购房定金一定适用定金罚则吗？这几种情形例外！

　　定金是当事人一方在合同订立或在履行之前支付了一定数额的金钱作为履行债务的担保方式。定金具有双重担保性质，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，即现实生活中所谓的定金罚则。  

在房屋买卖交易中，定金作为一种常见的交易方式，当事人依据定金罚则的主张是否一定能被支持？我们通过案例给大家讲解例外情形。

　　案例

　　背景

　　甲（卖方）将某房屋以200万价格出售给乙（买方），双方约定，合同签署当日乙应向甲支付定金50万元，迟延履行义务超过五个工作日，甲有权没收乙支付的定金或乙需承担转让成交价百分之二十的违约金。

　　情形一：乙未向甲支付定金50万元，甲能否根据定金罚则的规定追究乙的违约责任？

　　解析：定金合同属于实践性合同，需实际支付了定金才生效。由于乙未按照约定支付定金，甲乙之间的定金合同未生效，但不影响房屋买卖合同的效力，甲虽然无权请求乙支付定金，但乙的行为已经构成违约，虽然不能适用定金罚则，但乙仍需按买卖合同约定承担其他的违约责任。

　　情形二：乙向甲支付定金50万元，现甲明确表示不卖该房屋，乙能否根据定金罚则要求甲双倍返还定金100万元？

　　解析：定金金额不得超过主合同标的的20%，超过部分不产生定金的效力。乙向甲支付定金50万元后，其中有10万元不产生定金效力，视为购房款，现甲明确违约，乙可依据定金罚则要求甲双倍返还定金80万元，因合同无法继续履行，甲已收的10万元购房款应返还给乙。情形三：乙向甲支付定金10万元，甲能否根据定金罚则没收乙的定金后又要求乙承担40万元的违约金？

　　解析：违约条款与定金条款不能同时适用，甲可根据有利原则选择其中之一作为赔偿依据。

　　相关法条

　　《民法典》第586条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

　　定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　《民法典》第587条  债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金。

　　《民法典》第588条  当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

来源：深圳美联物业