385亿！信达地产杀入深圳旧改市场

　　最近半个月内已参与到三宗旧改项目盘活，涉资超百亿。

　　2月6日晚间，信达地产（600657.SH）公告称，全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达、信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业，总认缴规模为31.51亿元，合伙企业拟投资深圳某城市更新项目，该项目属于中南建设。

　　截至目前，项目已完成拆迁及实施主体确认工作，预计项目总货值约45.77亿元。合伙企业将根据协议约定，在各项付款条件分别满足后，分笔支付投资款项。

　　涉及深圳旧改项目的纾困，信达地产半个月前刚刚进行了一笔大额投资。

　　1月19日晚间，信达地产公告称，信达系与和昌集团等成立约90亿基金，投向货值340亿元的深圳两个旧改项目。其中一个项目已取得专项规划批复，一期已开盘预售，二三四期正在推动拆迁，项目总货值约250亿元；另一个项目已完成立项，目前正在准备专项规划申报，项目总货值约90亿元。

　　如算上最新纾困中南建设的深圳项目，信达地产近期在深圳合作的三个旧改项目总货值将达到385.77亿元。

　　再入局纾困中南项目

　　2月6日，信达地产(600657.SH)公告称，公司全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达及其下属公司信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业(有限合伙)份额。

　　根据公告，合伙企业总认缴规模为31.51亿元，其中信达资本作为普通合伙人，出资认缴出资100万元，占合伙企业规模的0.03%；中国信达作为有限合伙人以现金认缴出资15.5亿元，占合伙企业规模的49.19%；广东信达地产作为有限合伙人以现金认缴出资10亿元，占合伙企业规模的31.74%，并对项目进行联合建设。

　　总而言之，信达地产及关联方将出资25.5亿元，认购合资企业80.96%的份额。而剩下的19.04%，则由深圳市宝昱投资有限公司（下称“深圳宝昱”）持有，其通过持有的项目公司入股，作价6亿。

　　经股权穿透后可知，深圳宝昱为中南建设子公司，但非全资。中南建设在其中持70%权益，剩下30%仍有信达系持有。也就是说，中南建设实际持有深圳宝昱13.328%股权，而信达系对后者最终持股为86.672%。

　　信达地产表示，合资企业是用于投资深圳某城市更新项目，而深圳宝昱用于认缴份额的项目公司，也正好持有一个深圳的旧改项目。

　　深圳宝昱旗下仅有一家公司，名为深圳市金中盛投资有限公司（下称“金中盛”），深圳宝昱对其100%持有。

　　2021年2月，宝安区城市更新和土地整备局发布关于深圳市宝安区新安街道宝城25区及新安25区城市更新项目一期C项目（下称“C项目”）实施主体公示，金中盛为是施工主体。

　　据了解，C项目属于《深圳市人民政府关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔2006〕258号）所确定的70个历史遗留旧城改造项目之一。

　　根据规划，C项目的拆除用地面积17178.2平方米，开发建设用地面积11299.9平方米，涉及货币补偿已付清。一期总规划建筑面积为10.068万平方米。

　　公告里提到，旧改项目已完成拆迁及实施主体确认工作，预计项目总货值约 45.77 亿元。而据相关媒体报道，C项目一期于去年7月已经开工。

　　信达系此次成立合资企业，被视为对中南建设旧改的援手。而双方此类的合作，此前也有出现。

　　去年10月，中南建设两家子公司与信达资本、中国信达合作设立南京信璟纾困产业投资合伙企业（有限合伙）（下称南京信璟），进行房地产项目投资。

　　根据公告，新设立的合伙企业总计出资约12.71亿元，中国信达作为优先级合伙人（LP1）出资6.65亿元，占比52.3%；中南两家子公司作为劣后级有限合伙人（LP2及LP3），共计出资6.06亿元，占比47.7%。当时，中南建设披露合伙企业纾困项目，分别为海安春风里、泰州中南君启。

　　信达新角色

　　对AMC而言，出险房企的险情不同，不良资产处置方式亦不尽相同。

　　针对面临流动性困境房企，中国信达提供债权收购及重组、附回购条件的收购反委托、市场化收并购等纾困救助方案，帮助恢复“造血”功能；针对出现严重危机的房企，则采取重整重组、项目收并购等方式进行风险处置。

　　除了穿针引线找到第三方代建平台，从开发商或其他金融机构手中获得项目控制权，再交由旗下信达地产进行代 建，是中国信达最为常见的纾困形式。

　　如2022年7月，以中国信达深圳分公司折价收购项目债券、深圳华建提供资金借款、信达地产进场操盘代建的方式，三方联合接过佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目。

　　据信达地产官微透露，该公司主要操盘代建，一是负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，收取操盘代建费；二是通过办理在建工程抵押、向该项目委派总经理（法定代表人）、董事、各条线经理等，从经营层面对项目进行全方位管控；三是通过设立针对公章使用的僵局解决机制、特殊降价权等举措加强投资资金回收保障，确保投资资金安全。

　　信达地产2022年中报也提到，公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，还可以借助中国信达资源，通过协同拓展、行业并购、操盘代建等多种方式获取项目。

　　2023年1月19日，信达地产公布，全资子公司广东信达地产与关联方中国信达及其信达资本共同参与认购芜湖信蒙投资合伙企业（有限合伙），总认缴规模为89.62亿元，投向和昌集团在深圳的两个旧改项目。

　　其中，中国信达现金出资60.58亿元，广东信达地产认缴3亿元，占合伙企业规模的3.35%，并对项目进行联合开发建设，合作方和昌集团则以项目公司部分股权以及现金12.63亿元入股。

　　目前一个项目已取得专项规划批复，一期已开盘预售，二三四期正在推动拆迁，项目总货值约250亿元；另一个项目已完成立项，正在准备专项规划申报，项目总货值约90亿元。

　　加上此次纾困中南建设的宝安项目，信达地产近期在深圳合作的三个旧改总货值将达到385亿元。

　　业绩方面，信达地产2022年前三季度销售面积63.44万平方米，销售金额134.2亿元（其中合作项目权益销售金额54.12亿元；代建项目销售金额3.92亿元），回款金额140.02亿元（其中合作项目权益回款金额51.62亿元，代建项目回款金额3.76亿元）；期内新增储备计容建面约154.92万平方米（其中代建项目约109.24万平方米）。

　　信达地产曾经的拿地风格，比它如今所纾困的一些房企更为激进。

　　在2015年6月至2016年6月一年间，信达地产以352亿元揽下7宗地王，其中独立操盘的上海顾村项目，成交价58亿元，溢价率高达303%。

　　从争红了眼的竞价厮杀，到白衣骑士光环加身，信达地产在逐渐适应新的角色。

　　成立轻资产平台

　　接近信达系人士透露，信达地产其实在城市更新方面已有多年的经验，包括北京1月销售的东直门项目等，去年在纾困房企中也有涉及旧改项目。

　　李宇嘉认为，信达系入局旧改项目，作为企业也得实现盈利，深圳对于城市更新项目的需求还是有很大空间，如今是与原有主体谈判相对好的时间点，成本会低一点。

　　“也意味着整个存量资产的风险处置，在房地产领域已经进入了一个实质性落地阶段，就是国有性质的资金入场，来承担着社会责任，以及推动存量的盘活。”

　　接近信达地产人士表示，在地产开发主业方面，城市更新是未来的主要方向。

　　昔日，信达地产背靠信达资产在土地市场上攻城略地，随后的消化周期也令其沉寂了几年。

　　自2022年以来，央国企在土拍市场独占鳌头，而信达地产也没有着急出手，拿地榜不见其身影，而是跟着母公司收并购投资，发力代建。

　　2022年前三季度，信达地产参与了30多家危困房企项目研判，累计跟进项目300多个，并实现4个项目复工复产、4个项目解决逾期风险，代建盘活泰禾、新力、佳兆业等房企部分项目。

　　据信达地产2022年三季报显示，其前三季度新增储备计容规划建筑面积约154.92万平方米，其中代建项目约109.24万平方米，占比达7成。

　　在带资联合建设、布局城市更新项目以盯紧存量市场的同时，信达地产的新年动作开始倾向于加码“轻资产”。

　　信达地产在去年成立了一个轻资产平台，作为培育第二增长曲线的平台“信悦资管”，最新的定位是“资产管理平台+服务运营平台+基金管理平台”，目前已基本搭建完成。

　　其中物业和商管是大头，与行业龙头已展开合作。物业方面发展的较早，去年6月就与绿城服务成立了合作平台，已经涉及了近300个项目。商管板块跟行业龙头万达合作，年后才刚初步确定了一些合作方向，还未正式落地。

　　据悉，该平台还涉及智能产业园、康养、长租公寓等一些新业务，目前还处于孵化阶段，近期正在与燕园明德接洽合作事宜，2月6日下午刚进行过一轮交流，拟以轻资产方式落地项目。

　　公开资料显示，燕园明德是北大校企，业务布局教育、健康、科技、文旅四大产业领域的投资、建设和运营。信达地产与之合作，打的“算盘”则是，进行相关领域的项目合作，并且共建“投、融、建、管、退”一体化合作模式。

　　作为在纾困出险房企方面最积极的国资企业，信达地产接下来各项新业务的落地和经营层面的表现，也值得关注。

　　本文来源：界面新闻、观点网、乐居财经