土拍规则调整后，东莞抢疯了、惠州摇号地凉了、广州会如何？

　　近期，在深圳周边城市土拍规则接连调整后，各地土拍市场都呈现了不同的结果。

　　今日(8月27日)，东莞虎门镇2021WR023号地块，经过34家房企101轮角逐后，最终由深圳市深物业城市更新有限公司(深物业集团子公司)以约20.7亿元的封顶价拿下。实际上，自东莞不能“披马甲”抢地等土拍新规出台后，参与拿地的房企虽有减少，但出价依旧火热。

　　反观惠州，今天出让的惠城区马安镇、金山新城片区的巨无霸商住地，被惠州城投以约17.95亿元底价拿下，值得一提的是，该宗地块8月24日还补充了新的竞拍规则即地价达到20.6亿时将采用摇号方式确定竞得人，没想到最终竟然以底价成交。

　　此外，8月26日，广州市第二轮集中供地挂牌，合计推出48宗地，此次广州土拍规则也面临了巨大调整，不知会对此次土拍影响几何?

　　至于深圳，掌柜君近日曾致电深圳市公共资源交易中心，其称深圳第二批集中供地将于国庆前拍卖。但是否会再调整土拍规则，又会出现什么结果，一切还未可知。

　　01

　　深物业20.7亿封顶价夺得虎门5.2万㎡靓地

　　楼面价20883元/㎡

　　今天(8月27日)，位于虎门镇赤岗社区(编号2021WR023)正式开拍，经过34家房企101轮报价，被深圳市深物业城市更新有限公司以20.7亿元拿下，楼面价20883元/㎡。

　　据企查查显示，深圳市深物业城市更新有限公司关联公司为深圳市物业发展(集团)股份有限公司。

　　地块详情

　　地块占地面积51687.93㎡，计容建筑面积约113713㎡，容积率2.2，地块起拍总价15.7亿元，剔除无偿配建后可售起拍楼面价为15827元/㎡，封顶总价20.7亿元，最高楼面限价20852元/㎡，采用“最高限价+终次报价”方式竞拍。

　　终次报价区间为206752万元-207252万元，竞价幅度500万元人民币，保证金7.8亿元。

　　在配建方面，须无偿配建宗地住宅计容建筑面积10%的比例(即不少于商品住房计容建筑面积10803㎡)作为安居房;

　　无偿配建不少于130个可办理独立产权证的停车位;

　　无偿配建一所独立占地的幼儿园给虎门镇人民政府，占地面积不少于3600㎡，建筑面积不少于3759㎡，办学规模为12个班。(具体要求按《东莞市新 建改建居住区配套教育设施履约监管协议》执行并由虎门镇人民政府监管)。

　　周边详情

　　地块位于虎门的赤岗社区，距离东莞重点打造的虎门站TOD约2.7公里，其中值得注意的是，该片区为虎门少有的连片居住区域，其居住价值也将会随着虎门站TOD的建设进一步地凸显。

　　地块毗邻环莞快速，距离环莞快速出入口约350米，距离高铁虎门站约2.7公里。附近百米内有丰泰外国语高级中学、医院(拟建)等基础设施，同时周边居住氛围浓厚，与丰泰东海城堡仅一路之隔，周边还有华侨城云麓台、中惠悦峰、湖山雅居、丰泰华园、东海山庄、风华豪园、虎门印象、虎门国际公馆等小区。

　　今年3月29日，距离地块约1公里的虎门镇赤岗社区富马片区产业类城市更新项目、赤岗社区富马片区商住类城市更新项目两宗旧改成功招引，确认东莞市丰泰建设房地产有限公司为两宗旧改项目的前期服务商，总占地面积约52万㎡，相信未来随着这些项目的落地，该地区也将迎来全新的面貌。

　　在虎门最新的规划中，虎门将于滨海湾新区合力打造未来城市中轴线，通过统筹滨海湾大道与虎门大道沿线功能开发，将虎门TOD、虎门新中心、滨海湾TOD连接成线，合力打造成未来城市新中轴，引领东莞对接粤港澳大湾区。而此次出让的地块正处于新中轴虎门TOD旁，受到虎门TOD的辐射影响，未来将成为周边重要的居住补充。

　　土地市场

　　身处在粤港澳大湾区的利好辐射下，虎门凭借着自身的地理优势，吸引了众多开发商抢先进驻。据掌柜君统计，2018年至今虎门共计成功出让了8宗商住地，累计占地面积约481746.57㎡，成功竞得地块的房企分别有万科、龙光、招商、东实、华侨城、世茂、保利等大鳄。

　　而在旧改方面外，近年来，不少房企通过旧改布局虎门。据不完全统计，自2018年至今虎门旧改中标项目多达26个，总面积约845万㎡，其中大部分都为商住类项目。

　　一手房价格方面，根据合富数据显示，虎门(0816-0822)一手住宅成交均价为28300元㎡，环比上涨65%。

　　二手房方面，据贝壳找房数据显示，虎门(8月13日-8月19日)成交均价为27788元/㎡，同比去年上涨11.4%;挂牌均价为30603元/㎡，同比去年上涨22.2%，房客比6：8。其中虎门最新成交为7月26日，均价35975元/㎡，楼盘为万科花园4室2厅。

　　区域楼市

　　虎门作为滨海片区乃至东莞地区极具代表性的经济强镇，在今年虎门政府工作报告中，再一次重点明确了虎门未来的建设方向：“全方位对接和融入滨海湾新区建设，与滨海湾新区联合成立指挥部，做好威远岛与沙角半岛新一轮土地整备，推动威远岛土地整备的清表、收地、管理工作和大湾区大学规划范围内私宅整备，推动滨海湾站、青创城、虎门电镀印染基地B区、站北市政公园等一批项目的土地整备和城市更新。推进虎门高铁站TOD加快建设，从产业规划、土地整备等方面支持好推动好高铁站片区约5平方公里的交通枢纽新城规划建设。抓好滨海湾大道总部经济带的规划和土地管控工作。”

　　同时再加上虎门自身的高铁站TOD核心区综合开发、北栅智汇城、大宁生态智慧产业园项目，以及新增4个站点位于虎门的东莞地铁2号线三期工程，虎门将迎来全新的变化。目前虎门楼市供应较为充足，据不完全统计，在售的项目有世茂佳兆业璀璨时代、众筑滨海中央，佳兆业天玺、滨海玺悦府等楼盘，其中虎门保利时区预计月尾开盘。

　　02

　　首宗摇号地竟底价成交

　　惠州城投18亿摘金山新城巨无霸商住地

　　除东莞外，惠州首宗“双限价”宅地在今天也迎来了竞拍时刻。

　　惠城区马安镇、金山新城片区的1宗建面约29万㎡巨无霸商住地终被惠州城投以约17.95亿元底价拿下，成交楼面价约6189.26元/㎡。

　　地块成交信息截图

　　成交信息

　　据惠州市公共资源交易中心信息显示，地块挂牌编号为GP2021-19，占地面积约9.67万㎡，允许最大建筑面积约29万㎡，容积率不大于3，建筑密度不大于22%，绿地率不小于35%。

　　地块相关参数信息

　　区位信息

　　该宗地块位于惠城区马安镇、金山新城东部，周边覆盖有惠州大道、惠大高速等交通要道，距离惠州机场仅20分钟车程。

　　地块区位示意图

　　自金山湖片区(特别是湖心岛区域)开发逐渐饱和后，品牌房企的目光便转向了金山新城东。中海、华润、万科、佳兆业等房企纷纷在此布局。目前地块周边有佳兆业时光道、万科中交金枫花园、德威江誉城等在售项目，在售均价约为1.4万/㎡。

　　恢复挂牌后出让条件严苛

　　该宗地块原定于8月11日出让，但因“需要完善房价地价联动措施”，在出让前夕交易被临时中止。

　　中止交易公告页面截图

　　8月25日，该宗地块恢复挂牌，并补充了5项竞拍规则，相关内容如下：

　　1. 取消 “住宅建筑面积≤116395”的限制;

　　2. 竞买申请人需具备房地产开发资质，且同一企业及控股公司只允许一家企业参与竞买;

　　3. 竞买申请人股东不得违规对其提供借贷、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买申请人控制的非房地产企业融资等。竞买申请人要说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺。

　　对于经审查资金来源不符合要求的，根据情况采取取消参与资格竞买、取消竞得资格、解除土地出让合同或收回已出让土地等措施，竞买保证金不予返还，一年内不得在惠州市参加土地竞买;

　　4. 地块单套毛坯住房销售单价不得高于17900元/㎡;

　　5. 地块竞价溢价达到总地价20.6亿元时，另行采用摇号方式确定竞得人，摇号的具体时间和操作程序另行通知。

　　简而言之，即是限企业资金来源、限地价、限售价及封顶价后摇号确定竞得人。

　　这是惠州首次在土拍环节进行限售价和地价封顶后采用摇号方式，也是惠州史上出让条件最严苛的地块，但最终十分意外地以底价成交了。

　　地块配建信息

　　该宗地块需配建1所15班幼儿园、5G通信基站等公共配套设施，并在JD10-02地块建设1所54班九年一贯制学校，2个教育配套皆需与地块同步规划设计、同步建设、同步验收交付使用(如分期建设，需纳入首期工程)。

　　地块规划控制图

　　地块竞得人需承担4条道路的建设，建成后无偿交给政府相关部门，并将道路开放给公众使用。　

　　地块现状图

　　地块开发投资总额不少于26.65亿元(含地价，不含地价溢价部分)。

　　竞得公司信息

　　经查询，竞得该地块的惠州市城投置业发展有限公司是国营企业。

　　该司在今年7月15日，城投置业以约8.82亿元溢价拿下惠城区南四环沿线科教片区1宗建面超14万㎡的商住地，成交楼面价约为6204.12元/㎡。

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　　禁马甲、土地溢价率最高15%

　　广州第二批集中供地要来了

　　8月26日，广州市第二轮集中供地挂牌，合计推出48宗地。

　　此次挂牌总起拍价格1124亿元，总建筑面积878.73万平方米。

　　图片来源：广州公共资源交易中心

　　相较于首批，广州第二批集中供地土拍规则有了很大变化：

　　1、基本上贯彻了国家土地出让长效机制的内容：最高溢价率不得超过15%，严格限制竞配建、房价地价联动，严查开发商购地资金等。

　　2、大部分土地最高限制楼面价，部分地块甚至明显低于此前成交的最高楼面价。本次卖地主要采用“限地价+竞自持+摇号”的拍卖方式。黄埔、南沙住宅地块全部采用“竞地价、限房价”模式，并添加出售给首次购房家庭的限制。

　　3、这次规定，同一名申请人只能进行一次交易申请(含联名申请)，凡与申请人之间有参股、控股等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人。

　　据悉，此次挂牌区域中，增城挂地22宗，总计容面积达359.03万平方米，起拍总价达299.59亿元;

　　海珠挂地2宗，总建面达12.05万平方米，起拍总价达35.77亿元，两宗地除有各自不同的无偿配建面积外，并且要求建筑达到绿色三星标准;

　　荔湾挂地2宗，计容总建面累计33.68万平方米，起拍总价87.44亿元;

　　白云挂地5宗，总建面积达141.49万平方米，起拍总价达199.02亿元;

　　黄埔区挂地3宗，计容建面总计47.91万平方米，起拍总价达66.43亿元。

　　另悉，花都区仅挂牌1宗地块，该宗地块计容建筑面积约19.7万平方米，起拍价19.46亿元，起拍楼板价约9877.56元/平方米;

　　番禺挂地5宗，计容总建面达119.35万平方米，起拍总价245.48亿元;

　　南沙挂地6宗，其中2宗纯住宅地块，3宗为商住性质地块;

　　从化挂地2宗，总计容面积达16.06万平方米，起拍总价达8.76亿元。

　　根据要求规定，企业申请竞买前应签署书面承诺书，承诺其关联公司不参加同一宗地竞买;承诺知晓出让地块房价地价联动要求并理性竞价，承诺未来限房价居住用地的工程质量应严格按照一般居住用地的规范标准执行，受区住建部门、市场监管部门监督;当有两个或两个以上竞买人报出50%自持商品住房面积时，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人，所有接受50%自持商品住房面积的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。