实探｜龙华油松颜值NO.1，龙湖春江天玺二期，户型好到尖叫打call

红山6979，将在6月24日正式营业；地铁6号线，将在7月28日开通运营。
本就炙手可热的龙华又迎来了一波利好。

房掌柜2020踩盘大暴走第六站龙华，十三香实探龙湖春江天玺，那时候项目开没开盘。项目周边旧改众多，现有的配套、环境需要升级，当前地铁出行不太便捷，但距22号线油松站（规划）约200米……目前项目高的楼栋已出地面20层以上，矮一些的楼栋出地面约4层。

现状

出地面20层以上，营销中心在马路对面

龙湖春江天玺位于龙华油松街道工业路和油松路交汇处以北，前身是龙津服装厂旧改。十三香一下车就看到了高高的楼栋，看起来至少是建了20层以上了，上面还挂着二期的“97-132㎡美宅华丽上新”条幅。

项目的展示中心设在对面，疫情期间填写来访登记，测体温才能进去。

十三香受到了销售人员的热情接待，据当时销售人员介绍，项目即将要卖的是二期的一、二、三单元，参考周边均价大约是6万多一平。这与后来项目备案均价6.6万/㎡差不多。

现场沙盘

十三香还参观了样板房，不过由于不允许拍照，上几张在项目官方微信拿到的样板间图。

客厅

卧室

厨房

听销售介绍，项目是带精装修交房，装修标准还蛮高的：耶鲁智能门锁、老板智能水槽、TOTO、科勒、摩恩、汉斯格雅等一线品牌的卫浴五金、智能马桶……

户型的收纳也做得不错，仅是玄关部分就设置了四大功能分区：凹龛开放区、自由鞋柜区、换季收纳区、通高挂衣区。

规划

14.5万㎡综合体，配建8600㎡商业

龙湖春江天玺是龙湖在深圳的首个住宅项目，整个项目分两期开发，总占地约1.9万㎡，建筑面积约14.5万㎡，整体容积率为5.79，二期容积率6.35，集住宅、公寓、商业、办公等为一体。

项目效果图

目前一期住宅已售完，还有公寓产品在售，建面分别为41㎡、48㎡、70㎡的一房和二房。

二期由三座住宅、一座办公，一座政府人才房组成，其中住宅318套，办公约185套，商业208套，人才房168套。

商业方面，一期配有约4600㎡，二期有约4000㎡。整个项目共设置了817个停车位。

部分底商

户型

97-132㎡三/四房，均价6.6万/㎡

当时现场销售人员介绍，项目二期的户型有建面97-132㎡三到四房，不久就要正式开盘。

十三香踩盘半个月后，6月12日，龙湖春江天玺二期获批预售，拿到了龙华今年开出的第一张预售许可证。

预售房源497套，其中住宅294套，商铺203套。

住宅备案均价6.6万/㎡，单价区间6.3-6.9万/㎡，户型建面97-132㎡；商业备案均价8万/㎡，单价区间5.5-15.7万/㎡，户型建面16-461㎡。十三香也第一时间拿到了高清户型图，供买房朋友参考。

97㎡三房

98㎡三房

113㎡四房

117㎡四房

120㎡四房

132㎡四房

几个户型都方方正正，南北通透，居住起来舒适度应该蛮高。销售人员6月19日通知十三香，目前项目仅剩少量房源了，建议有意向的朋友抓紧时间。

区位

龙华新中心核心位置，旧改体量过千万

龙华地处深港中轴的核心位置，是深圳三大都市核心区之一，发展总部经济、产业金融服务及综合商业。

龙湖春江天玺所在的油松片区，是龙华中心的核心位置，规划为现代商贸片区，规划有建面约450万㎡的城市级高端商圈，拥有约205万㎡的“中央商贸MALL集群”，以大型购物中心、商业步行街、体验街区为主。

片区还拥有超过40个旧改单元，聚集了诸如海岸城、鸿荣源、德业基、中洲等品牌开发商进驻，体量过千万，还将打造超约110万㎡四大购物中心商业，提升片区商业定位。

所以未来片区的居住、配套将会有很大的改善，不过需要相当长的时间来兑现。

红色边框是旧改项目

配套

从项目营销中心出来，十三香在周边转了转，项目最近的地铁站是4号线龙华站，距离有点远，不过教育资源挺丰富。

交通：距22号线油松站（规划）约200米

目前项目周边地铁出行不太方便，主要依靠公交、自驾，项目门口就有个松和新村站。

松和新村站

项目距离地铁22号线油松站（规划）约200米，预计2030年通车。

教育：紧邻龙华教科院附属外国语学校，另有2所省一级中小学

项目北侧紧邻九年一贯制学校龙华教科院附属外国语学校，已于去年9月开学，办学规模为32个班。

龙华教科院附属外国语学校

项目距松和小学约300米（直径范围），松和小学为省一级学校，办学规模为36个班。距新华中学约800米（直径范围），省一级学校，办学规模为48个班。

医疗：距龙华人民医院约440米，步行7分钟

项目距龙华人民医院约440米，步行7分钟即可到达。5公里外还有新华医院在建（三甲综合医院），规划床位2500个，开车大约半个小时。距深圳第二儿童医院（在建）约6.2公里，开车约半小时。新华医院、深圳第二儿童医院均预计2023年投入使用。

商业：自带8600㎡商业，1公里内有天虹等4家购物中心

整个项目自带8600㎡商业，可以满足业主日常生活所需。

此外，项目1公里范围内有4家购物中心：万盛百货（289米）、天虹商场（702米）、深港万众国际商贸城（388米）、岁宝PLAZA（663米）。

1公里范围内购物中心分布，图源：百度地图

不仅如此，项目距壹方天地约1.6公里，商业体量60万㎡，含已开业的山姆会员店及规划中的龙华壹方城，开车10分钟。

休闲：距龙华文化广场2.4公里，多个高规划配套在建

目前项目的文体、休闲配套主要在龙华文化广场和红山地铁站片区，片区当前有多个文体休闲配套在建：深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆、龙华文化体育中心。

周边房价

一手楼盘稀少，二手挂牌4-7.4万/㎡

目前油松片区在售一手房源稀少，除了项目本身，另外只有富驰大厦（商业类）在售，均价41000元/㎡，以及卓能雅苑，均价58000元/㎡。

图源：贝壳找房

据贝壳找房数据，项目周边二手房挂牌4-7.4万/㎡，距项目较近的香缇雅苑5.7万/㎡、新阳丽舍4.6万/㎡。

图源：贝壳找房

开发商

2016年进入深圳，园林颇受购房者认可

龙湖集团1993年创建业务涵盖地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道。2016年，龙湖通过获得龙华龙津旧改项目进入深圳市场，是其在深圳的首个住宅项目，也是其在粤港澳大湾区的首个“春江”系。不过，龙湖在深圳第一个入市的项目是盐田的首开龙湖天琅，于2018年12月开盘。

十三香以前在广州看过龙湖的“原著”系，某位一同看房的朋友就对龙湖的园林设计赞不绝口。龙湖春江天玺也延续了龙湖一贯的园林设计理念。

龙湖以往产品园林

龙湖旗下物业品牌龙湖智慧服务连续十年客户满意度超过90%，是全国物业的TOP5，目前进驻城市超过110个，服务业主330多万。

龙湖春江天玺优缺点一览

优点

户型好，园林设计美观

距22号线油松站仅200米，未来地铁出行便捷

周边2所省一级学校，教育资源丰富

未来商业、医疗、文体、休闲配套齐全

龙湖物业口碑好，提升居住幸福感

缺点：

周边老旧小区、厂房较多，需等旧改推进改善

距已开通的地铁站较远，目前地铁出行不太便利

实地看完龙湖春江天玺，十三香大概能够理解，为什么龙湖春江天玺凭什么一期、二期都能在开盘当天快速去化：一是坚定好看龙华的未来，二是信赖龙湖的产品和服务。