卖不掉的宝中“神盘”，如今下跌已超四成

　　01

　　作为宝安顶流，宝中片区近期又传来了“噩耗”。

　　以宝中热门的学区房花样年花乡为例，8月陆续成交好几套28㎡的小户型，量是起来了，最低成交价已经跌到201万，低于指导价28%成交，回到2019年的水平。

　　此前该盘就有买家无力偿还贷款的消息流出。

　　如今事后来看，宝中花样年是典型的被炒作到高点，溢价率过大的楼盘。

　　巨大的泡沫最终在下行市场中被戳破。

　　两年前上车的买家，买在了最高点，成为深圳最煎熬的一批买家。

　　花样年花郡的指导价在8.8万元/㎡，2023年的成交均价为8.39万元/㎡，已经跌超官方指导价。

　　而要知道，该楼盘前几年的历史最高价，高达近15万元/㎡。

　　02

　　近两周，深圳二手市场挂盘量、成交量处于回暖的阶段。

　　根据公开在售二手房源量数据统计，2023年9月18日，全市共有56,119套有效二手房源在售，较上周增加1,153套，挂盘量继续增加，但增速减缓。

　　其中龙岗较上周增加404套，有效在售14,718套，南山较上周增加247套，有效在售9,916套，宝安较上周增加214套，有效在售9,970套。

　　经深房中协统计第37周（9.11-9.17日）全市二手房(含自助) 录得892套环比增长10.1%，手房录得量持续回升政策效应还在持续显现。

　　同时本周委买量较上周有小幅回升，因委买转化到成交需要一定时间，预计后期市场还会维持在较好水准。

　　二手房交易量触底反弹对市场来讲是件好事，市场信心确实开始修复，更多的买家选择进场。

　　与此同时还有一个坏消息是，二手房价格仍然处于阴跌的状态，以价换量的趋势明显，短时间内价格依旧很难出现回升。

　　就像之前讲的，在开放认房不认贷后，刚需市场的挂盘量将会因换房的人群导致提升，而价格势必遭到挤压，从而出现一个短暂的下跌。

　　期待价格的回涨，如果没有更强力的政策出台，可能至少要等到明年年初之后才能逐渐显现。

　　03

　　楼市的涨幅与跌幅总是相辅相成的，现在跌幅高的楼盘，在当年也都是领涨的存在。

　　前几年楼市热炒西部概念，不光是宝中片区，沙井、新安、碧海湾等等都吃到了不少红利。

　　因此虽然说跌幅很高，但是更多的是回归到了过去的水平，而且有不少楼盘看下跌三成、四成不止，其实价格依然在指导价线以上。

　　对比了宝安区的一些楼盘，在选取的楼盘中，发现了19-21年的最高成交价与今年的成交差距，跌幅最高已经超过了55%。

　　其实还是很夸张的，这对于高位接手的买家，三年左右直接跌没了半个房子。

　　跌幅超50%的有三个楼盘，其中新安就占了两个，分别是流塘阳光花园和华盛盛荟名庭；另一个是桃源居的桃源居14区。

　　三个楼盘的价格差距很接近，从9字头左右跌到了4字头。

　　其次第四名就是前文提到的宝中片区的花样年花郡家园，28㎡的户型跌幅已经达到了44%。

　　此外福永、松岗、碧海片区在也各有一盘上榜，最高跌幅在4成左右。