“3字头”起买深圳，28个限价盘，就问你想不想要

　　对于去年深圳的三轮集中供地，相信大家都有所耳闻。

　　没错，掌柜君有幸在现场见过这上百亿的“买卖”，那壮观场面，可谓是“锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，红旗招展，人山人海呀”，咳，咳，跑题了....

　　言归正传，这次掌柜君倒不是要回顾土拍现场如何热闹，只是感叹深圳房企的大手笔，去年三次供地，深圳共卖出38宗涉宅地（含深汕），且基本都是限商品房售价的宅地，揽金超956亿...拿地企业不乏中海、佳兆业、深业、深铁、鸿荣源、华润等知名房企。

　　“拿地即开工”成了当时最靓丽的一道风景线，甚至有多个限价地块年中才被拿下，不到年底就已开盘。换言之，剩下还未开盘的，大概率就会在今年入市了。

　　这不，掌柜君呕心沥血为大伙整理了剩下未开盘的28个限价新盘（不含深汕），也算是为大家置业深圳提供一份参考，让真正想安家深圳的人少走弯路。

2022年待入市限价新盘汇总图

　　南山3限价盘均处于“9字头”

　　与周边二手房价倒挂近1倍

　　说起南山，“遍地都是10万+的豪宅”这种标签就会瞬间闪入大家脑海。

　　但掌柜君要说的是，南山今年待入市的3个限价新盘均不到10万/平，最低仅9.2万，比如位于桂湾片区的2个项目都是这个价位，当然，另外在蛇口的那个稍贵，限毛坯价9.6万。

南山区限价盘分布图

　　前海桂湾的两个项目，分别由天健和深业主导，两者紧挨着，限售价格甚至比赤湾的还低，两地块周边暂未有新房住宅在售，之前附近的公寓项目前海鸿荣源中心胤璞均价曾超20万/平；蛇口项目则由深铁操盘，周边有晗山悦海城等新房在售，价格普遍在10万/平以上。

　　掌柜君通过咨询地产中介人员获悉，桂湾片区项目周边二手房挂牌价基本在14万-18万之间，蛇口地块周边二手房挂牌价更贵，破20万/平的一抓一大把。

天健项目周边二手房  图源：贝壳

　　项目与周边二手房价最高倒挂近1倍甚至超1倍，可以明显看出升值空间有多大。

　　再抛开价格不谈，桂湾两项目附近各项配套也很优越，周边有1/5/11三条地铁线交汇，还有万象前海、前海演艺公园等多种商业、休闲资源；蛇口项目周边有地铁8号线，还有宝能·all city购物中心、深圳湾学校等，总而言之，不论是在出行还是在生活上都非常便捷，有一定经济能力且对自身生活质量有高要求的购房者，不妨考虑一下。

宝能·all city购物中心实景

　　龙华3限价盘都位于民治

　　最高限价差接近1万/平

　　龙华去年出让了6宗居住用地，但花样多，安居人才房、只租不售房占据其中3宗，另3宗含可售商品住房的均位于民治街道范围内。

　　三个项目限价似乎也是经过了一番“思考”，从6.98万/平-7.82万/平不等，在地段差异上并不明显，几乎是沿着地铁4号线垂直布局下，高低差价接近1万/平，有人传或许是考虑到了学区因素，但在官方公告划定前，谁敢打包票？

　　据掌柜君了解，项目所处片区有万福花园、中海明德里等新盘住宅在售，价格基本处于7万/平左右；通过咨询地产中介人员获悉，周边二手房挂牌价在基本处于7.58-13.2万/㎡之间。

项目周边二手房  图源：贝壳

　　虽然三个新盘在价格方面没有特别大的优势，但胜在位置好，都离深圳北站很近，可以在此换乘地铁4/5/6号线，前往南山、福田龙岗等区域，且深圳北还是深圳规模最大的高铁站，可以便捷通往其它省份。

深圳北站实景

　　除开交通，周围还有以深圳北站为中心建有九方、莱蒙领尚的北站商圈；以红山为中心建有红山6979、华润万家的红山商圈；以白石龙站为中心建有星河COCOCity、上河坊购物乐园的白石龙商圈，这三个商圈构建成的百万级大商圈，项目都能享受到，至少未来买了这仨项目的居民在消费购物方面不用愁了。

龙华限价盘分布图

　　东部龙岗、坪山8个限价盘待入市

　　大部分属于地铁沿线项目

　　东部范围，包含龙岗和坪山两区，其中龙岗由于“幅员辽阔”，限价差就更加明显，布吉及大运片区的突破5万/平，坪地及宝龙片区的约3.7万/平左右，丰俭由人。

龙岗区限价盘分布图

　　龙岗6个限价新盘中，由特发、中海所竞得的地块已经命名，分别为特发香阅四季园、中海寰宇珑宸花园，前者周边新房住宅仅里城玺樾山在售，均价约5.8万/㎡，周边二手房挂牌价在5.5-6.9万/平方米之间；后者周边新房有碧桂园观麓花园、宝昌利御景御峰公馆等在售，价格在3.7-4万/㎡之间，二手房挂牌价在5-6万/㎡之间。

特发香阅四季园周边二手房  图源：贝壳

　　配套方面，特发香阅四季园周边有汇佳购物广场、求水山公园、深圳市南岭小学等，不过并未靠近地铁，交通出行可能不太方便；中海寰宇珑宸花园周边有深圳市珊蒂泉外国语学校、兴佳业商场等，基础配套还算完善。

求水山公园实景

　　而比较受关注的应该会是深铁大运项目，包含居住、商业、办公等多元物业于一体，规划体量大，接近40万平，后续周边或将持续释放新地块。同时，位居东部为数不多的枢纽站大运综合枢纽，是集地铁、城际等多条轨道交通的换乘大站上盖物业。

　　坪山区坑梓和碧岭片区各1个项目，价格与龙岗坪地、宝龙相仿，周边新房有信达金尊府、怡瑞达云秀府等在售，价格基本在4万/㎡左右，周边二手房挂牌价普遍破4万，最高达5.5万/平。

保利明玥澜岸花园周边二手房  图源：贝壳

　　两个项目都比较靠近在建中的14/16号地铁线，只是说目前都暂未开通，出行稍有不便，不过14号线年底就会通车，届时将一改坪山“无地铁”的历史。

坪山区限价盘分布图

　　光明8个待入市限价新盘

　　为数量最多的区域光明

　　作为近几年的“打新”圣地，待入市的限价新盘最多，共8个，毛坯限价在4.2-4.5万/平左右，目前已有4个地块取了名字，分别为深房光明里、中海观园、金地明峯府、联发悦尚居。

　　中海项目旁边有高铁站和地铁13号线光明城站，附近是龙光玖瑞府；联发、深铁、深业三地块都在中心区，配套很全；金地项目属于近地铁口物业。

光明区限价盘分布图

　　详细来看：联发项目紧靠光明区第二十二高中。项目周边小区有乐府花园，以及安联尚璟府，据悉，项目工地已开挖，预计今年下半年入市。

　　深铁项目东西侧规划的是九年一贯制学校，南侧有金茂广场、民轩揽翠台、万科光年四季花园等小区，未来可共享周边小区配套，目前区域内暂无地铁配套，项目当时拿地即开工。

　　深业项目在前面深铁项目的正东侧，因此区域内配套资源基本是共享的，周边有地铁光明站，不过距离较远。

　　深房项目西侧是光明大第、中海寰宇时代小区，南侧是凤凰学校、光明会展中心，北侧有新城公园、光明行政大厅，东侧是产业用地，整体的居住环境、配套非常齐全。交通方面，距离13号线同观路站不到1km，未来出行很便利。

　　中海项目紧邻龙光玖瑞府，同时也是光明高铁站片区在建的第一个大盘，体量达到了17万㎡，比隔壁龙光玖瑞府体量要大挺多；紧邻光明城高铁站、13号线光明城站，交通相对方便。据悉，项目已经在打地基，按照中海的速度，预计最快或将在今年下半年入市。

　　星辉地块位于玉塘街道光侨路与规划通兴路交汇处西南侧，临近玉律学校；靠近南光高速、外环高速，距离地铁站比较远。

　　深物业项目邻近玉塘派出所，周边以产业园区为主，距离项目较近的商业、学校配套主要是集中在项目西南侧的勤诚达正大城，目前区域内暂无地铁配套。

　　金地项目距离地铁6号线署田埔站直线约350m。项目周边多为科技工业园区，无大型商场，居住氛围一般。目前已完成土地平整，正在地基作业中。

　　据掌柜君咨询地产中介获悉，8个限价盘中，位于光明中心跟凤凰城片区的项目周边二手房挂牌价普遍破7万，最高达8.3万/平，其余位置的则稍便宜，基本在6万多每平，一二手房倒挂也有一定空间。

中海观园周边二手房  图源：贝壳

　　宝安限价新盘价格跨度大

　　项目均位于“新前海”

　　宝安的6个限价新盘，深铁占据两个，均位于松岗，其余的沙井、福永、尖岗山、宝中各一个，分别为特建发、华润、佳兆业、鸿荣源操盘，项目毛坯限价范围在4.4-8.5万/平。

　　其中，松岗的深铁璟城和尖岗山的佳兆业凤鸣水岸项目，掌柜君有去现场实探过，前者为地铁11号线碧头站上盖物业，自带九年制学校；后者近享6.8万平曦城VIVITOWN山地风情商业街，1公里范围内有曦城协同国际学校等多家学校，但暂无轨道交通直达。

曦城VIVITOWN山地风情商业街实景.

　　据掌柜君了解，深铁璟城周边新房仅满京华云著雅庭少量产品在售，均价约4.87万/㎡，周边二手房挂牌价约5.6-6.7万/平；尖岗山的凤鸣水岸花园周边新房有万科都会四季、越秀和樾府等，当时在售均价约9万/㎡，但周边二手房普遍破10万，最高约17万/平。

凤鸣水岸花园周边二手房  图源：贝壳

　　宝中的鸿荣源项目，前阵子听说开发商决定自持，不打算卖，也不知道消息真假，作为宝安此批限价最高的项目，8.55万/平的毛坯价对于周边新房动辄10万+，二手房最高破20万的宝中来说，价格优势太明显了，若要入市，大概率会遭疯抢。

　　剩余的几个项目虽然进度没这几个快，但毕竟地处福永、沙井等热门区域，虽然周边旧改多、居住环境待提升，但随着去年前海扩容政策的出台，及各项重磅项目的落地，必将迎来新一轮发展优势，想购房的小伙伴们不妨多关注一下。

宝安区限价盘分布图

　　结语：总体来看，深圳今年计划入市楼盘众多，限价项目基本都很有优势。掌柜君建议，大家可以重点关注各区一些发展相对成熟，配套设施较为齐全，生活比较便利的片区；其次就是近地铁口的项目，毕竟出行便捷也应是大家在购房路上值得考虑的重要因素。