谢逸枫：后小阳春楼市恐面临企稳压力

　　楼市小阳春消失3年之后再次回来了。

　　受到集中成交、春节提前、政策放松的效果、价格下调、防疫政策优化、房贷利率下调、入学置业窗口期，1月、2月全国楼市销售回升，部分城市成交火爆。

　　预计一季度全国楼市销售成交、房价齐涨。一季度一二线、核心三四线城市楼市小阳春归来，房企销售业绩实现正增长，民企逐渐在一些城市投资拿地。

　　其一是中指数据显示，3月100城新建住宅平均价格为16178元/平方米，环比上涨0.02%，为2022年下半年以来月度环比首次转涨，同比下跌0.07%。

　　一季度，百城新建住宅平均价格同比上涨0.01%，较2022年四季度由跌转涨。可想而知，一季度房价的同比上涨，说明房价见底形势已经确认。

　　3月100城二手住宅平均价格跌至15848元/平方米，环比下跌0.05%，同比下跌1.12%。一季度100城二手住宅平均价格下跌0.18%，跌幅同比收窄0.41%。

　　其二是克而瑞数据显示，3月重点30城新房供应爆发，环比大增164%。但是成交增幅有收窄趋势，一季度累计成交上涨21%，市场延续稳步修复行情。

　　一线城市因供应显著放量，成交大幅回升。北京、上海热点恒热，深圳低位回升。广州阶段性放量行情，3月单月突破100万平方米，同比上涨26%。

　　重点二三线城市3月成交延续回暖态势，回升幅度不及一线城市显著，主要是供应量放缓，库存巨大。同时政策放松范围、力度没有全面加大。

　　其三是中指数据显示，100强房企1月-3月销售额增速转正，2023年1-3月100强房企销总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现增长。

　　3月单月销售额同比、环比继续双增长。3月100强房企单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。预计4月将会延续增长态势。

　　其四是克而瑞数据显示，一季度300城经营性土地成交建筑面积1亿平方米，环比下跌84%，同比下降32%，受预供地制度影响，供地时段延迟，去年低基数。

　　楼市成交、价格的确有回升，尽管没有“倒春寒”，却是谈不上反弹狂飙，市场还在温和恢复阶段，没有真正的复苏回暖，这是目前房地产形势的判断。

　　大多媒介、房企、同行针对当前楼市形势的判断颇为乐观，一方面是数据被技术性的放大，数据包括保障房、安置房、保租房等。另一方面是数据累积的影响。

　　由于政策放松有限、货币没有全面放开，加上房地产市场、房企复苏缓慢，假如已出的政策落实缓慢，没有新的利好政策，后小阳春楼市恐面临企稳压力。

　　部分城市楼市火爆、成交井喷后，3月底、4月初的周商品住宅成交放缓，表现后续上涨乏力，热度下降，涨幅回落的趋势，楼市面临企稳的压力逐渐显现。

　　一季度市场的阶段性升温后，二季度销售有望回归正常市场节奏。目前市场面临较多不确定性，复苏回暖的基础尚不牢固，因为需求、政策利好的传端放缓。

　　预计后续的货币、金融、财税宽松力度加大，降准降息，落实金融16条、三支利箭。而房贷首付、利率的下降、首套房认定标准的调整，应该是大范围的调整。

　　同时限购限贷限售限价限签限离限商住的限制住房需求政策会有更多的城市、城市区域进一步取消，包括落户、人才购房补贴的政策更宽松，促进市场复苏。

　　现在市场已经呈现恢复放缓、商品库存上升、城市分化、房企商票违约、土地市场低迷、购房者信心不足的迹象，意味着房地产的风险依然存在。

　　三道红线、房地产贷款集中制的过渡期落实，保交楼的推进，会是重中之重。其目的是警惕第二轮房企债务爆雷、逾期交房、停工停贷、信用与供应链危机。