卫+1储物间

95㎡E户型3房2厅2卫

96㎡3房2厅2卫

110㎡4房2厅2卫

所有户型都很方正，朝向也都是南向、西南向、东南向，大部分户型都能看到观澜河的河景。

根据深圳市房地产信息平台信息，项目用地受让于2012年，土地使用年限仅为40年，也就是说现在产权只剩32年。

图源：深圳市房地产信息平台

截至7月20日，获得预售的162套住宅目前已有24套签预售合同、1套已备案。

图源：深圳市房地产信息平台

开发商

锦顺星苑的开发商锦顺实业有限公司，成立于2000年9月27日，至今将近20年。

经营范围包括房地产、教育、运输业等。其中，房地产主要是以工业厂房租赁运营为主，位于松岗及惠州惠阳等地。教育业是经营国有民办学校，深圳市华胜实验学校。

锦顺星苑可以说是该开发商自主开发的首个住宅社区项目，开发经验略显稚嫩。此外开发商在龙华大浪还有一个住宅项目叫锦顺名居（点击链接看楼评），与大浪水围股份合作公司共同开发，预计10月开盘。

区位

近龙华区文化行政中心，周边旧改众多

项目所处的大体区位是福城、观城、观澜三街道的交界地带，与龙华区的行政文化中心相近，周边布局有万科、鸿荣源等多个大型旧改项目。

万科长湖头村旧改与项目仅隔了一条观澜大道。

万科长湖旧改项目，图源：网络

配套

由于项目体量小，自身除了部分底商无配套可言（商业部分可能会做成类住宅产品），也没有社区概念，主要依赖周边的配套。

交通：距4号线北延段长湖站（在建）约50米

项目距深圳地铁4号线北延段长湖站（在建）仅50米左右，预计2020年年底通车，未来在长湖站可与18号线（规划）换乘，在松元厦站与22号线（规划）换乘，在观澜站与龙华有轨电车示范线换乘。

长湖站实景

此外，项目门口就是观澜大道，由观澜大道可快速到达梅观高速观澜大道入口，经高速可快速到达福田、坂田等地。

教育：对口龙华第三外国语学校、观澜第二中学等

小学对口龙华区第三外国语学校小学部（建设中），学校还在建设中，但是已经开学，暂借用其他地方作为校区办学。

中学对口龙华第三外国语学校初中部、龙华高级中学初中部（寄宿制）、观澜第二中学。

学校招生范围，图源：龙华教育局

观澜第二中学

医疗：1公里范围内3家医院

项目1公里范围内有3家医院，最近的深圳伟光医院距项目364米，其次是深圳市龙华区中心医院，距项目589米。

红色数字为医院分布，图源：百度地图

商业：距福城天虹购物中心973米

目前项目1公里范围内最大型的商超是合正观澜汇的商业福城天虹购物中心，建面约7.1万㎡，也是该片区较大型的综合购物场所，目前已有多个品牌进驻。

合正观澜汇商业——福城天虹购物中心

除此之外，主要依靠周边万科、鸿荣源旧改的配套商业，但目前还在建设中。

休闲：1公里内4家公园

项目周边1公里范围内有4家公园：龙华区民法公园（939米）、观城社区公园（597米）、人民路街心公园（840米）、马坜社区公园（868米）。

红色数字为公园分布，图源：百度地图

周边房价

一手住宅5.13-5.26万/㎡，二手住宅4.6-6.4万/㎡

项目当前均价5.26万/㎡，除此之外，周边在售一手住宅较少，合正观澜汇二期待售，龙光玖誉府均价5.13万/㎡。锦顺星苑的价格在附近没有优势。

周边一手房分布，图源：贝壳找房

二手住宅方面，据贝壳找房数据，锦顺星苑周边在售的二手住宅不多，挂牌价4.6-6.4万/㎡。

周边二手房挂牌情况，图源：贝壳找房

所以，均价5.26万/㎡的锦顺星苑，大家觉得值得买吗？