丁祖昱：百强房企拿地销售比创新低，七成投资仍停滞

　　2023年第一季度，受预供地新规影响，一季度实际入市地块数量大幅减少，在2022年土拍本就已经降至低位的水平上，2023年一季度土地成交规模同比进一步下降32%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

　　同时，受3月份诸多重点城市的土拍“开张”，大量优质地块上市，一定程度上刺激了市场热度的回升。这使得一季度整体土地成交呈“量跌价涨”态势。

　　从企业拿地来看，即便是核心城市集中供地纷纷加大优质地块的出让力度，一季度房企投资仍旧低迷。截止到3月末，有近七成百强房企尚未有新增土储入账。结合销售来看，一季度销售百强房企拿地销售比仅0.07。

　　在城市之间、板块之间分化加剧的背景下，短期内房企投资仍以谨慎为主，“换仓提质” 是主基调。

　　2023年一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积仅为1亿平方米，环比下跌84%，同比来看，受预供地制度影响，2023年初大部分城市的供地时段均有所延迟，在2022年的低基数基础上，2023年土地成交建面同比进一步下探32%。

　　在杭州、苏州、南宁等城市优质地块成交的带动下，全国300城经营性土地成交楼板价同比上升16%，达2496元/平方米。

　　CRIC数据显示，2023年一季度溢价率环比显著上涨，环比上浮2.5个百分点，达到了4.9%，为2021年四季度以来的新高。

　　其中，长三角表现较为亮眼，从CRIC重点监测的城市来看，长三角二线城市溢价率相对突出，杭州、常州溢价率分别达到了9%和7%。至于黔西南、邯郸、威海等市溢价率水平虽然同样较高，但考虑到目前楼板价水平，溢价率高更多是由于出让底价较低造成的。

　　从企业拿地来看，虽然部分核心城市集中供地纷纷加大优质地块的出让力度，但房企投资整体仍旧低迷。

　　CRIC数据显示，截止至3月末，投资百强的货值、总价和建面总量分别为5059.9亿元、2101亿元和3247.4万平方米。新增货值较2020年、2021年一季度降幅均超过六成，与2022年同期相比也下降16%。

　　结合拿地销售比来看，一季度销售百强房企拿地销售比仅0.07，创2022年至今新低。其中10强房企拿地销售比为0.09，纵向对比往年明显大幅下降，但横向对比其他梯队则已处于高位。

　　截止到3月末，有近七成的百强房企尚未有新增土储入账。拿地百强房企以销售TOP20为主，达到14家，拿地金额占百强的74%。

　　从企业类型来看，TOP10央国企是土地市场的主力军，华润、保利、招商、建发、绿城等一季度拿地金额超过70亿元。民企中，以去年拿地积极的企业龙湖、滨江、伟星为主。一方面滨江、伟星持续深耕浙江、安徽市场，滨江一季度拿地金额近85亿，同比增长71%，另一方面龙湖也在核心城市多次参与摇号失利后，月末在深圳斩获两宗地。

　　值得一提的是，过去一年到处“托底”的城投今年在土地市场比例大幅减少。虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定，但在核心22城市，城投拿地比例已经降至35%，为2022年以来最低，较2022年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现，甚至部分城市城投也参与了摇号。

　　2023年一季度，自然资源部要求全面推行“预供地”制度，要求市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月。详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

　　受其影响，全国土地市场成交规模同环比均呈现大幅下降趋势。预计5、6月份将迎来一批供地小高峰，二季度成交规模也将迎来周期性回升。

　　整体来看，今年上半年投资压力依然较大。央国企依然是整个土地市场的主力，无论是资金穿越周期的能力，还是开发进度及成本管控，都远远领先于其他房企，且对优质地块的投资意愿也更高。

　　城投托底压力较大，将逐渐退出核心城市土地市场。近两年已拿了近五成的地，且开工意愿低，开发能力弱，负债压力不比一般民企小。

　　民企虽有拿地意愿，但受制于资金、保交付等压力，大部分爆雷民企丧失拿地能力。部分如滨江、龙湖等财务优质、区域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排头兵。

　　我们认为，短期拿地主体仍会以央国企为主，且投资愈发集中，预计短期内房企投资仍以“换仓提质” 为主，重点投资城市聚焦在核心一二线以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线，其中深耕房企增储诉求明确，将是土地市场不可忽视的力量。

　　总的来看，土拍热度是否能延续，与楼市回暖程度高度相关。在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下，聚焦高能级城市仍是上上之选。

　　从今年预供地等变化来看，未来集中供地、分散拍卖将是主流。

　　一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力，刺激更多房企参与到土地市场。另一方面也让企业有更多的选择空间和投资铺排。

　　从目前推出的地块来看，多以核心区域优质地块为主，多频少量优质地块也将持续带动土拍热度向上，支撑土地市场持续回温。