落地2年参考价成交易标准 数解深圳二手房市场巨变

　　供应端

　　1、“2.8新政”后2年深圳二手住宅挂牌量变化：业主由不接受到接受，2022年挂牌量处于高位，2022年底政策转向后，挂牌量有所回落

　　乐有家研究中心数据显示，深圳作为全国第一个出台二手房指导价的城市，在二手房指导价发布半年里，业主并未意识到指导价的威力，市场每月新增挂牌量并未受到影响，指导价发布半年后，随着政策影响不断深入，业主出售意愿降低，市场每月新增挂牌量减少，指导价实行1年后，政策并未如预期调整，业主已经逐步接受并适应指导价的存在，2022年在市场成交低迷，售房压力较大的背景下，全市每月新增挂牌量处于高位。2022年11月全国政策转向，业主预期增强，挂牌量在达到高峰后回落。

　　2、“2.8新政”后2年深圳二手住宅挂牌价变化：指导价半年后市场效果开始显现，挂牌价经过长达1年半的盘整下跌后趋稳

　　乐有家研究中心数据显示，指导价出台半年内，深圳二手住宅挂牌价仍上涨，指导价实行半年后政策效果开始显现，挂牌价小幅回落，指导价实行1年后，挂牌量大+成交低迷背景下，业主出售压力加大，深圳市场彻底由“卖方市场”进入“买方市场”，业主让利空间加大，市场挂牌价持续下降。经过1年半的调整后，挂牌价已逐渐趋稳。

　　3、“2.8新政”后2年深圳二手住宅挂牌价与参考价偏差值变化：挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加，业主出价更加理性，接近市场真实水平

　　乐有家研究中心数据显示，二手房指导价发布当月，深圳约有8%房源挂牌价与指导价偏差值在10%以内，指导价实行1年时，业主出价并未受到较大影响，低于及接近指导价的挂牌房源占比维稳，指导价实行2年后，业主出价更加理性，挂牌价与指导价偏差值在10%以内的房源占比接近20%，挂牌价与指导价偏差值在20%以内的房源占比超过40%。业主出价更加理性，接近市场真实水平。

　　需求端

　　1、“2.8新政”后2年深圳二手住宅成交量变化：连续2年暴跌，成交量缩水近八成，政策及大环境波及下，部分合理需求也被压制

　　二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年继续腰斩，成交量同比下滑47%，全年成交量仅2万套出头，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。政策影响下，投资需求大幅减少，但市场低迷，悲观情绪传导至刚需，刚需观望情绪加重，合理需求被压制。

　　2、“2.8新政”后2年深圳一二手住宅成交占比：一手成交反超二手，新房成交成为市场主力

　　二手房指导价出台1年，深圳一手住宅成交占比反超二手，2022年反超幅度继续拉大，一手住宅：二手住宅约6:4。二手房指导价实行2年后，二手房价格回归理性，一二手价格倒挂减小，近两年深圳新房供应量加大，部分新房项目价格优惠，尤其2022年市场低迷下，新房降价促销力度加大，吸引大批需求流入新房市场。

　　3、“2.8新政”后2年深圳二手住宅月度成交量：高位回落后底部徘徊，近1年半时间，月度成交量多在2000套左右徘徊

　　乐有家研究中心数据显示，二手房指导价出台经过短暂过渡后，成交量开始接连断崖式下跌，由单月7000套左右，下跌至4000多套、3000套、2500套，二手房指导价实行半年后，市场成交量跌至月均2000套，此后1年半时间里，多在2000套左右徘徊，部分月份甚至低于1000套。

　　4、“2.8新政”后2年深圳购房者需求变化：投资需求大幅减少，房产回归居住属性

　　乐有家研究中心数据显示，二手房指导价实施2年，市场投资需求大幅减少，市场以刚需和改善需求为主，且改善需求明显增加，房产逐步回归居住属性。

　　5、“2.8新政”后2年深圳二手住宅价格指数变化：同环比均进入持续负增长态势

　　国家统计局数据显示，深圳实施二手房指导价后，二手住宅销售价格环比指数逐渐下跌，并于2021年5月进入负增长时代，除个别月份外，深圳二手住宅价格指数环比已长达2年的负增长，价格指数同比同样进入持续下滑态势，并于2022年1月由正转负，此后延续负增长态势。

　　6、“2.8新政”后2年深圳热点小区成交价变化：指导价1年后热点小区价格下跌10%-15%左右，指导价2年后，价格下跌20%-30%左右

　　乐有家研究中心数据显示，指导价实施半年后，深圳热点小区成交价多下滑5%-10%左右，指导价实施1年后，热点小区价格多下跌10%-15%左右，指导价2年后，热点小区价格多下跌20%-30%左右。其中春华四季园价格较为平稳，下跌5%以内，罗湖愉天小区、福田鹏益花园、龙华锦绣花园等价格下跌幅度较大，超30%。

　　7、“2.8新政”后2年深圳成交价与指导价偏差值变化：近四成房源低于指导价成交，超八成房源接近指导价成交，指导价已成为市场交易的重要参考

　　乐有家研究中心数据显示，二手房指导价出台当月，深圳约有4%房源以低于指导价成交，9%房源接近指导价成交（成交价与指导价偏差值10%以内）；二手房指导价出台1年后，深圳约有10%房源以低于指导价成交，近半房源接近参考价成交；二手房指导价出台2年，深圳约有40%左右房源以低于指导价成交，超8成房源接近参考价成交，指导价成为买卖双方出价的重要参考。随着政策利好频发，市场笋盘加速消耗，低于参考价房源有减少趋势，但整体仍处高位。

　　8、“2.8新政”后2年深圳二手住宅议价率变化：波动攀升，议价空间达到峰值后维稳，价格回归理性

　　乐有家研究中心数据显示，二手房指导价出台半年内，市场议价率多在3%-5%左右，二手房指导价实行半年后，议价率不断攀升，逐步升至10%，此后1年内多在8%-11%左右范围浮动，并逐步趋稳。

　　大咖观点

　　深圳二手房指导价实施2年里，成果显著：

　　1）投资需求大幅减少，房产回归居住属性

　　2）价格调整至市场真实水平，市场更加理性健康

　　3）近4成房源接近指导价成交，指导价成为市场成交的重要参考

　　但同时，我们也看到，受政策影响，深圳二手住宅过户量跌入谷底，部分合理需求被压制，2022年11月，地产政策开始转向，2023年在冲经济，拉内需目标下，房地产利好政策不断出台，市场信心逐步修复，2023年相信在政策利好下，刚需、改善等合理需求将逐步释放，市场将步入更加健康高质量发展之路。

　　乐有家营销总裁贺玲：2022不堪回首。凛冬已过，没有一个春天不会到来。房地产最艰难的阶段已经过去，行稳致远，需要我们一起努力。2023上半年，是买房的最佳窗口期。2023愿诸邪不侵，楼市安泰。

　　乐有家营销总裁孟凡振：2022年全国房地产市场普遍下行，库存持续走高、成交周期不断拉长、价格持续走低，一二手房均无幸免，信心和预期发生了根本性的变化，年底随着各种限制性政策的松动和预期的引导，市场出现了一丝微光，让久久卖不掉的业主绝望中看到一丝希望，刚需群体开始有看房的意愿了。

　　2022年全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条，达到近年峰值。在频繁的房地产政策的精准调整背景下，合理的住房需求将会得到支持。加之经济增长、刺激消费的需求和货币政策的适度宽松，整体的环境对于买卖双方均比较友好。

　　指望大涨大跌均已无现实可能，刚需客户可以把握置业窗口上车或置换，卖方也可在成交周期缩短的过程中及时变现、置换。

　　乐有家营销副总裁郭凤敏：回顾2022年，从上半年多地松绑楼市调控，到下半年保交楼纾困基金、“金融16条”、“四箭齐发”等等，政策面的宽松趋势已经十分明确。但是，三年疫情对民生、经济的影响深远，从深圳2022年二手房交易量来看，只有调控前的三分之一，在盼望、失望、期望中结束了心酸的2022年。

　　年底大湾区的两个重要城市佛山、东莞分别放开限购政策，仿佛感觉到了房地产逐步回归市场的趋势，展望2023年，这一趋势有望在其他城市延续并有所加码，随着越来越多购房者开始入市，预计2023年市场交易量价将迎来温和修复，上半年房价将逐步企稳回升，刚需和改善型购房的朋友们可在当前的底部区间入手。不过，在“房住不炒”政策框架下，市场并不会出现报复式大涨。

　　乐有家营销副总裁刘理琴：2022年是极其困难、充满挑战、历经锤炼的一年，随着大环境的变化和行业的自我变革和洗牌，2023年将是充满希望和值得期待的一年。

　　2022年大湾区一二手楼交易量和成交价格都大幅下降，到年底时市场已经筑底，第四季度交易量出现缓慢增长。

　　2023年，中央政策定调，给市场托底，在扩大内需、稳定房地产的方针下，房地产将完成软着陆。随着疫情高峰的回落，经济复苏，需求得到释放，房地产复苏潜力大，大湾区房地产行业整年的走势稳定增长，核心城市、核心地带房价有望小幅回升。看好第一季度春节后市场表现，第二季度平稳增长。

　　来源：乐有家研究中心